????讓中國的開發(fā)商和西方運(yùn)營商樂于看到的是，魅力花園的市場調(diào)查還表明，中國老人和他們的家庭并不像一些人擔(dān)心的那樣，抵制在家庭以外的地方養(yǎng)老的想法。高瑞透露，雖說中國人對多代同堂的傳統(tǒng)的偏好依然存在， 但“文化上對于這一想法的抵制沒有我們預(yù)期得那么強(qiáng)烈，尤其是在成年子女中間。我們原以為，這樣做會讓中國人產(chǎn)生歉疚感和抵制心理，確實(shí)有這樣的情況，但大多數(shù)人對這個(gè)想法感到興奮。”

????抵制心理不強(qiáng)可能是緣于人口統(tǒng)計(jì)學(xué)家所說的中國的“四二一問題”，即一個(gè)小孩有兩位父母和四位祖父母需要照料，為了最好地照顧年邁的長輩，中國的家庭需要新的解決辦法，只能做出妥協(xié)。對于沒有“四二一問題”的人來說，他們的工作需要可能使其遠(yuǎn)離生長的地方，而他們的父母依然生活在那里，這就使得傳統(tǒng)的照料雙親的方式變得不可行。由于中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于初級階段，開發(fā)商和運(yùn)營商的挑戰(zhàn)是，避免揣測處于這類情況的家庭的想法和他們的付費(fèi)意愿。

????中國開發(fā)商必須避免的第二個(gè)錯(cuò)誤是低估老年住房產(chǎn)業(yè)的復(fù)雜性。相比于傳統(tǒng)的商用和民用房地產(chǎn)，開發(fā)養(yǎng)老設(shè)施——包括老年住宅——更為棘手。開發(fā)商如果以為老年人買入老年住房，只是將已有房產(chǎn)套現(xiàn)的另一種方式，那他們可要失望了。失望過后還能堅(jiān)守這一行業(yè)的開發(fā)商會吸取這個(gè)教訓(xùn)，繼續(xù)建設(shè)成功的養(yǎng)老住宅小區(qū)。但是，就像在20世紀(jì)80年代初美國遇到的情況一樣，部分中國老人可能在搬進(jìn)新建的養(yǎng)老住所之時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)經(jīng)營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的公司沒錢了，因?yàn)殚_發(fā)商并不了解經(jīng)營一座養(yǎng)老設(shè)施所需要的周期成本。

????喬·克里斯蒂安（Joe Christian）是全球關(guān)于中國老年住房業(yè)的思想領(lǐng)袖之一，目前在哈佛大學(xué)任教，他在那里研究中國的養(yǎng)老業(yè)?？死锼沟侔舱J(rèn)為，中國開發(fā)商今天的經(jīng)歷與20世紀(jì)八九十年代美國開發(fā)商的經(jīng)歷有很多類似之處。他指出：“那時(shí)的開發(fā)商和投資商受到美國的人口結(jié)構(gòu)的吸引，特別是步入老年的二戰(zhàn)后嬰兒潮一代。從80年代初開始投資這一市場，一直到80年代中期。他們在美國各地建設(shè)了各種各樣的老年住房項(xiàng)目，其中很多以失敗告終?！笨死锼沟侔舱J(rèn)為，這些項(xiàng)目的失敗，原因不僅是開發(fā)商將其視為普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，沒有像目前的魅力花園公司那樣做市場分析，還因?yàn)樗麄儧]有充分認(rèn)識到老年住宅社區(qū)的細(xì)微差異。

????克里斯蒂安還說，那時(shí)開發(fā)商建設(shè)這些項(xiàng)目，基本上就是為了獲取市場份額，迎接即將到來的老齡人口海嘯，到了20世紀(jì)90年代，輔助性生活設(shè)施的建設(shè)已經(jīng)嚴(yán)重過剩。不幸的是，以為嬰兒潮一代人到了65歲會就搬進(jìn)這些住宅的想法被證明不靠譜，很多項(xiàng)目都失敗了。沒能理解這個(gè)市場依然是失敗的根本原因?？死锼沟侔舱f：“因?yàn)樗麄儧]有考慮到經(jīng)營這些設(shè)施的復(fù)雜性。這種復(fù)雜性和經(jīng)營酒店不相上下，甚至有過之而無不及?！苯衲?月，由美國駐華大使駱家輝（Gary Locke）率領(lǐng)的訪華養(yǎng)老代表團(tuán)的一位成員說，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商需要理解，養(yǎng)老住房業(yè)是“酒店、衛(wèi)生保健和餐廳”的結(jié)合體。如果開發(fā)商不能充分了解這里面的運(yùn)營問題就進(jìn)入這一市場，肯定會遇到很大的困難。

????這些困難中還包括了中國開發(fā)商必須避免的第三個(gè)錯(cuò)誤：低估熟練員工的作用。早期的西方投資商，如上海的Emeritus和杭州的寫意健康咨詢公司（China Senior Care），發(fā)現(xiàn)他們最主要的一個(gè)運(yùn)營難題是尋找、培養(yǎng)和留住關(guān)鍵員工。對此，克里斯蒂安的評論是：“員工當(dāng)然是最重要的，不僅包括保健服務(wù)人員，還有班車司機(jī)，一直到最上面的、作用最大的執(zhí)行總監(jiān)。”

????此外在中國，對老年醫(yī)學(xué)的臨床研究還相當(dāng)不發(fā)達(dá)，這意味著運(yùn)營商難以找到合適的護(hù)士或其他接受過職業(yè)培訓(xùn)的臨床醫(yī)療人員。這一領(lǐng)域的先驅(qū)包括約翰·霍普金斯大學(xué)，該校已經(jīng)和北京協(xié)和醫(yī)學(xué)院開展了數(shù)年的合作，加強(qiáng)對選擇從事老年醫(yī)學(xué)的醫(yī)護(hù)人員的培訓(xùn)。中國的養(yǎng)老業(yè)特別需要政府和學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)的持續(xù)投入。政府對這類培訓(xùn)計(jì)劃的關(guān)注越少，行業(yè)不得不補(bǔ)的功課就越多。這就給本來已經(jīng)難以成功的行業(yè)又增添了一重復(fù)雜性。

????中國公司肯定有能力面對養(yǎng)老業(yè)帶給它們的挑戰(zhàn)。中國的開發(fā)商在很多方面可以吸取他人的教訓(xùn)：美國、歐洲、澳大利亞的開發(fā)商和運(yùn)營商在本國市場成熟之際，犯過不少錯(cuò)誤?？死锼沟侔仓赋觯骸埃绹模┻\(yùn)營模式一開始遠(yuǎn)不夠完善，過了一段時(shí)間才發(fā)展出有效的盈利模式。在這里所說的教訓(xùn)是指這是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，中國應(yīng)該仔細(xì)研究美國的運(yùn)營模式?！敝灰e措得當(dāng)，中國的開發(fā)商甚至可以實(shí)施比西方公司成功實(shí)現(xiàn)的更復(fù)雜的運(yùn)營模式，這是因?yàn)橹袊B(yǎng)老業(yè)沒有很多西方公司在本國經(jīng)營時(shí)造成的歷史包袱。

????不過，更大的、也更重要的問題并不是中國本土的房地產(chǎn)開發(fā)商能否有能力打造一個(gè)成功的模式，而是他們的行動是否足夠快地吸收數(shù)量激增的中國老人，在未來幾年，向他們提供急需的住房和高靈敏度醫(yī)療服務(wù)。如果中國和當(dāng)代所有其他國家一樣，也要經(jīng)歷一個(gè)開發(fā)商因進(jìn)入市場時(shí)低估養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)復(fù)雜性而發(fā)生財(cái)務(wù)困難、最終退出的階段，人們會懷疑，市場有沒有彈性容忍這些挫敗，因?yàn)檫@一市場必須要在很短的時(shí)間發(fā)展起來。中國公司需要時(shí)間去開發(fā)、調(diào)整和落實(shí)一個(gè)成功的養(yǎng)老模式。中國的人口結(jié)構(gòu)展示了巨大的機(jī)會，但同樣也表明，如果不能快速找到一個(gè)成功的解決方案，企業(yè)將面臨諸多危險(xiǎn)。

????譯者：天逸

????作者本杰明·肖伯特（Benjamin Shobert）是魯比肯戰(zhàn)略集團(tuán)（Rubicon Strategy Group）的創(chuàng)始人和總經(jīng)理，這家咨詢公司為進(jìn)入新興經(jīng)濟(jì)體的公司提供戰(zhàn)略咨詢建議服務(wù)，主要聚焦于中國的醫(yī)療服務(wù)和養(yǎng)老市場。他目前是美中關(guān)系全國委員會的委員。