????問：最近中國出了很多打壓房地產(chǎn)的政策，你對這些政策有什么看法？

????答：我第一個(gè)提出：“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)增長的鴉片”。

????從宏觀上來講，中國房地產(chǎn)出了問題，完全是因?yàn)樗恼麄€(gè)經(jīng)營模式?jīng)]有學(xué)好，它學(xué)了香港和美國；即房產(chǎn)整體純商業(yè)化和市場主導(dǎo)，而矯枉過正完全摒棄過去百分之百公益性的模式，并且始終是以保護(hù)和維護(hù)投資商和土地?fù)碛姓呃娴囊环N商業(yè)模式。這是從一個(gè)極端走到了另一個(gè)極端！這種模式最大的問題就是房產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)者，即購買者，淪落成最大的一個(gè)弱勢群體，他們的權(quán)益得不到任何保障。我的一個(gè)房產(chǎn)界的高管朋友曾坦率地對我告白：任何房產(chǎn)項(xiàng)目都因位置獨(dú)特而具有壟斷性！

????而這一土地?fù)碛姓吆头慨a(chǎn)商捆綁且壟斷性地獲取暴利的模式，全然有別于新加坡、西歐尤其是德國和北歐；那些地方房地產(chǎn)的模式不是傾向于保護(hù)開發(fā)商的利益，而是著眼于保護(hù)用戶也就是購買者的利益。

????消費(fèi)者保護(hù)在中國房地產(chǎn)模式中是最薄弱的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此這也是中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)核心問題，而現(xiàn)在出臺的政策部分仍然在限制消費(fèi)者的權(quán)益。

????這類國家的政策雖然可能短期有效抑制需求甚至房價(jià)，但是長期來看，還是要靠普及廉價(jià)廉租房來滿足中國下一步城市化大眾安居的巨大需求。從已有廉價(jià)廉租房甚至是商品房建設(shè)成本明顯可以看出：中國的開發(fā)商對于社會的貢獻(xiàn)對比其過去所獲得的高回報(bào)，既不合情合理更談不上公平公正，已是中國社會整體道德血液匱乏、價(jià)值觀淪喪的源泉之一。鑒于現(xiàn)有房產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)模式附加值非常低，且既不利于上下游產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益和技術(shù)創(chuàng)新，如節(jié)能環(huán)保預(yù)制件的產(chǎn)業(yè)化，也已成為眾多腐敗和嚴(yán)重影響社會和諧穩(wěn)定的因暴力拆遷導(dǎo)致的突發(fā)事件的主要源頭，因此完全應(yīng)該也能夠由政府來承擔(dān)主要責(zé)任。

????問：您覺得中國的房地產(chǎn)存在泡沫嗎？

????答：總體不存在。關(guān)于這一點(diǎn)，我們也確實(shí)分析過?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)最大的問題，就是政府沒有承擔(dān)提供廉價(jià)廉租房這一中國城市化進(jìn)程所必需公共產(chǎn)品的責(zé)任。

????政府可以延續(xù)現(xiàn)有這種商業(yè)模式經(jīng)營房地產(chǎn)，但只能允許其占到總量的20％至30％甚至更低；主流還應(yīng)該是廉價(jià)廉租房，這部分應(yīng)該至少占到70％至80％，只有這樣中國政府才能盡到建立和諧社會的義務(wù)。政府應(yīng)該提供廉價(jià)的土地，保證老百姓的居住權(quán)，這一點(diǎn)中國政府在過去沒有做（好）；但我很高興地看到，政府在下一個(gè)五年計(jì)劃中已經(jīng)在考慮做，我想這是戰(zhàn)略層面上政府進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)最應(yīng)該做的事情。

????最近兩年房地產(chǎn)“泡沫”橫生，主要是因?yàn)橹袊鴳?yīng)對金融危機(jī)所采取的貨幣發(fā)放過大，貨幣的供應(yīng)量大幅超出了經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體的需要，導(dǎo)致通貨膨脹。中國經(jīng)濟(jì)在通貨膨脹中，貨幣貶值可以釋放的領(lǐng)域非常有限；而房地產(chǎn)因供給方強(qiáng)勢，正是中國釋放通貨膨脹壓力最無拘無束的地方，所以房地產(chǎn)漲價(jià)的幅度實(shí)際上就是人民幣貶值的最好風(fēng)向標(biāo)和量化表現(xiàn)。

????問：因此，這是不是意味著房價(jià)飛漲是因?yàn)橹袊呢泿殴?yīng)過剩？

????答：中國貨幣的總量是由整體的發(fā)展模式?jīng)Q定的。中國政府要實(shí)現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)的管控，所有由于出口和熱錢涌入換回來的外匯儲備，都要多印同樣數(shù)量的人民幣來收回。過去控制貨幣總量增長的話，有幾個(gè)不同的模式運(yùn)營的比較好。比如國債，儲備金等。但去年廣義貨幣的供應(yīng)的增加是28％，為什么會有這么大的增加？答案很簡單：信貸擴(kuò)張過頭！

????平均來講，假如說中國經(jīng)濟(jì)的增長GDP在10％左右，中國貨幣的供應(yīng)增加10％到20％，是沒問題的，不會有通貨膨脹。因?yàn)橹袊F(xiàn)金交易的比例大，不像發(fā)達(dá)國家；同時(shí)中國有很大一部分經(jīng)濟(jì)活動在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上反應(yīng)不出來，但需要增加貨幣量予以保障；另外，中國貨幣量在亞洲的需求和中國周邊國家的需求量較大，因此，總體來講，如果貨幣供應(yīng)增加量在10％到20％之間是不會通貨膨脹的。而印到20％以上就有問題了，而且問題很大。但去年貨幣發(fā)行之所以超出這個(gè)范圍，是因?yàn)槿ツ甑馁J款很多，九萬億，這是異常情況下需要增加的貨幣發(fā)行量的需求。同時(shí)，現(xiàn)在全世界尤其是發(fā)達(dá)國家，都在爛印鈔票以應(yīng)付金融危機(jī)從而造成了全球通貨膨脹，再加上中國本土印鈔，物價(jià)肯定會往上漲。

????問：如果像您說的中國政府真的增加這么多保障房的供給，那會不會導(dǎo)致商品房價(jià)格的下降呢？

????答：不會。因?yàn)樽》啃枨笥胁煌瑢哟?，現(xiàn)在已經(jīng)建好的商品房，從中國整體的需求來講，最多也就占整體需求的10％到20％。而現(xiàn)在最大的問題在于很多真正好的地段，高價(jià)的房，它的硬件和所配有的服務(wù)、配套設(shè)施的含金量并不高；但是鑒于壟斷性商業(yè)模式的便利，非要賣高價(jià)而且能賣出天價(jià)，且價(jià)格會只漲不跌。共和國前三十年經(jīng)驗(yàn)已證明：只管控價(jià)格而不有效增加供給，只會導(dǎo)致短缺和實(shí)際市場價(jià)格上漲！長遠(yuǎn)來看，西方國家公共負(fù)債過度，發(fā)展中國家公共設(shè)施投資需求會（因效仿中國成功）越來越旺盛，導(dǎo)致各國央行一有可能和借口就增發(fā)貨幣；由此導(dǎo)致的貨幣相對實(shí)物的貶值和通貨膨脹的壓力，最終也首先會表現(xiàn)在不斷上漲的地產(chǎn)價(jià)格。

????問：您剛才所講到，現(xiàn)在的商品房已經(jīng)占到整體需求的10％至20％，那么是不是意味著，未來要建的住宅房產(chǎn)中90％以上都是廉價(jià)房了呢？

????答：對，如果中央尤其是地方政府在這個(gè)問題上盡責(zé)，而不是在繼續(xù)想伙同房產(chǎn)商一起收刮中國現(xiàn)有和未來中產(chǎn)階層（類似你我的白領(lǐng)）房奴的收入增量，并在實(shí)際操作中想從開發(fā)商哪里攫取越來越多盡可能大的份額！

????問：但這種情況在中國實(shí)現(xiàn)的希望是很渺茫的，如果廉價(jià)房在各個(gè)地方能夠占到50％那都是政府已經(jīng)做得非常好了。而我判斷政府根本就不會下決心來推動這么大的一個(gè)保障房的建設(shè)，因?yàn)閷?shí)際上這對的它的利益損失是最大的。您怎么看？

????答：如果只考慮既得利益者群體的短期行為的話，您的判斷完全正確。海外媒體主流唱衰中國，其商界精英評估中國風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)之一，就是尤其在兩會期間備受關(guān)注的問題：人大和政協(xié)委員中為什么沒有普通老百姓，而都是“權(quán)貴”。目前中國整體經(jīng)濟(jì)相當(dāng)部分就是權(quán)貴經(jīng)濟(jì)，而權(quán)貴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致的直接后果就是收入兩極分化，從而造成社會的動蕩和不安定；這一現(xiàn)狀和危機(jī)勢頭中國相當(dāng)部分的政商界領(lǐng)袖現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)識到了，且已開始尋求對策主動和被動地予以有效管控。

????中國社會的安定和可持續(xù)，也是所有既得利益者的最核心的“資本”；他們能向海外轉(zhuǎn)移再多的財(cái)富，也無法取代其立身之本即中國本土的繼續(xù)增長繁榮，根不用說戰(zhàn)略上實(shí)實(shí)在在去不斷提升他們的幸福感。這一點(diǎn)我在巴黎環(huán)顧近鄰遠(yuǎn)眺中國感受極深，也非常希望國內(nèi)的既得利益精英們能同樣越來越明白。

????從短期來講，或許您看不到政府的決心，操作層面上的很多舉措還在讓您因做秀成分特大惋惜甚至泄氣；但從長遠(yuǎn)來講，這問題戰(zhàn)略上至關(guān)重要，因?yàn)橹袊S護(hù)現(xiàn)在的發(fā)展模式，大眾能安居是必要前提，民意民情順應(yīng)和社會穩(wěn)定是核心?！拔易鲋鳌币取氨蛔鲋鳌边€是要容易，社會成本更低且能更好維護(hù)既得利益。

????采訪人：周展宏

????采訪助理：譚艷雷

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注：本文章僅代表作者本人的觀點(diǎn)，不代表《財(cái)富》(中文版)及財(cái)富中文網(wǎng)立場。