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專(zhuān)欄 - 商業(yè)史話

房?jī)r(jià)何去何從

杜博奇 2012年03月05日

秉承寫(xiě)史筆法,記錄當(dāng)代中國(guó)商界變遷。作者杜博奇,財(cái)經(jīng)作者,長(zhǎng)期觀察本土商業(yè)史和公司史,著有《中國(guó)高層經(jīng)濟(jì)智囊》(合著,中信出版社)、《中國(guó)首富報(bào)告》等作品。
意大利記者卡爾維諾在《看不見(jiàn)的城市》中說(shuō):“人假若在荒地上走了很長(zhǎng)時(shí)間,自然就會(huì)期望達(dá)到城市?!边@道理大概也適用于中國(guó)人對(duì)房子的情愫?!熬诱哂衅湮荨弊怨疟闶且粋€(gè)夾雜美好愿望的社會(huì)訴求,千年以降,時(shí)代更迭,這個(gè)國(guó)家和她的人民仍盤(pán)桓在求索之路。

????上世紀(jì)80年代初中國(guó)開(kāi)始住宅市場(chǎng)化,商品房的概念從試點(diǎn)城市深圳、廣州一路飄向全國(guó),及至今日,房子話題就像中國(guó)人談?wù)摮燥堃粯悠胀ǎ┎逶谑袢粘I詈徒诸^巷尾的瑣事閑談中,也是每一屆政府官員案頭的一等大事。三十年一瞬間,“降價(jià)”呼聲一如既往地強(qiáng)烈。

????本屆政府任內(nèi),全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始顯著走高,并一度瘋狂飆漲。10年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈,政府不得不采取調(diào)控措施。剛過(guò)去的2011年,限購(gòu)令、限價(jià)令、房產(chǎn)稅等五花八門(mén)的抑制性政策紛紛出爐,一時(shí)間,房?jī)r(jià)猶如一頭被猛然拽住的野獸,暫時(shí)收斂了橫沖直撞的氣焰。北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)小幅跌落,二、三城市也開(kāi)始普遍下滑,樓市進(jìn)入調(diào)整前夜。

????人民期望得當(dāng)然更多,全國(guó)各地此起彼伏的退房潮已然把“降價(jià)”二字公然演變?yōu)楣娫V求。接下來(lái),該怎么走?松綁、僵持,還是繼續(xù)施壓、收緊?還要看政府的決心和勇氣。

????對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控正是各種力量的博弈過(guò)程。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的獨(dú)特性,地方政府、銀行和地產(chǎn)商的勾連牽絆,以及熟人社會(huì)和金錢(qián)至上滋生的官商結(jié)合、利益尋租等灰色地帶,增加了調(diào)控的復(fù)雜性。

????官方在為2012年經(jīng)濟(jì)工作定下的基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”,這在相當(dāng)程度上意味著房地產(chǎn)“硬著陸”的可能性不大,在“求穩(wěn)”的前提下控制房?jī)r(jià),實(shí)施“軟著陸”。2011年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議特別指出,“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”,在“加快商品住房建設(shè),擴(kuò)大有效供給”的同時(shí)“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。僅從此處看,2012年房?jī)r(jià)大跌不現(xiàn)實(shí),但頓挫下降的可能性還是有的。至于下降幾成,何時(shí)下跌,取決于政策調(diào)控力度,以及具體的經(jīng)濟(jì)狀況。

????出口、投資與消費(fèi)是拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的“三駕馬車(chē)”,房地產(chǎn)業(yè)作為影響投資、消費(fèi)的大頭,是銜接整體經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)。2011年以來(lái),調(diào)控措施頗見(jiàn)成效,各個(gè)層面的影響日漸顯現(xiàn):樓市成交慘淡,直接影響地產(chǎn)商資金回流,一些地方企業(yè)陷入困境,杭州綠城集團(tuán)幾度傳出破產(chǎn)傳聞,甚至有企業(yè)尋求民間借貸,北方某知名房企向當(dāng)?shù)毓賳T圈借貸,50萬(wàn)半年利息高達(dá)15萬(wàn)元。除此之外,銀行存放貸利率,建材、裝修領(lǐng)域直接遇冷,機(jī)械重工板塊疲軟,就連地產(chǎn)中介生意也遭受牽連,過(guò)去的好日子一去不返。房地產(chǎn)調(diào)控波及之廣,可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”,2011年甚至曾間接引發(fā)中小企業(yè)破產(chǎn)危機(jī),以至于浙江民企老板爆出“跑路潮”。

????歷史上,1993年房地產(chǎn)“硬著陸”直接導(dǎo)致此后長(zhǎng)達(dá)5年的樓市寒冬,宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力。主政者對(duì)此當(dāng)有切膚之痛。2012年,在全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化的大背景下,放任樓市“硬著陸”顯然并不是明智之舉。退一步講,即便外部環(huán)境形成倒逼機(jī)制,政府也會(huì)在可承受的范圍內(nèi)采取保護(hù)政策,著力避免樓市“硬著陸”,這或許會(huì)成為今年經(jīng)濟(jì)工作的一大挑戰(zhàn)。

????坦率地講,完全用市場(chǎng)觀點(diǎn)衡量中國(guó)樓市也許不當(dāng)。啟動(dòng)住房市場(chǎng)化至今,政策一直是樓市沉浮的主導(dǎo)因素。由此形成兩個(gè)尷尬的事實(shí):一、房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)與政策的夾縫中扭曲繁榮,既談不上自由市場(chǎng),也未被政策完全收服,政策與市場(chǎng)摩擦產(chǎn)生大量灰色地段,成為地產(chǎn)商、先富者等少數(shù)人謀取利益的跳板,甚至將整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)綁架。二、住宅既承擔(dān)商品功能,又被賦予民生意象,備受輿論壓力,定位含混不清,導(dǎo)致政策游移不定,有如投鼠忌器的兩難。

????歷史遺留造成今日的困局,未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi),除非政府痛下決心,以強(qiáng)力手段進(jìn)行宏觀調(diào)控,否則樓市緊繃狀態(tài)仍將延續(xù)。從目前狀況來(lái)看,政府對(duì)投機(jī)性交易一直采取打壓態(tài)度,甚至蔓延到投資領(lǐng)域,平抑樓市泡沫,表明將房?jī)r(jià)拉回合理價(jià)位的態(tài)度。然而,“合理價(jià)位”,本身就是一個(gè)有爭(zhēng)議的概念。誠(chéng)然,從實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的角度計(jì)算,樓市的剛性需求依然是一個(gè)龐大的市場(chǎng),但作為消費(fèi)者的普羅大眾總是期望物美價(jià)廉的商品出現(xiàn)。在這樣的心理下,“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”以及“退房風(fēng)波”等社會(huì)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,加大了樓市變幻的多樣性。

????考慮換屆選舉這層因素,在可承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)范圍之內(nèi),政府傾向于樓市溫和地降溫。寄希望于“跳樓價(jià)”接盤(pán)的潛在購(gòu)房者可能要有所失望。不過(guò),已然調(diào)控至此,若無(wú)大的事件發(fā)生,房?jī)r(jià)不會(huì)冒然松綁,葬送前期調(diào)控成果??傮w而言,未來(lái)可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)“跌宕下挫”的局面,隨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而進(jìn)行的宏觀調(diào)控間隙,相對(duì)大幅度的波動(dòng)也可能發(fā)生。這個(gè)過(guò)程中,也許倒閉一些經(jīng)營(yíng)不善、戰(zhàn)略失誤的房企,但房企大面積死亡的概率不大。畢竟過(guò)渡時(shí)期維穩(wěn)為重。

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