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房利美:太陽明天照常升起

房利美:太陽明天照常升起

Colin Barr 2008年08月12日
這家按揭貸款巨頭相信準備金將助其度過房市危機,但預測向來不是它的強項。

???這家按揭貸款巨頭相信準備金將助其度過此次房市危機,但預測向來不是它的強項。

????作者:Colin Barr

????房利美(Fannie Mae)相信,它正在擴充的緩沖基金將助其度過此次房市危機。但這家按揭貸款巨頭的預測向來不太準,讓人不由得為它捏一把汗。

????上周五,房利美公布連續(xù)第四個季度虧損,并為未來信貸損失增加了37億美元準備金。房利美的總信貸成本——反映準備金增額以及放款壞賬額和喪失抵押房產贖回權之成本——增加了10倍,從去年同期的5.18億美元飆升至今年第二季度的53億美元。

????首席執(zhí)行官丹尼爾?馬德(Dan Mudd)于上周五表示,該公司正在穿過“黎明前的黑暗”。他沒有對房市危機何時結束做出預測,但房利美表示,它預計全國房產價格下跌幅度將達到其早前預計的15%到19%中的上限。

????然而,盡管房產價格持續(xù)下挫,并且在受影響嚴重的一些州,喪失抵押房產贖回權的數(shù)量比去年同期翻了一番,房利美表示它相信其信貸成本將于今年達到最大值。

????股東可以松口氣?

????財務總監(jiān)斯蒂芬?斯沃德(Stephen Swad)表示,房利美在過去一年增加了近80億美元的貸款損失準備金,該公司相信這將使其在2009年恢復盈利——即便如其所預計,違約和喪失抵押房產贖回權的情況繼續(xù)增加。?

????若誠如斯沃德所言,那房利美的股東們終于可以稍稍松一口氣。由于人們普遍質疑該公司度過此次房市危機的能力,他們的投資已損失了四分之三的價值。

????房利美及其胞弟房地美(Freddie Mac)的股價上月雙雙跌至17年來的最低點,為此,政府不得不出面保證支持這兩家公司。它們的股價隨后有所回升。但截止上周五,房利美的股價已連續(xù)三日下跌,(當日)跌幅為9%,上周股價總共下跌23%。

????房利美和房地美是由美國國會創(chuàng)建,旨在方便人們獲得按揭貸款,目前,這兩家擔?;蛑苯映钟忻绹课莅唇屹J款總額的一半。

????水晶球

????考慮到去年隨著按揭貸款市場開始垮臺,房利美未能大幅補充準備金,其對于2009年信貸成本將下降的預期引來質疑。

????威斯特伍德資本(Westwood Capital)的董事總經理倫?布拉姆(Len Blum)表示:“你得是位有水晶球的法務會計師,才能這么說?!彼J為房利美和房地美的緩沖資本過于薄弱,若得不到政府援助,則很難度過此次房市危機。

????房利美上周五表示,它目前的信貸損失估算反映了18到24個月的未來預期違約,其目前的信貸損失準備金為89億美元,相當于其2.9 萬億美元擔保業(yè)務的31個基點,即0.31%。該公司目前預計2008年信貸損失為23到26個基點,而在2009年這一數(shù)值將更高。

????布拉姆承認房利美的預期可能是對的,但他認為其不該在此時做出這一預期。畢竟房利美在2007年底還預期2008年信貸損失為11到15個基本點。今年第一季度過后,該公司將這一預估值提高到13到17個基本點,而在上周五其又將該數(shù)值大大提高。房利美表示其歷史損失范圍為4到6個基本點。?

????斯沃德稱,該公司信貸損失預期銳增反映其3070億美元Alt-A貸款的損失正大幅攀升。Alt-A貸款的借方信用記錄良好,但大多未提供全部文件。?

????房利美表示其第二季度的信貸損失中,一半是來自Alt-A貸款,而這其中又有近一半出自加利福尼亞州、佛羅里達州、內華達州以及亞利桑那州,這幾個州的房價都已大幅下跌。

????房利美的評論與上周三房地美高管的評論不謀而合,后者也表示相信隨著公司增加準備金,其信貸成本將降低。但與房利美不同的是,房地美稱之前的預測就不準,拒絕就何時房價可能止跌或信貸成本可能穩(wěn)定發(fā)表見解。

????布拉姆表示眼下這兩家公司的業(yè)務面臨諸多不確定因素——他們的命運不僅受房價的影響,還同失業(yè)率與利率相關,而這兩個比率近幾個月都一直在上升——房利美本該以“難以預期”為由,避開最高成本這一話題。

????但正如投資者去年所見,房利美向來不善于此道。

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