高價(jià)房產(chǎn)錯(cuò)過復(fù)蘇
????房產(chǎn)市場可能正出現(xiàn)生機(jī),但從高檔房產(chǎn)大量積壓中你實(shí)在看不出這一點(diǎn)。
????作者:Maha Atal
????在近幾周里,房貸經(jīng)紀(jì)人、銀行家甚至美聯(lián)儲(chǔ)主席本?伯南克(Ben Bernanke)都紛紛表示房產(chǎn)市場將在今年晚些時(shí)候出現(xiàn)反彈。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明他們并非盲目樂觀:6月份,新房銷售連續(xù)第3個(gè)月上漲。
????然而,對位于圣地亞哥的經(jīng)紀(jì)人崔西亞?奧布萊恩(Tricia O'Brien)而言,此次房市復(fù)蘇很不平衡。她手頭中等大小、中等價(jià)位的房子在一周內(nèi)就以接近掛牌價(jià)的價(jià)格售出,然而面積較大的豪宅則完全賣不動(dòng)。
????有一棟靠近海灘、帶五間臥室、掛牌價(jià)為120萬美元的平房自今年1月份以來就一直掛在她這兒。房主——這是他們購買的第二套房產(chǎn)——不愿意降價(jià),但他們需要賣掉這套房子,以償還在繁榮時(shí)期以此房作擔(dān)保獲得的貸款。與此同時(shí),他們正將這套房子出租給自己的子女。
????拉斯維加斯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人安德里亞?韋爾斯(Andrea Wells)有過類似經(jīng)歷。韋爾斯表示:“我們正在建議賣家,假如他們不愿大幅降低房價(jià),我們不會(huì)接他們的單?!狈駝t的話,“我們嘗試售房的成本過高”。
????賣方不愿降價(jià)加之買家不足,導(dǎo)致房屋嚴(yán)重過剩。
????Zip Realty是一家位于加利福尼亞州埃默里維爾的經(jīng)紀(jì)公司,該公司首席執(zhí)行官帕特?拉辛斯基(Pat Lashinsky)表示:“現(xiàn)在[售出一處高檔房產(chǎn)] 需要20至40個(gè)月。這不是因?yàn)榉慨a(chǎn)大量增加,而是因?yàn)槟苜u得出去的少了很多。”
????而高檔房產(chǎn)的供給則在增加。
????美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)表示,按照目前的速度,現(xiàn)存的定價(jià)高于750,000美元的房產(chǎn)將需要16.8個(gè)月才能售出,一年前約需14.5個(gè)月。而整個(gè)房市的供給為9.4個(gè)月,僅約為16.8個(gè)月的一半。
????這種過剩正壓低房價(jià)。舉例來說,據(jù)Prudential Connecticut Realty稱,由于銷售下降了一半多,在紐約市城郊的康涅狄格州格林威治,房屋售價(jià)的中位數(shù)在今年下降了24%,達(dá)到150萬美元。
????高檔房供過于求主要有3個(gè)原因。首先,年收入高于75,000美元的購房者沒有資格享受政府給予首次購房者的8,000美元稅收抵免。其次,巨額按揭市場(在大部分城市中,針對定價(jià)高于417,000美元之房屋的貸款——在高花費(fèi)地區(qū)該下限高達(dá)729,750美元)仍然緊縮。最后,其結(jié)果是美國人轉(zhuǎn)而購買較小的房子,這是最近10多年來首次出現(xiàn)這種情況。
????住宅信貸方面的稅收政策存在缺陷。針對中等收入首次購房者的8,000美元稅收抵免幫助清空了庫存的小戶型起點(diǎn)房(starter home),但較富有的購房者卻無法獲得類似的稅收抵免。
????此外,NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?允(Lawrence Yun)表示,雖然今年早些時(shí)候通過的按揭貸款改革降低了中等價(jià)位房屋的價(jià)格,但房利美(Fannie)、房地美(Freddie)和聯(lián)邦住房管理局(FHA)均不提供較富有購房者所需的巨額按揭,這使得美國政府成為問題的一部分。
????允說道:“那些全現(xiàn)款買房的超級富人不受按揭可獲性的限制。那個(gè)市場仍在照常運(yùn)作。而在他們下面,有些人需要巨額按揭——但卻無法獲得?!?/p>
????這迫使購房者轉(zhuǎn)而購買小戶型房。NAR于今年5月對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行的調(diào)查表明,73%的購房者因?yàn)殡y以獲得貸款而換購了價(jià)格較低的房產(chǎn)。(美國人口普查局(Census)數(shù)據(jù)表明,自上世紀(jì)90年代以來,去年美國房屋面積首度減小。)
????過去,房主在售出小戶型房屋后常常會(huì)購入百萬美元級別的房產(chǎn),但現(xiàn)在他們中很多人再度購買的仍是價(jià)格相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)。拉辛斯基表示,相反地,“由于大部分賣主是賣空交易中陷入困境的賣方,他們可能轉(zhuǎn)而購買更便宜而非更貴的房產(chǎn)。”
????馬克?弗萊明(Mark Fleming)是房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司First American CoreLogic的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,他也認(rèn)為問題在于需求。弗萊明表示:“[銷售]價(jià)格并未下降,因?yàn)橹挥写嬖谶_(dá)成的交易,價(jià)格才可能下降。假如沒有可滿足的需求,你無法降價(jià)。”
????在圣地亞哥、邁阿密海灘或拉斯維加斯等地,百萬美元房產(chǎn)的過度供給反映了在繁榮時(shí)期第二套房投資激增,在上述地區(qū)需求格外低迷。隨著假期購房者離去,該市場必須依靠當(dāng)?shù)厝耍トR明認(rèn)為不論在哪個(gè)價(jià)位上,當(dāng)?shù)厝硕疾粫?huì)全部買下這些房產(chǎn)——因?yàn)楫?dāng)?shù)厝藦膩砭筒皇琴I主。
????基于上述原因,高端房市的復(fù)蘇將大大晚于一些分析師已經(jīng)在預(yù)測的中低端房市的反彈。摩根大通(J.P. Morgan Chase)不動(dòng)產(chǎn)抵押債券分析師在今夏早些時(shí)候估計(jì),高端房產(chǎn)的價(jià)格可能直到2012年才觸底,屆時(shí)房產(chǎn)價(jià)格較之峰值將下降60%。
????譯者:熊靜
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