????房主和房屋建造商正經(jīng)歷一個(gè)“陣痛期”，這是美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的信號(hào)。

????作者：Shawn Tully

????新房開工量降至17年來(lái)最低，這似乎又是一個(gè)人們擔(dān)心房屋價(jià)值縮水的理由。事實(shí)上，這無(wú)疑表明了房產(chǎn)市場(chǎng)最終出現(xiàn)了回暖跡象。

????美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格要想上漲或保持平穩(wěn)，所需要的初次購(gòu)房人數(shù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房的數(shù)量。這是減少待售房屋庫(kù)存的唯一方法。從加利福尼亞?wèn)|南部的“內(nèi)陸帝國(guó)”區(qū)到佛羅里達(dá)黃金海岸，到處都是掛著“待售”標(biāo)識(shí)的房屋。

????在房產(chǎn)泡沫鼎盛時(shí)期（2002—2006年），開發(fā)商新建的房屋遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了新增家庭對(duì)房屋的需求。

????結(jié)果是市場(chǎng)上充斥著上百萬(wàn)套新房無(wú)人居住，亟待出售。這一數(shù)字是以往經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期新屋存量的幾倍，強(qiáng)有力的說(shuō)明了本次房產(chǎn)泡沫持續(xù)時(shí)間之久，程度之深。

????Metrostudy創(chuàng)始人麥克?卡斯特曼（Mike Castleman）說(shuō)：“房產(chǎn)市場(chǎng)要想復(fù)蘇，開發(fā)商必須削減新屋庫(kù)存?！?Metrostudy是家調(diào)查機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)全美400萬(wàn)個(gè)小區(qū)所做的調(diào)查獲得數(shù)據(jù)。

????待售房屋存量仍然較高。當(dāng)然了，開發(fā)商放慢了開發(fā)腳步，但是房屋銷售量也同步下降了。

????現(xiàn)在待售房屋的數(shù)量終于開始下降了。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部的統(tǒng)計(jì)，4月份，待售新屋為456,000套。雖然數(shù)額仍然很大，但與一年前相比已經(jīng)減少了93,000套。

????初次購(gòu)房者的回歸

????任何時(shí)候房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇都離不開初次購(gòu)房者。初次購(gòu)房者會(huì)帶來(lái)一系列的連鎖反應(yīng)，不僅會(huì)促進(jìn)新屋的建造，還可以拉動(dòng)二手房的銷售。而二手房銷售又為房主購(gòu)買大戶型創(chuàng)造了條件。

????如果缺乏初次購(gòu)房者，那么整個(gè)房屋銷售鏈條都會(huì)中斷。

????現(xiàn)在，初次購(gòu)房者在回歸。為什么呢？原因是多年來(lái)他們首次能夠買得起基礎(chǔ)戶型。開發(fā)商在降低價(jià)格，而且新建的戶型面積更小，價(jià)格也更低。房屋建筑公司KB Home去年12月到今年2月房屋均價(jià)降到了248,000美元，之前一年的均價(jià)為267,000美元。該公司2006年在加州城市維克多維爾建造的基本戶型面積達(dá)3800平方英尺，售價(jià)達(dá)328,000美元?，F(xiàn)在房屋面積縮小了一半還多，售價(jià)為220,000美元。維克多維爾位于洛杉磯東部，房產(chǎn)開發(fā)曾經(jīng)盛極一時(shí)。

????10年來(lái)，新房的按揭貸款與交易稅額首次與房租持平。對(duì)于租房者而言，他們終于獲得了購(gòu)房能力。

????看看以下數(shù)字：現(xiàn)在每年開工的獨(dú)棟新屋少于50萬(wàn)套。正常情況下，移民以及新建家庭對(duì)房屋的需求為一百萬(wàn)套。

????但由于許多人在房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫時(shí)期購(gòu)買了房子，因此房屋需求現(xiàn)在達(dá)不到一百萬(wàn)套。

????全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（National Association of Home Builders）高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家伯納德?馬克斯坦（Bernard Markstein）說(shuō)，隨著初次購(gòu)房者的增多，到明年底房屋的銷量將達(dá)到70萬(wàn)套。這也就是說(shuō)銷量很快要比新建房屋多25萬(wàn)套。

????這一差額也就為房產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。復(fù)蘇過(guò)程可以分為以下四步：

????第一步：初次購(gòu)房者的增多減少新屋庫(kù)存。

????第二步：由于新建房屋減少，初次購(gòu)房者開始購(gòu)買二手房。一些二手房所有者想購(gòu)買更大面積的房子，卻苦于售不出現(xiàn)有的房子?，F(xiàn)在，他們的機(jī)會(huì)來(lái)了。但是，他們必須要注意：新屋的價(jià)格比同等大小的二手房?jī)r(jià)格要低。類似于二手車價(jià)格高于新車價(jià)格，這是無(wú)法持續(xù)下去的。因此，二手房所有人不得不低價(jià)出售自己現(xiàn)有的房子。

????但是現(xiàn)在仍然是購(gòu)買大戶型的好時(shí)機(jī)。只要他們不是在房地產(chǎn)泡沫鼎盛時(shí)購(gòu)房的就可以獲益。他們可以用賣房的錢以低價(jià)購(gòu)買更大的房子。在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫之際，開發(fā)商建造的房屋面積都達(dá)到甚至超過(guò)了3,500平方英尺?，F(xiàn)在，這些大戶型則是降價(jià)最厲害的。

????第三步：也許到明年，新屋開工量會(huì)上升，但是上升的過(guò)程是緩慢漸進(jìn)的。至少在未來(lái)兩年，房地產(chǎn)開發(fā)商與二手房所有者會(huì)進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)以爭(zhēng)奪客戶。

????第四步：最終，待售房屋供大于求的局面會(huì)消失。購(gòu)房者數(shù)目多于新建房屋數(shù)目必然會(huì)產(chǎn)生這種結(jié)果。但是由于待售房屋存量極大，因此這一過(guò)程可能還需要三年的時(shí)間。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，到這時(shí)，房?jī)r(jià)才會(huì)上升。

????可能會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題？

????有一種情況會(huì)使復(fù)蘇過(guò)程放緩甚至脫軌：利率的大幅上揚(yáng)?，F(xiàn)在，對(duì)于初次購(gòu)房者，美國(guó)住房局提供擔(dān)保貸款的利率為6%，但是這一利率是會(huì)變的。

????如果通貨膨脹繼續(xù)上揚(yáng)，使利率達(dá)到8%或更高，那么房?jī)r(jià)還需要進(jìn)一步下調(diào)，人們才能買得起新房。

????現(xiàn)在，新購(gòu)買力已經(jīng)產(chǎn)生。但是如果利率上調(diào)，那么價(jià)格必須要進(jìn)一步下跌，新購(gòu)買力才能建立。