????政府試圖穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)一年有余，但一無(wú)所獲。以下是來(lái)自私營(yíng)部門(mén)的3個(gè)新點(diǎn)子，或許能管用。

????作者：Colin Barr

????政府怎樣才能穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)？

????隨著房屋止贖數(shù)持續(xù)攀升、房?jī)r(jià)持續(xù)猛跌，在過(guò)去一年里，決策者一直在尋找上述問(wèn)題的答案。

????迄今為止，“不良資產(chǎn)救助計(jì)劃”（Troubled Asset Recovery Program）令人失望，該計(jì)劃主要專(zhuān)注于鞏固銀行系統(tǒng)，而非解決房主的問(wèn)題。聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司（Federal Deposit Insurance Corp.）主席希拉?拜爾（Sheila Bair）一直坦率的表示支持通過(guò)降息和延期進(jìn)行按揭變更，不過(guò)美聯(lián)儲(chǔ)和財(cái)政部更專(zhuān)注于通過(guò)房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）提供便宜的按揭貸款，以及下調(diào)利率以便人們能負(fù)擔(dān)得起貸款月供。

????美國(guó)貨幣監(jiān)理署（Office of the Comptroller of the Currency）表示，更糟糕的是，即便那些經(jīng)過(guò)變更的按揭，也經(jīng)常在半年內(nèi)又再度拖欠。

????紐約投資銀行威斯特伍德資本（Westwood Capital）執(zhí)行董事倫恩?布盧姆（Len Blum）表示：“變更按揭的工作量之大令人難以置信。每個(gè)案例的情況都不一樣?！?/p>

????幸運(yùn)的是，對(duì)于房市殘局，并不缺少替代的解決辦法。但這些辦法都很費(fèi)錢(qián)，官員們將需要決定：納稅人、陷入麻煩的房主和按揭投資者中，將由誰(shuí)來(lái)為這一切買(mǎi)單。

????利息補(bǔ)貼。Pulte Homes前首席執(zhí)行官詹姆士?格羅斯菲爾德（James Grosfeld）提出一個(gè)方法，即由政府補(bǔ)貼背負(fù)著不良按揭的房主所支付的月供，這些不良按揭是在房市泡沫的頂峰時(shí)——主要是2005 至2007年間——貸出。格羅斯菲爾德將這些按揭界定為次貸、可調(diào)整利率貸款（option arms）以及“等同A級(jí)”按揭（Alt-A mortgage）。格羅斯菲爾德表示，若有房主目前正支付8%的利息，政府可資助其3%——從而將房主的償還利率降低至5%。

????格羅斯菲爾德表示，估算的9百萬(wàn)不良按揭中，高達(dá)一半的貸款可能在今后幾年成為壞賬，給美國(guó)造成極大損失。他督促政府像對(duì)待銀行那樣對(duì)待陷入麻煩的房主，前者在近幾個(gè)月已獲得數(shù)千億美元的納稅人資金。

????格羅斯菲爾德說(shuō)道：“他們承擔(dān)了自己無(wú)力負(fù)擔(dān)且不了解其風(fēng)險(xiǎn)的不良按揭，這種行為的惡劣程度，不會(huì)超過(guò)大型金融機(jī)構(gòu)所采取的無(wú)人監(jiān)管的高風(fēng)險(xiǎn)行為。美國(guó)需要房主“資本充足”，意即他們支付得起可預(yù)見(jiàn)的月供金額。這意味著需要進(jìn)行利率減免。”

????格羅斯菲爾德表示，切實(shí)可行的房主援助計(jì)劃之關(guān)鍵在于使計(jì)劃簡(jiǎn)單；在于無(wú)一例外的向背負(fù)著不良貸款的房主提供該計(jì)劃，并通過(guò)向貸款服務(wù)商支付執(zhí)行該計(jì)劃的一次性款項(xiàng)，使該計(jì)劃對(duì)貸款服務(wù)商而言有價(jià)值。

????格羅斯菲爾德表示，最后一點(diǎn)很重要，因?yàn)榧s2/3的未償付按揭貸款已被證券化，或是被打包作為債券在華爾街出售。債券持有人反對(duì)任何將降低房主貸款利率的計(jì)劃，因?yàn)檫@意味著他們獲得的利息減少。

????這就是為何在按揭金融機(jī)構(gòu)房利美和房地美以及摩根大通（JPMorgan）和花旗集團(tuán)（Citigroup）等大型銀行于今年早些時(shí)候推出的變更計(jì)劃里，相對(duì)未觸及不良按揭市場(chǎng)的主體。

????上述公司只能在自身賬面上大規(guī)模變更所謂的整體貸款——那些尚未作為債券出售給投資者的按揭。根據(jù)格羅斯菲爾德的建議，按揭不是被變更，而只是被補(bǔ)貼，這樣債券持有人可獲得約定的利息收入。

????格羅斯菲爾德表示，投資者實(shí)際上可能從他的計(jì)劃中獲益。支付較少月供的房主放棄房屋的可能性較小，這樣由這些按揭貸款所擔(dān)保的債券的價(jià)值將上升。

????格羅斯菲爾德承認(rèn)自己的計(jì)劃代價(jià)不小，但他表示其花費(fèi)將低于那些由政府按票面值購(gòu)買(mǎi)抵押債券并對(duì)貸款進(jìn)行再融資的計(jì)劃。格羅斯菲爾德補(bǔ)充道，對(duì)整個(gè)美國(guó)經(jīng)濟(jì)損害最大的是不能代表房主的利益。

????確保償付按揭貸款。另一種方法由賓夕法尼亞大學(xué)（University of Pennsylvania）沃頓商學(xué)院（Wharton School）榮譽(yù)金融學(xué)教授杰克?古登泰格（Jack Guttentag）提出。該方法主張，由私營(yíng)抵押貸款保險(xiǎn)公司提供擔(dān)保，即便發(fā)生違約，抵押債券投資者也仍能獲得償付，而政府將為這些保險(xiǎn)公司提供最后擔(dān)保，由政府承擔(dān)3年內(nèi)頭10%的保險(xiǎn)損失，以及之后所有損失的一半。

????同格羅斯菲爾德計(jì)劃一樣，這一想法將提升按揭支持證券之價(jià)值，減少金融體系內(nèi)的壓力。不過(guò)古登泰格表示，要想此方法行得通，抵押債券的貸款人和投資者將不得不把問(wèn)題按揭貸款的價(jià)值減記至市值。

????投資者肯定不愿這樣干，不過(guò)古登泰格表示，政府可以通過(guò)承擔(dān)部分減記損失，增加該計(jì)劃對(duì)投資者的吸引力。

????舉例來(lái)說(shuō)，假如某棟房子現(xiàn)價(jià)為100,000美元，但其業(yè)主承擔(dān)了120,000美元的按揭貸款，要符合政府支持私營(yíng)房屋貸款保險(xiǎn)計(jì)劃的要求，確保及時(shí)支付本金和利息，擁有抵押貸款的投資者將不得不將其價(jià)值減記至90,000美元——當(dāng)前市值的90%。

????不過(guò)為了減輕減記帶來(lái)的痛苦，將由政府承擔(dān)市值和減記貸款間的差額——在這個(gè)例子中是10,000美金。政府隨后向房主發(fā)放一筆5年內(nèi)免息、應(yīng)在之后5年內(nèi)還清的貸款。若房主出售房屋，政府獲得高于減記貸款價(jià)值之利潤(rùn)的一半。

????對(duì)投資者而言，雖然貸款額減少，但償付得到了保障；而對(duì)房主而言，其按揭貸款變得更易控制。這項(xiàng)調(diào)整還消除了房主的負(fù)資產(chǎn)處境。當(dāng)房屋價(jià)值再次開(kāi)始上升，政府分享利益——在今后幾年，這是一個(gè)重要的考慮，因?yàn)槁?lián)邦政府的重心將從管理危機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p少赤字。

????早前的一些按揭變更計(jì)劃，包括聯(lián)邦存款保險(xiǎn)公司監(jiān)督下的一些計(jì)劃，已停止提倡本金減記，其理由是大部分覆蓋按揭支持證券的合同不允許此做法。但古登泰格表示，抵押債券信托公司可免除該限制，只要他們能證明調(diào)整符合投資者的最佳利益。古登泰格補(bǔ)充道，此外，國(guó)會(huì)可通過(guò)保護(hù)貸款服務(wù)商不被起訴，使后者的決策更為容易。

????古登泰格寫(xiě)道：“假如必要的話(huà)，政府可以通過(guò)立法，保護(hù)貸款服務(wù)商免于法律責(zé)任，只要按照其最佳判斷，其自身接受的余額減少是符合投資者利益的?！?/p>

????古登泰格強(qiáng)調(diào)，負(fù)資產(chǎn)——你的按揭負(fù)債額高于自身房產(chǎn)市值的狀態(tài)——正越來(lái)越成為拖欠、止贖和房?jī)r(jià)下跌的原因。

????古登泰格表示：“不觸及負(fù)資產(chǎn)的計(jì)劃沒(méi)有抓住主要問(wèn)題?！?/p>

????任由價(jià)格下跌。第3種方法由華盛頓特區(qū)經(jīng)濟(jì)與政策研究中心（Center for Economic and Policy Research）聯(lián)席主任迪安?貝克（Dean Baker）提出。貝克表示，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于允許它們回落至由年租金倍數(shù)所決定的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

????貝克在近來(lái)的一篇論文中寫(xiě)道：“將價(jià)格帶回趨勢(shì)水平是提高市場(chǎng)需求、開(kāi)始降低創(chuàng)紀(jì)錄的空房率的最有效方式?！?/p>

????美國(guó)大部分地方的房?jī)r(jià)在過(guò)去一年出現(xiàn)了兩位數(shù)百分比的下滑，盡管人們已經(jīng)為此做了諸多努力，但貝克表示，在很多地區(qū)，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下跌。

????確實(shí)，盡管房?jī)r(jià)已從2006年中的峰值下跌20%，但根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾/Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)，華盛頓的房?jī)r(jià)仍比2000年1月的水平高89%，在紐約和波士頓，這個(gè)比例分別為71% 和 60%。貝克表示其原因在于房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致投機(jī)活動(dòng)，而投機(jī)活動(dòng)將房?jī)r(jià)推至無(wú)法維持的高位——尤其是對(duì)于目前處于衰退的經(jīng)濟(jì)。

????貝克寫(xiě)道：“盡管根據(jù)Case-Shiller房?jī)r(jià)指數(shù)，實(shí)際房?jī)r(jià)在從1996年至2006年的十年間上漲超過(guò)80%，實(shí)際房租價(jià)格在此期間僅增長(zhǎng)了4%。這一差距表明，房?jī)r(jià)在很大程度上是由投機(jī)活動(dòng)而非房市中的要素所推動(dòng)?！?/p>

????盡管從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，貝克的提議很有啟發(fā)且實(shí)際可行——許多市場(chǎng)觀察者都贊同這一點(diǎn)，即房?jī)r(jià)在恢復(fù)之前，將需要回復(fù)到長(zhǎng)期趨勢(shì)并同房租相當(dāng)——但這看來(lái)不可能在政治上獲勝。畢竟，政府過(guò)去一年一直在向房利美和房地美里面砸錢(qián)，希望負(fù)擔(dān)得起的按揭貸款能幫助打破房?jī)r(jià)的螺旋下跌。

????雖然政府的努力顯然是徒勞無(wú)功，但此刻政府官員決不可能來(lái)個(gè)大轉(zhuǎn)變，并聽(tīng)從貝克的勸告，通過(guò)限制房利美和房地美在房?jī)r(jià)仍高于租金當(dāng)量的地區(qū)的融資，一勞永逸的使房市泡沫消退，并進(jìn)行政策改變，允許失去產(chǎn)權(quán)的房主作為租戶(hù)繼續(xù)居住。