????目前，美國的住房購買能力已回到泡沫前水平，現(xiàn)在可能是數(shù)年來最佳的購房時(shí)機(jī)。在穆迪分析（Moody's Analytics）追蹤的美國74個(gè)市場中，有47個(gè)市場的住房購買能力已回到或超過1989-2003年間的平均水平。

????截至2010年9月末（可用最新數(shù)據(jù)），全美范圍內(nèi)的房價(jià)與家庭年收入之比已經(jīng)降至1.6，明顯低于1989-2003年間1.9的歷史平均水平。正是在2003年，信貸寬松，投機(jī)盛行，助長了地產(chǎn)市場熱火朝天。這的確是個(gè)積極的發(fā)展動向，將為住房市場復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。

????不過，住房購買能力回升會激起購房狂潮嗎？

????穆迪公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克?贊迪日前對《華爾街日報(bào)》（The Wall Street Journal）表示：“從收入水平看，目前房價(jià)已經(jīng)夠低了。如果你能貸到款，現(xiàn)在就是買房的大好時(shí)機(jī)?！?/p>

????贊迪可能聽起來是看漲行情的，不過即便他也沒有預(yù)言將出現(xiàn)購買狂潮。他的謹(jǐn)慎有著充分的理由。因?yàn)楸M管目前已經(jīng)是一段時(shí)期以來美國房價(jià)最便宜的時(shí)候，但還是有很多障礙橫亙在前。

????美國住房市場回暖的三大障礙如下：

????美國大多數(shù)城市里，租房仍然比買房更便宜。盡管買房變得更便宜了，但考慮到根據(jù)穆迪公司的房價(jià)租金比來看，目前，大多數(shù)美國城市中租房仍然更便宜。這一比值是用一幢代表性房屋的房價(jià)除以其年租金而得。

????一段時(shí)期以來，美國租房需求一直猛漲，創(chuàng)紀(jì)錄的止贖案例數(shù)量在一定程度上充當(dāng)了推手。這一狀況迫使原來的房主去尋找新的安身之所。1月，贊迪告訴《財(cái)富》雜志，他預(yù)期今年晚些時(shí)候房價(jià)租金比會下降，那樣的話，消費(fèi)者可能會發(fā)現(xiàn)，在美國大多數(shù)城市里，買房又一次變得比租房更便宜。

????但在當(dāng)前，租房是個(gè)更好的選擇。2010年9月底，穆迪發(fā)布的全美房價(jià)租金比是14.85，高于1989-2003年間的平均數(shù)12。

????美國房價(jià)預(yù)計(jì)會繼續(xù)下降。即便買房會是比租房更好的選擇，潛在的購房者可能還是會繼續(xù)持幣觀望。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家相信，今年年末或明年年初，美國房價(jià)將會觸底，在這之前，今年房價(jià)會繼續(xù)下降——估計(jì)降幅為5%到10%。還有人預(yù)測降幅會高達(dá)30%。

????這些預(yù)測并不讓人驚訝，因?yàn)閯?chuàng)紀(jì)錄的止贖數(shù)量已使美國房價(jià)急劇下降。盡管最近止贖已經(jīng)放緩，但諾貝爾獎得主、經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫?斯蒂格利茨本周三向彭博社表示，他預(yù)計(jì)美國今年還會有200萬樁止贖。而自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)以來，美國已經(jīng)有700萬例止贖。

????據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫網(wǎng)站Zillow.com的數(shù)據(jù)，美國房屋價(jià)值已從2006年6月的峰值跌去26%。的確，房價(jià)進(jìn)一步下挫會使購房變得更易負(fù)擔(dān)，但潛在購買者可能會靜待房價(jià)觸底的那一天。

????房貸困難猶在。不過就算是到了美國房價(jià)觸底那一天，要買大房子也難確保能獲得貸款。在2003-2006年房價(jià)飛漲時(shí)期實(shí)施寬松借貸后，許多主要銀行都吸取教訓(xùn)，收緊了借貸標(biāo)準(zhǔn)。隨著美國失業(yè)率預(yù)計(jì)高踞9%或更高，以及許多人已親眼目睹自己的家庭財(cái)富大漲大跌，購房者要獲得新的貸款，可能得等上一陣了。

????房屋貸款的成本也存在著不確定性。雖然美聯(lián)儲至今已經(jīng)在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)將利率保持在接近于零的水平，新的房貸利率卻持續(xù)上升。因?yàn)?，近來相對樂觀的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)促使投資者拋售了美國國債中比較安全的投資品種。而由于房貸利率與10年期美國國債的收益率緊密掛鉤，因此這一利率已經(jīng)上漲。

????而近期利率上漲可能已催生了一定量的新房貸，因?yàn)槟切┦朱o待的買家把這看成是他們鎖定創(chuàng)紀(jì)錄低利率的最后機(jī)會。不過，如果利率繼續(xù)上漲，新房貸不見得會繼續(xù)增多。以上周為例，利率一提高，申請房貸的人數(shù)就下降了。美國抵押貸款銀行家協(xié)會（Mortgage Bankers Association）周三表示，其房貸申請總體指數(shù)比起前一周下跌了5.5%。此外，再融資指數(shù)下降了7.7%，而房屋購買指數(shù)下降了1.4%。

????該調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，上周，30年期固定利率房貸的利率從4.81%上升至5.13%，隨后上述指數(shù)就出現(xiàn)了下跌。而15年期固定利率貸款的利率則從4.13%上升到4.29%。

????譯者：清遠(yuǎn)