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房地美面臨攻擊

房地美面臨攻擊

Colin Barr 2008年07月16日
布拉姆稱他相信房地美能籌集到新的資金,但他懷疑55億美元可能不夠。

????盡管困難重重,但這家規(guī)模相對(duì)較小的按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)可能已將自己置于一個(gè)比其更出名的胞兄更為艱險(xiǎn)的境地。

????作者:Colin Barr

????多年來,房地美(Freddie Mac)一直被籠罩在其規(guī)模較大的胞兄房利美(Fannie Mae)的陰影里。現(xiàn)在,房地美似乎正被自己的陰影所籠罩——其前景不容樂觀。

????截至本周一,房地美的股價(jià)已連續(xù)四日暴跌,投資者正努力了解其真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。?

????房利美與房地美擁有或擔(dān)保著美國近一半的未償付按揭貸款,因此,此場(chǎng)論戰(zhàn)的意義絕不僅限于房地產(chǎn)市場(chǎng)——美國財(cái)政部部長亨利?保爾森(Henry Paulson)上周日晚對(duì)這兩家公司進(jìn)行的聲援中也承認(rèn)了這一點(diǎn)。

????看漲派稱,這兩家于本世紀(jì)初卷入嚴(yán)重會(huì)計(jì)丑聞的公司資金充足,且兩家公司都完全滿足關(guān)于資本充足率的規(guī)定。除此之外,保爾森的評(píng)論表明,假如這兩家公司資金短缺,它們可能通過獲得財(cái)政部高信用額度或政府收購股票,得到政府援助。

????麻煩還在后頭?

????但房利美和房地美的股票越來越不被看好,懷疑論者認(rèn)為,房價(jià)下跌導(dǎo)致的虧損,再加上這兩家公司極高的資產(chǎn)負(fù)債率,將徹底擊垮其股東。

????持懷疑態(tài)度的投資者和分析師認(rèn)為,房價(jià)下跌將導(dǎo)致按揭違約率飚升,而這將使房利美和房地美最終面臨數(shù)百億美元的損失。這將徹底摧毀這兩家公司現(xiàn)有的資本緩沖安排,迫使他們通過提供于己不利的條款籌集更多資金——或是將股票低價(jià)拋售給美國政府。

????保爾森的評(píng)論使得房利美和房地美的股價(jià)周一開盤時(shí)稍有上揚(yáng),房地美還成功售出一批短期債務(wù)。但在當(dāng)天下午,這兩家公司的股票又繼續(xù)下跌,其中,房地美股價(jià)狂跌17%至每股6.43美元,而房利美的股價(jià)則下跌5%至9.75美元。本月內(nèi),房利美市值下降了一半,而房地美更是下跌了63%。

????在某種程度上,房地美股價(jià)下跌幅度更大這一事實(shí),反映了人們的普遍看法,那就是:即使兩家公司都時(shí)日不多,房地美的財(cái)務(wù)狀況更為糟糕。

????這家位于弗吉尼亞州雷斯頓市的公司第一季度末的資產(chǎn)負(fù)債表顯示:其資產(chǎn)總值為8030億美元,而其股東權(quán)益——一種衡量公司資本凈值的指標(biāo)——僅為160億美元。這就意味著,對(duì)應(yīng)其所擁有的每50美元按揭貸款和其他資產(chǎn),房地美僅有1美元的股本——在目前房價(jià)下跌的形勢(shì)下,其資本緩沖能力確實(shí)顯得過于薄弱。

????而按照另一種衡量房地美資產(chǎn)負(fù)債表的方式,即除按揭貸款組合外,將其擔(dān)保責(zé)任也反映在內(nèi)的方式,對(duì)應(yīng)其帳面上每100美元的交易量,房地美僅有70美分的股本。

????紐約投資銀行威斯特伍德資本公司(Westwood Capital)分析師倫?布拉姆(Len Blum)在近期的一份報(bào)告中寫道:“對(duì)于一家從事購買和擔(dān)保按揭貸款的公司而言,這樣的股本量算充足嗎?假如其所在的市場(chǎng)下跌了20%甚至更多呢?”

????假如上面這些數(shù)字還不夠嚇人,房地美還有更糟的數(shù)據(jù)。按照所謂的公允價(jià)值資產(chǎn)負(fù)債表——即其中的數(shù)字反映資產(chǎn)現(xiàn)值而非資產(chǎn)歷史成本——房地美的股東權(quán)益為負(fù)值,且數(shù)額高達(dá)52億美元。

????布拉姆稱,房地美的資產(chǎn)負(fù)債表上還有其他數(shù)據(jù)顯示其財(cái)務(wù)狀況不佳。他注意到房地美持有價(jià)值166億美元的緩付稅金資產(chǎn)——只有在公司盈利時(shí),這項(xiàng)資產(chǎn)才對(duì)其有價(jià)值。而房地美在過去三個(gè)季度里已虧損了37億美元。

????投資者也對(duì)房利美感到擔(dān)憂,但布拉姆表示,同房地美相比的話,房利美的財(cái)務(wù)狀況簡直健康得不得了。截止第一季度末,房利美擁有8430億美元的資產(chǎn),而其股本為390億美元——兩者之間的比率約為22:1。

????即便使用公允價(jià)值會(huì)計(jì)法,房利美的股東仍擁有120億美元的股本。

????房地美當(dāng)然不同意懷疑派的看法。

????房地美首席執(zhí)行官理查德?塞倫(Richard Syron) 在上周日的聲明中表示:“我們公司的資本和流動(dòng)性資源將使我們能一如既往地履行公共使命?!?/p>

????確實(shí),兩家公司都表示他們能安然無恙的渡過此次房產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)。近來,由于私營按揭行業(yè)在次貸壞賬的重壓下基本崩潰,美國按揭放款金額里,高達(dá)80%的資金來自于房利美和房地美。

????類似壟斷的地位使得房利美和房地美得以趁機(jī)提價(jià),令其近期的交易利潤更為豐厚。房利美首席執(zhí)行官丹尼爾?馬德(Daniel Mudd) 今年春天在該公司的收益電話會(huì)議上表示,房利美眼下在按揭市場(chǎng)上基本沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,它將借此機(jī)會(huì)大賺一筆。

????盡管如此,房利美和房地美的股價(jià)仍然持續(xù)下跌,因?yàn)橥顿Y者擔(dān)心這兩家公司可能不得不通過以極低的價(jià)格出售其普通股來籌集更多資金。房利美已籌資100多億美元,房地美也已籌資近60億。但房地美已承諾今年晚些時(shí)候還將再籌資55億美元。?

????FBR Capital Markets的分析師保羅?米勒(Paul Miller)稱最近的拋售為“資本結(jié)構(gòu)調(diào)整懸貨”(recapitalization overhang,recapitalization即資本結(jié)構(gòu)調(diào)整,是指在不影響公司總體股本的情況下重組公司的債務(wù)及股本組合;而overhang即懸貨,其計(jì)算方法為已發(fā)出的股票期權(quán)加上將發(fā)出的期權(quán),再除以已發(fā)行股票數(shù)目?!g注)的實(shí)例,即指投資者對(duì)于這兩家公司將通過拋售其股票來籌集資金深信不疑,因而他們迅速拋出其股票。

????布拉姆稱他相信房地美能籌集到新的資金,但他懷疑55億美元可能不夠。他相信美國政府最終會(huì)出面以極低的價(jià)格收購這兩家公司的股票,以平息市場(chǎng)危機(jī)。

????而另外一些人則認(rèn)為,美國政府最終會(huì)完全控制房利美和房地美,以維持其較低的融資成本。Institutional Risk Analytics公司的克里斯?維倫(Chris Whalen)寫道:房地美和房利美“不需要更多的資金——至少眼下不需要,但他們確實(shí)需要以較為優(yōu)惠的利率在資本市場(chǎng)上融資”。

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