????私營機(jī)構(gòu)紛紛逃離房產(chǎn)抵押貸款市場，但這兩家政府資助的虧損放貸機(jī)構(gòu)仍打算持有高風(fēng)險(xiǎn)的債務(wù)

????作者：Colin Barr

????房地產(chǎn)市場泡沫破裂，倒給了美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)（又稱房利美，F(xiàn)annie Mae） 和美國聯(lián)邦住房抵押貸款公司（又稱房地美，F(xiàn)reddie Mae） 一個(gè)新機(jī)會(huì)修補(bǔ)其受損的形象。但這并不容易，這兩家公司上周宣布了巨額虧損，并且擔(dān)心經(jīng)濟(jì)會(huì)陷入衰退。

????負(fù)責(zé)監(jiān)管房利美和房地美的美國聯(lián)邦住宅企業(yè)監(jiān)督辦公室（OFHEO） 上周三表示，將取消兩年來對這兩家公司資產(chǎn)組合增長的限制。目前，每家公司持有的抵押貸款及掛鉤證券不得超過7,460億美元。限制取消后，房利美和房地美就可以增持此類資產(chǎn)。OFHEO表示，取消限制是為了獎(jiǎng)勵(lì)這兩家公司為加強(qiáng)管理所做的努力。大約10年前，兩家公司管理松散，導(dǎo)致涉及數(shù)十億美元的財(cái)務(wù)報(bào)表需要重新審計(jì)，一些高層也因此被撤職。

????這項(xiàng)決定不只深受房利美和房地美的歡迎，也讓決策者多了一種武器，來應(yīng)付房地產(chǎn)市場崩潰所造成的沖擊。美國有許多業(yè)主在這次危機(jī)中深陷困境。私人投資者紛紛從抵押貸款市場抽身，預(yù)示著房利美和房地美可能會(huì)出面淌這趟混水。

????另一家貸款公司發(fā)布的消息也再度提醒大家抵押市場的慘狀。Thornburg 抵押貸款公司表示，抵押貸款證券市場本月暴跌，雖然公司的債券業(yè)務(wù)不會(huì)虧損，但可能需要出售資產(chǎn)以確保保證金水平達(dá)標(biāo)。該公司的業(yè)務(wù)主要是巨額貸款，比房利美和房地美投資的規(guī)模還要大。

????伊利諾依州內(nèi)博威爾市的New Arc 投資公司總裁杰斐里?米勒（Jeffery Miller）指出，取消投資組合上限是理所當(dāng)然的，因?yàn)檫@能為政府提供簡單方法，為扶持房地產(chǎn)市場盡點(diǎn)綿力，同時(shí)也能解除人們對經(jīng)濟(jì)不景氣的擔(dān)憂。他說：“任何一個(gè)解決方案都必須涉及政府扶持企業(yè)?！彼傅恼龀制髽I(yè)就是房利美和房地美。米勒還表示，取消限制說明當(dāng)局當(dāng)然“希望通過現(xiàn)有的機(jī)制來解決問題”。

????一些國會(huì)議員希望有關(guān)當(dāng)局可以放松更多限制。參議員查爾斯?舒默（Charles Schumer）吁請OFHEO放寬對資本金的要求。自從房利美和房地美會(huì)計(jì)丑聞曝光后，政府就提高了對它們的資本金要求，以防范未來可能的損失。舒默表示：“OFHEO應(yīng)該馬上出臺(tái)一個(gè)方案，取消對資本金的額外要求。” OFHEO主任詹姆斯?洛克哈特（James Lockhart）表明他愿意考慮放寬這項(xiàng)規(guī)定，不過任何決定將取決于“公司的財(cái)務(wù)狀況、總體風(fēng)險(xiǎn)水平以及市場現(xiàn)狀”。

????這些因素一直讓人困擾。隨著房地產(chǎn)價(jià)格下滑，這兩家公司將面臨更多虧損，房利美和房地美公布的去年第4季度業(yè)績報(bào)告也證實(shí)了這一點(diǎn)。房利美在這一季損失了35.6億美元，房地美則虧了25億美元。欠款情況越來越嚴(yán)重，兩家公司不得不大幅提高壞賬計(jì)提。

????兩家公司也發(fā)出警告，預(yù)計(jì)來年的損失會(huì)繼續(xù)增加。長期對房利美和房地美持批評(píng)態(tài)度的人士都注意到了這個(gè)事實(shí)。參議員查克?黑格爾（Chuck Hagel）在一項(xiàng)聲明中表示：“在這兩家政府扶持企業(yè)宣布蒙受數(shù)十億美元損失的同一天，我們卻要取消房利美和房地美的投資組合上限，并且探討放寬資本金要求，這是不負(fù)責(zé)任的，也是危險(xiǎn)的。我認(rèn)為這是講不通的，國會(huì)剛在數(shù)周前批準(zhǔn)房利美和房地美進(jìn)軍巨額貸款市場。這向來是個(gè)風(fēng)險(xiǎn)更高的市場。我們應(yīng)該提高而不是放寬資本金要求?！?/p>

????這些持批評(píng)意見的人士還留意到，房利美和房地美在2007年下半年的龐大損失迫使它們出售優(yōu)先股籌集了130億美元的新資本。華爾街正在觀望是否有跡象顯示它們須在今年籌集更多資金。但大多數(shù)分析師預(yù)計(jì)，它們有可能直到下半年才會(huì)開始新一輪融資舉動(dòng)。

????美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克（Ben Bernanke）也證實(shí)，雖然大型銀行仍有足夠資本，但預(yù)計(jì)更多投資房地產(chǎn)的小型地區(qū)銀行會(huì)倒閉，這加重了市場對金融體系的憂慮。摩根大通公司（JPMorgan）高層則承認(rèn)他們在住房貸款上的損失超過了公司預(yù)測模型推算出的最糟糕的狀況，而且估計(jì)損失會(huì)越來越高。

????與此同時(shí)，即使美聯(lián)儲(chǔ)最近連續(xù)下調(diào)利率，長期利率卻因?yàn)橥顿Y者擔(dān)心通貨膨脹而上揚(yáng)。房地美在上周四指出，前一周30年期定息抵押貸款利率從一月末的5.48%上漲到6.24%。美聯(lián)儲(chǔ)為了讓人們買得起房屋而調(diào)低貸款利率，但成效不大。

????“房地產(chǎn)繼續(xù)下滑勢在必行。”萊恩?布魯姆（Len Blum）這么表示。布魯姆是紐約威斯特伍德資本公司（Westwood Capital）的投資經(jīng)理。他曾經(jīng)管理保誠證券（Prudential Securities）的資產(chǎn)擔(dān)保證券部門。瑞士信貸（Credit Suisse）分析師也撰文，稱由于政府出臺(tái)有關(guān)收入和利率的政策降低購房者壓力，紐約房價(jià)可能會(huì)下跌19%，一些曾經(jīng)熱門的地段如鳳凰城和拉斯維加斯將暴跌40%。

????雖然這樣，米勒認(rèn)為政府盡一切能力來打破貸款市場的困局是對的。他說，美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克和財(cái)長保爾森都愿意嘗試任何形式的新穎措施，例如財(cái)政部嘗試鼓勵(lì)銀行支持結(jié)構(gòu)型投資工具，聯(lián)儲(chǔ)也定期拍賣銀行間拆借額度。同時(shí)，決策者準(zhǔn)備采取更多對策是非常關(guān)鍵的，因?yàn)橘J款市場崩潰已經(jīng)開始顯現(xiàn)出“溢出效應(yīng)”。例如，一些新創(chuàng)企業(yè)無法吸引風(fēng)險(xiǎn)投資家和天使投資者的資金。

????OFHEO主任洛克哈特表示，聯(lián)邦政府非常清楚房利美和房地美業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大后帶來的風(fēng)險(xiǎn)，不過當(dāng)局也看到市場需要有人來解救。洛克哈特在CNBC的節(jié)目上說：“我們要增強(qiáng)它們的靈活性?！钡仓赋觯拔覀儽仨毞浅ｊP(guān)注這類市場，保證他們有很充足的資本儲(chǔ)備。我們要確保這些企業(yè)安全、穩(wěn)健的經(jīng)營?！?/p>