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挽救房市實(shí)非易事

挽救房市實(shí)非易事

Colin Barr 2008年10月24日
納稅人資金支撐起銀行部門,但喪失抵押贖回權(quán)這個(gè)難題沒有容易的解決辦法。

????納稅人資金支撐起銀行部門,但喪失抵押贖回權(quán)這個(gè)難題沒有容易的解決辦法。

????作者:Colin Barr

????呼吁聯(lián)邦政府對(duì)房市問題做出全面反應(yīng)的呼聲越來(lái)越響。但要找到解決辦法仍然不易。

????聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司(Federal Deposit Insurance Corp.)董事長(zhǎng)希拉?拜爾(Sheila Bair)本周四表示,美聯(lián)儲(chǔ)官員正考慮對(duì)一些不良按揭貸款提供支付擔(dān)保。她向參議院銀行委員會(huì)(Senate Banking Committee)表示,這一舉措將旨在通過敦促投資者和貸款銀行同意重組貸款,減少喪失抵押贖回權(quán)現(xiàn)象。

????毫無(wú)疑問,這一結(jié)果將幫助一些居民保住房子,然而值得注意的是,美國(guó)政府尚未提出任何提議探討其在金融部門的作為。美聯(lián)儲(chǔ)官員計(jì)劃斥資1250億美元投入包括花旗(Citi)、高盛(Goldman)和美國(guó)銀行(Bank of America)在內(nèi)的9家大型銀行,并承諾援助短期商業(yè)借貸和銀行貸款市場(chǎng)。

????迄今為止,政府對(duì)房主的援助僅限于一些適度的減少喪失抵押贖回權(quán)和按揭貸款再融資計(jì)劃。然而眼下每月新增數(shù)萬(wàn)名失業(yè)者,房市——美國(guó)私人財(cái)富的最大來(lái)源——價(jià)值下降,正給經(jīng)濟(jì)造成更大的壓力。標(biāo)普/ Case-Shiller房屋價(jià)格指數(shù)(S&P/Case-Shiller)的數(shù)據(jù)表明,房?jī)r(jià)在去年下跌了17%。第3季度,申請(qǐng)喪失抵押贖回權(quán)的數(shù)量比1年前上漲了71%。

????缺失的一環(huán)

????密歇根大學(xué)(University of Michigan)法學(xué)教授邁克爾?巴爾(Michael Barr)表示,政府未能及早而果斷的處理房市危機(jī),更加重了這一問題。

????巴爾表示:“政府在1年前就應(yīng)該有所行動(dòng)。政府對(duì)此次危機(jī)的反應(yīng)中缺失了關(guān)鍵的一環(huán),那就是為房主做點(diǎn)事情?!卑蜖柺敲绹?guó)進(jìn)步中心(Center for American Progress)的資深研究員。

????聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司董事長(zhǎng)拜爾本周四的評(píng)論稱,政府的首要任務(wù)是加速重組問題貸款。但貸款追索(loan workout)面臨諸多困難,而其中最大的困難就在于,可能有些借款人購(gòu)買的房子自己根本就負(fù)擔(dān)不起,不論貸款的條件如何。

????除此之外,巴爾又列舉出一個(gè)困難,那就是要將按揭貸款從證券化信托移走,在稅收和會(huì)計(jì)上都較為復(fù)雜。許多貸款在被出售給投資者后都駐留在證券化信托。

????巴爾同美國(guó)進(jìn)步中心的同事已主張,政府以巴爾稱之為市場(chǎng)決定的折扣購(gòu)買多種按揭貸款,隨后對(duì)其中的問題按揭貸款進(jìn)行再融資,以使房主保住自己的住房。

????巴爾在1月向參議院銀行委員會(huì)表示:“我們的方案不只計(jì)劃幫助那些面臨喪失抵押贖回權(quán)的人們,而是抑制喪失抵押贖回權(quán)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值、消費(fèi)信貸、開銷、信心、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及信貸市場(chǎng)運(yùn)作的嚴(yán)重消極影響?!?/p>

????這樣一個(gè)全面緊急援助計(jì)劃的花費(fèi),可能比迄今為止的努力高出數(shù)倍。

????盡管如此,考慮到此次危機(jī)的規(guī)模,以割裂的方式進(jìn)行按揭貸款重組可能不夠。位于佛蒙特州斯陀的Casey Research首席執(zhí)行官奧利維爾?加瑞特(Olivier Garret)表示,若經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退,數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的房主最終將身陷泥潭,因?yàn)樗麄冑I房的那十年間房?jī)r(jià)本質(zhì)上翻了番,而收入?yún)s停滯不前。

????現(xiàn)在,房?jī)r(jià)正回歸它們同租金間的歷史性聯(lián)系,這將使得許多借款人——不論他們按信用評(píng)分是屬于次貸還是優(yōu)貸——負(fù)債超過他們房子的價(jià)值。

????加瑞特說(shuō)道:“看看這個(gè)問題的范圍吧?!?/p>

????銀行是否將開始活動(dòng)?

????紐約大學(xué)金融學(xué)教授斯蒂芬?菲格利夫斯基(Stephen Figlewski)看到了另一個(gè)問題,這就是有些貸款銀行和按揭貸款投資者可能仍不希望重組其貸款。同喪失抵押贖回權(quán)相比,合同變更被普遍認(rèn)為成本較低,特別是考慮到在目前供過于求的房市中,轉(zhuǎn)售斷供房的前景不佳。盡管如此,有些人可能寧愿頂住壓力,也不愿現(xiàn)在就接受損失。

????菲格利夫斯基表示:“激勵(lì)貸款銀行重組貸款沒問題,但不應(yīng)該強(qiáng)迫它們這樣做?!?/p>

????菲格利夫斯基表示,設(shè)計(jì)房市援助計(jì)劃不容易,在很大程度上是因?yàn)殛P(guān)于應(yīng)如何分擔(dān)房?jī)r(jià)下跌的重?fù)?dān)尚無(wú)共識(shí)。

????是否應(yīng)像今年早些時(shí)候通過的聯(lián)邦住房管理局(FHA)安全再融資計(jì)劃設(shè)想的那樣,由貸款銀行和投資者承擔(dān)大部分損失?抑或政府應(yīng)考慮一種方法,該方法將對(duì)所有按揭貸款支付提供擔(dān)保,然后讓納稅人承擔(dān)任何按揭貸款重組之損失?

????不論如何,貸款銀行和房主都將面臨更多的痛苦。即便在近年來(lái)的降價(jià)后,在很多地區(qū),買一套房的花費(fèi)仍大大高于一套條件相當(dāng)?shù)姆孔拥淖饨稹?/p>

????Casey Research的加瑞特表示:“底層價(jià)值(underlying value)不在那兒。對(duì)房市資產(chǎn)的重新定價(jià)勢(shì)在必行?!?/p>

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