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美國(guó)房市或反彈?有可能。

美國(guó)房市或反彈?有可能。

Nin-Hai Tseng 2010-09-21
盡管美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)一直不好看,仍有一些看多房市的言論開(kāi)始露頭。一位麻省理工學(xué)院的經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至認(rèn)為,對(duì)新房的需求超過(guò)了在建住宅數(shù)量。

????很難想象,在房屋銷量銳減、未售出房屋大量積壓的情況下,還有人看好泥足深陷的美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)。雖然房?jī)r(jià)最近幾個(gè)月略有回升,但負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)(Standard & Poor's Case-Shiller Index)的專家上個(gè)月還剛剛警示稱,美國(guó)房屋市場(chǎng)仍然疲弱。凱斯-席勒指數(shù)是反映房屋市場(chǎng)健康狀況的一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)。有些分析人士則認(rèn)為房?jī)r(jià)可能還將下跌15%至20%。

????但是,最近關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論開(kāi)始有了不同的聲音。那些與主流背道而馳的觀點(diǎn),似乎開(kāi)始得到一些認(rèn)可,即使其程度和范圍還很有限。

????瑞士瑞信銀行(Credit Suisse)稱,最糟糕的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了,擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇再一次打擊的想法實(shí)屬反應(yīng)過(guò)度。該投行提出了幾點(diǎn)可能有助于房?jī)r(jià)走出困境的要素,包括美國(guó)政府擔(dān)保了70%左右的房屋抵押貸款,這在很大程度上將防止房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)2007年和2008年那樣令人恐懼的暴跌?!度A爾街日?qǐng)?bào)》(The Wall Street Journal)的布雷特?阿倫斯上周早些時(shí)候還在他的專欄中列舉了買房的10大理由,從處于歷史低位的貸款利率,到各種稅收減免,再到抵御通貨膨脹等方方面面的優(yōu)點(diǎn)。阿倫斯此文旨在駁斥《時(shí)代》雜志(Time Magazine)本月初的一篇封面報(bào)道,該報(bào)道對(duì)贊成置業(yè)的觀點(diǎn)表示質(zhì)疑。

????所有這些看法都值得注意,而來(lái)自麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)中心(Massachusetts Institute of Technology's Center for Real Estate)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家比爾?惠頓更是語(yǔ)出驚人。他認(rèn)為美國(guó)房屋市場(chǎng)正在蓄勢(shì),準(zhǔn)備強(qiáng)勁復(fù)蘇,并將房屋建筑業(yè)稱為“一個(gè)沉睡中的巨人,很快就會(huì)蘇醒”。

????惠頓認(rèn)為,大部分多余的空置房屋將在2013年以前售出或被使用,再不然就是以別的方式被市場(chǎng)消化。不過(guò)從2011年起,需求應(yīng)該能恢復(fù)到衰退之前的水平。他指出,不僅如此,房屋建筑業(yè)的復(fù)蘇或?qū)⒋蠓岣呖傮wGDP水平,可能比前幾次經(jīng)濟(jì)衰退后的復(fù)蘇幅度還要大,僅次于二戰(zhàn)后的大規(guī)模重建。

不是簡(jiǎn)單的復(fù)蘇,是“強(qiáng)勁”復(fù)蘇

????惠頓在談及2009年為麻省理工學(xué)院房地產(chǎn)中心寫(xiě)的一篇論文時(shí)表示:“房屋建筑量不但會(huì)上升,而且將在一段時(shí)間內(nèi)維持高位,這是前幾次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中沒(méi)有看到的。這種情況不會(huì)只持續(xù)短短一到兩年時(shí)間。”

????那么在如今這種狀況下——失業(yè)人數(shù)高企,大量房屋空置,而且究竟有多少房屋可能喪失贖回權(quán)還是未知數(shù)——惠頓竟然唱多房市,他的葫蘆里究竟賣的什么藥?

????惠頓論點(diǎn)的關(guān)鍵在于目前在建房屋的數(shù)量。這個(gè)數(shù)字一直徘徊在歷史低位,其水平之低令惠頓堅(jiān)信,需求實(shí)際超過(guò)了在建房屋數(shù)量。因此,房屋市場(chǎng)投資很可能會(huì)出現(xiàn)較大規(guī)模的復(fù)蘇。

????以下便是惠頓關(guān)于住宅需求與住宅建設(shè)失衡的一番論述。

????他估算2009年美國(guó)住宅需求為110萬(wàn)套左右,這個(gè)數(shù)字為當(dāng)時(shí)在建房屋數(shù)量的兩倍還多。以這個(gè)水平計(jì)算,多余的空置房屋終究會(huì)被消化掉。惠頓指出,“在建房屋數(shù)量需要很長(zhǎng)一段時(shí)間才能趕上需求。”同時(shí)他還表示,如此一來(lái),房屋價(jià)格就會(huì)上升。雖然房屋止贖情況不會(huì)很快結(jié)束,但需求會(huì)回歸到一個(gè)較正常的水平,從而解決空置房屋問(wèn)題,促使更多新屋開(kāi)工建設(shè)。

????惠頓表示,興建住宅在未來(lái)幾年或?qū)⒋蠓韧苿?dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。住宅投資占GDP比重相對(duì)較小,平均水平為3%到4%。然而,由于目前在建房屋數(shù)量很少,住宅建設(shè)5年間平均每年為GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)0.7%也不是不可能——這個(gè)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前幾次經(jīng)濟(jì)衰退后的復(fù)蘇情況。

????不過(guò),大部分專家對(duì)美國(guó)房市的發(fā)展軌道都持悲觀態(tài)度,因此有人或許認(rèn)為惠頓的論調(diào)過(guò)于樂(lè)觀了。他可能錯(cuò)了,也可能說(shuō)對(duì)了一半。然而,多頭的意見(jiàn)與空頭一樣值得關(guān)注。

????譯者:陳寶

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