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房地產(chǎn)報(bào)告

房地產(chǎn)報(bào)告

Shawn Tully 2011-06-15
忘掉股票吧,也別賭黃金了。房價(jià)在暴跌四年之后,美國有吸引力的資產(chǎn)是房子。到了再次買入的時(shí)候了

(來源:Deutsche Bank;National Association of Realtors)

新建不足 下圖是研究公司Metrostudy提供的數(shù)據(jù)。這家公司跟蹤65%的美國樓市的新房存量。數(shù)據(jù)表明,過去數(shù)年,新房開工率急劇下跌,已經(jīng)使供應(yīng)過剩的局面逆轉(zhuǎn)。新房開工量明顯低于成交量。低存量將提高房價(jià)。

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(來源:Metrostudy)

止贖市場:前景正在好轉(zhuǎn)

????樓市泡沫破滅,真正的受災(zāi)區(qū)是美國南部陽光地帶的城市,比如拉斯維加斯、菲尼克斯和邁阿密。在2000年前后,它們都是工業(yè)崗位和人口快速增長的地方,樓市崩盤使其住宅和公寓空置,壓垮了經(jīng)濟(jì)??墒牵藗兛偸菒凵钤陉柟饷髅牡牡胤?,而且這些地方的就業(yè)也在復(fù)蘇,雖說比較慢。在止贖市場,存量問題要嚴(yán)重得多,因?yàn)檫@個(gè)市場不僅有傳統(tǒng)的二手房,還有數(shù)以百萬計(jì)的不良房產(chǎn)。幸運(yùn)的是,這些房子價(jià)格低得離譜,投資者,包括小家庭,正在迅速買進(jìn)。的確,有些止贖市場多年也不會回暖,因?yàn)樗鼈冎胺孔由w得太多,又不是就業(yè)集中的地區(qū)。最典型的例子是加利福尼亞洛杉磯以東80英里處的內(nèi)陸帝國(Inland Empire)。

????但是,有些地方的前景正在好轉(zhuǎn),如菲尼克斯、拉斯維加斯、邁阿密和加州北部的一些地區(qū)。一個(gè)重要的積極因素是,少量新房開始供應(yīng)市場。比如菲尼克斯,總共只有8,100套待售或在建的房子,2006年中期是5.3萬套。這些地方最大的考驗(yàn)是吸收不斷增加的不良房產(chǎn)。由于房價(jià)走低,止贖給市場帶來的下行壓力與止贖的數(shù)量完全不成比例。麻省理工學(xué)院的威廉·惠頓(William Wheaton)說:“在1990年和 1991年,我們的存量水平甚至比現(xiàn)在還高。但那些是傳統(tǒng)存量房,不是止贖,所以不會像止贖房那樣產(chǎn)生巨大折扣?!?/p>

????惠頓認(rèn)為,美國每年將以相當(dāng)均勻的速度新增100萬次止贖。這一數(shù)字經(jīng)常被引用,用來證明大多數(shù)止贖市場的樓市將慘淡多年。事實(shí)并非如此。原因是,大量此類房屋被投資者或當(dāng)前的房東轉(zhuǎn)變成了出租房。房地產(chǎn)公司CB Richard Ellis的經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊布·內(nèi)恰耶夫(Gleb Nechayev)稱,止贖房總數(shù)可能超過60萬套。有很多人租用這些房子,因?yàn)樽夥渴袌鲈谌珖秶鷥?nèi)都很火爆。別忘了,失去房屋贖回權(quán)的人數(shù)以百萬計(jì),這些人總得找個(gè)地方住。

????俄羅斯移民阿歷克斯·巴爾巴拉特(Alex Barbalat)是位典型的投資者。他在位于舊金山附近的貝龐特(Bay Point)、安提加(Antioch)、匹茲堡(在加利福尼亞州也有一個(gè)匹茲堡市——譯注)購買了7套住房,平均價(jià)格在10萬美元左右,這些房子曾經(jīng)的售價(jià)在30~50萬美元之間。但他找租戶并不難,因?yàn)樽鈶艨梢宰罔F去舊金山上班。巴爾巴拉特的年租金收益相當(dāng)于購買價(jià)的12%,他并不急于出售?!拔乙钟械椒績r(jià)大幅大漲之時(shí)?!?/p>

????投資基金也來參與這場博弈。多丹·梅里克(Dotan Y. Melech)來到拉斯維加斯,為UnitedASM尋找便宜的房子。UnitedASM是他與人合辦的公司,經(jīng)營公寓之類的房地產(chǎn)投資。到目前為止,梅里克已經(jīng)買下了大約300套房子,計(jì)劃于今年再買200套。他不愁把這些房子租出去,因?yàn)樗烙?jì),拉斯維加斯的房屋入住率正接近95%。這里的“資本化率”(cap rate,即扣除各種費(fèi)用后的投資收益率)在8%~10%之間,是10年期國債的兩倍。梅里克把房子租給失去了住房但又可靠的租戶。他說:“很多人因?yàn)樾庞檬軗p,買不了房子?!?/p>

????即便有了投資者的介入,止贖市場的購房活躍度仍沒有提升到可以降低存量的程度。很快就可以了。贊迪認(rèn)為,受困市場的房價(jià)在短期內(nèi)還會下降兩個(gè)百分點(diǎn)。但他說:“這就過頭了。就像一個(gè)彈性繃帶。要是今年房價(jià)下跌,就得有反彈了,因?yàn)榉績r(jià)將比租房或置換的成本低出很多?!迸c過去數(shù)年的趨勢正好相反,未來數(shù)年,租房者將變身為買房者。

????邁克爾·丹達(dá)(Michael Dynda)就是個(gè)例子。他是一位退役的空軍航空技師,現(xiàn)在為拉斯維加斯的一家政府承包商工作。49歲的丹達(dá)是第一次買房,多年來,他都不考慮購買,原因之一是拉斯維加斯房價(jià)下跌太快,總是見不到底。但在去年,便宜的價(jià)格加上低息房貸令他無法拒絕。他花了24萬美元,買下了一套2,300平方英尺的鄉(xiāng)村式住宅,價(jià)格相當(dāng)于2007年的一半。丹達(dá)的房貸利息是4.38%,利息數(shù)額與他買房前租住的房子相同。他說:“當(dāng)時(shí)是買房的最佳時(shí)機(jī)?!?/p>

????回到牧場,卡索曼正閑坐在他那門前有小溪流過的住宅里。據(jù)他說,這座住宅是由“得州中部的石灰石建成的”。他向我們展示他收藏的特制吉它,其中一把外觀很像響尾蛇的皮膚,同時(shí),這位自學(xué)成才的樓市專家再一次回到了他最喜歡的話題。

????卡索曼聲稱,這次復(fù)蘇將和其他復(fù)蘇一樣,將造成住房的嚴(yán)重短缺。他用畜牧業(yè)來解釋。他說:“從公牛與母牛交配到小牛上市,要花三年時(shí)間。樓市也是如此。我們將看到需求大漲,建筑商要花很長時(shí)間趕上需求,新地塊要花幾年時(shí)間獲批。買家現(xiàn)在去住宅小區(qū)看新房,結(jié)果所有房子都賣光了。建筑商會跟他們說,交付一套房要花6個(gè)月?!钡ㄋ髀f,這些人是非買不可了?!八麄兲胭I房,所以會抬高出價(jià)!”換句話說,他們不再隨大流了。

????譯者:古正

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