????作者：黎明楷

????也許政府并不是太喜歡人們拿房產(chǎn)作為投資工具。老百姓，乃至輿論，也可能把房產(chǎn)投資看作房價上揚的罪魁禍?zhǔn)?。可事實上，自從房產(chǎn)在 1998 年開始全面商品化后，房產(chǎn)的投資性質(zhì)就越來越明顯。如果房產(chǎn)也像一般消費品一樣，越用越不值錢，那么大部分市民就會寧可選擇租房；相反，如果購房或者蓋房的就都成了收租的投資者，雖然資產(chǎn)在貶值，但租金收益相當(dāng)可觀。純粹為了解決住房需要，不考慮房屋的再售價值，購房者是不會壓抑眼前的種種欲望而節(jié)衣縮食去買房的。所以，淡化房產(chǎn)作為投資工具的措施，只是掩耳盜鈴。適當(dāng)?shù)膽B(tài)度是：正視房產(chǎn)的這種特性，調(diào)控供求關(guān)系來影響價格，并公開資訊來引導(dǎo)市民理性投資。

????2008年是變數(shù)特別多的一個年頭。站在投資者的立場，應(yīng)該怎樣看待房產(chǎn)呢？我想從幾個角度與讀者分享一些看法。

????第一點是時機。2007 年中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場大波動，上半年市場興旺，幾乎所有城市的房價都記錄了驚人的升幅，少的有 20%，多的翻倍都有。（我這里說的價格，是按項目或者是按房子算的，而不是官方用的平均算法。）不過，隨宏觀調(diào)控政策的深化，下半年從深圳開始，市場交易量開始收縮，然后一直北延，到第四季度全國的大城市都受到波及。到今年 1 月份（2 月由于有春節(jié)因素，不適宜用來比較），三級市場交易量普遍比高峰期下跌 50% 以上。廣東一帶的房價跌勢明顯，相比高峰期，深圳房價下跌 35% 以上，廣州房價也下跌了 20% 以上。雖然上海、北京兩地的優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)價格仍然堅挺，但隨個別開發(fā)商推出的價格優(yōu)惠手段，一些郊區(qū)普通住宅的價格也回軟，呈現(xiàn)輕微跌幅。踏入 3 月份，市場有回暖的跡象，市場交易量開始回升，反映出價格回調(diào)到這個水平已經(jīng)初步找到支持點，再繼續(xù)往下的機會不大，除非中國經(jīng)濟情況惡化。

????對于這幾年的中國經(jīng)濟表現(xiàn)，有人提過兩個變數(shù)：遠(yuǎn)慮是美國經(jīng)濟可能步入衰退，近憂是奧運會后的熱情冷卻。先說奧運會，盡管歷史上有不少城市在奧運會的亢奮后都會有一段經(jīng)濟低潮期，但我認(rèn)為這個現(xiàn)象應(yīng)該不會在中國重現(xiàn)。與希臘、澳大利亞不同，中國這幾年的經(jīng)濟高速發(fā)展與舉辦奧運會沒有什么直接關(guān)聯(lián)，中國依靠的是強勁的出口而不是因為奧運會而吸引過來的熱錢，而且中國政府這幾年在努力的是壓抑經(jīng)濟過熱，而并非為了奧運的形象工程去助長經(jīng)濟。因此，奧運會的落幕除了可能會對北京奧運村附近的房產(chǎn)帶來一些可預(yù)見的沖擊外，不見得會對中國的整體經(jīng)濟帶來什么壞影響。

????至于美國因為次貸危機而可能引發(fā)的經(jīng)濟衰退，對中國倒是有比較大的影響。到目前為止，美國仍然是世界上的經(jīng)濟龍頭，一旦發(fā)生經(jīng)濟衰退，不僅當(dāng)?shù)氐男枨髸p少，連帶其他地區(qū)的需求也會受到影響。盡管中國貨不是只銷往美國，但當(dāng)全球消費意欲都因為美國經(jīng)濟問題而減弱，作為出口大國的中國肯定受損，首當(dāng)其沖的是制造業(yè)。幸好，中國有一個偏好儲蓄的好傳統(tǒng)，改革開放以來，企業(yè)以及民間累積的財富不少。因此，萬一中國的經(jīng)濟受到出口放緩的沖擊，中國政府還有變招的余地，那就是刺激內(nèi)需，這樣可保中國的整體經(jīng)濟在一段時間內(nèi)維持穩(wěn)步增長。

????總的來說，中國經(jīng)濟在這幾年不大可能變差，這是房產(chǎn)市場最有力的支持，因此整體房價還是會持續(xù)往上。但在信貸收緊的 2008 年，大漲的機會很低，反而在個別地區(qū)與個別產(chǎn)品還有可能延續(xù)去年的調(diào)整。從投資時機而言，今年并非雞犬升天的好年頭，但考慮到社會上能供長線持有保值的投資工具不多，房產(chǎn)還是一個不錯的選擇。可是，今年沒有去年那么容易獲利，不能盲目亂扔飛鏢。投資戰(zhàn)略是精心挑選精品，不宜急切。

????第二個想探討的因素是地點。地產(chǎn)投資里有一個傳統(tǒng)準(zhǔn)則，就是“地點、地點、地點”，這說明了地點對房產(chǎn)價值的重要性。跟大部分商品不同，房產(chǎn)是只能模仿，但沒法復(fù)制，原因是每個房產(chǎn)所處的空間是獨一無二的，而且周邊的環(huán)境是長時間演變出來的，就算政府有能力把整個城市一模一樣再建一個，但生活在里頭的人不同了，形成的社區(qū)也都已經(jīng)兩樣。

????選地點得先選城市。在大旺市期間，一般都是選擇經(jīng)濟增長幅度比較大的，而且往往是基數(shù)比較低的。早先，二、三線城市比較吃香，就是因為投資者都有追落后的心態(tài)，哪個城市房價比同級別的城市低，資金就涌過去。升值潛力高，通常都隱含風(fēng)險高的因素。2008 年，房地產(chǎn)市場面臨的變數(shù)比往常多，適宜采取穩(wěn)健一些的投資作風(fēng)，可以瞄準(zhǔn)大型城市，但當(dāng)然也得考慮資金實力。北京、上海、廣州、深圳這些城市平均價格都很可觀，如果資金不足，就要考慮其他省會之類的大城市了。至于一些三線城市，雖然價格便宜，但三級市場不成熟，收租以及轉(zhuǎn)售都不容易。除非在當(dāng)?shù)赜惺烊伺笥汛鸀樘幚恚駝t異地投資者還是不宜沾手。

????至于具體地點的選擇，一般挑市中心應(yīng)該不會錯到哪里去，但有時也不一定市中心就一定最值錢。我們首先要尊重歷史，也要相信規(guī)劃，另外還要考慮天然環(huán)境資源。城市在發(fā)展中總會在市民的腦海里留下痕跡。某些商業(yè)集中地，或者一些公認(rèn)的高檔社區(qū)，或是傳統(tǒng)的貧民區(qū)，這些歷史足印會在頗長的一段時間里影響物業(yè)的投資價值，投資者應(yīng)該順應(yīng)民情下注，投資決定不宜過于超前。政府規(guī)劃不容易改變市中心的舊貌，但卻可以將一些偏遠(yuǎn)落后的地區(qū)化腐朽為神奇。當(dāng)前政府財政條件普遍不錯，政府領(lǐng)導(dǎo)也樂于投入基建，規(guī)劃被拖延的情況較少，所以跟規(guī)劃投資，算是一種簡單容易的戰(zhàn)略。中國地少人多，能在市區(qū)內(nèi)或者是市區(qū)周邊擁有一些天然環(huán)境資源并不容易，所以一些海景、江景、湖景、山景物業(yè)就特別保值。平常日子這些物業(yè)是不易放盤的，售價也會很高，在調(diào)整期里偶爾會有這些物業(yè)在市場出現(xiàn)，這時候投資者就要密切留意了。

????最后一個投資者需要考慮的因素是產(chǎn)品本身。同樣地段的兩個項目，由于產(chǎn)品設(shè)計不同，價值可能相差很遠(yuǎn)，甚至往往出現(xiàn)一些原本位置較差的項目賣得比一些好地段的項目還要貴。這種由產(chǎn)品質(zhì)量影響到地點因素的情況，隨不同房產(chǎn)種類而不同，一般是街鋪受影響最小，之后是住宅，然后是寫字樓，最嚴(yán)重的是商場。街鋪價值主要受周邊商業(yè)氣氛的影響，除了一些缺陷性的因素，如電力不足、門面過窄等問題之外，對產(chǎn)品設(shè)計要求不高，因此投資者會研究商鋪所處的地點，甚于研究外立面的美感。住宅就不同了，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、完善的配套、合理的房型布局，都可以提升物業(yè)的價值。寫字樓以至于商場則最考驗產(chǎn)品設(shè)計，較好的地段往往也可以發(fā)現(xiàn)一些影響市容的爛場。所以，也有一些專業(yè)投資機構(gòu)專門收購一些地段優(yōu)越但設(shè)計落后的商業(yè)物業(yè)，重新設(shè)計、包裝后再推向市場。2008 年，住宅類別是政府重點調(diào)控的目標(biāo)，普通住宅投資前景較為暗淡，投資者不宜入市。一些適合長期持有的優(yōu)質(zhì)地段的高檔公寓或別墅倒是可以考慮。商業(yè)類別物業(yè)將會隨經(jīng)濟增長而更值錢，但投資者除了考慮地點外，當(dāng)然也要慎選產(chǎn)品。

????對房產(chǎn)投資者來說，2008 年不是一個適宜全面進(jìn)攻的一年，但由于市場上缺乏更適合的儲藏財富工具，而房產(chǎn)價值將受惠于中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，所以投資者可以利用這段市場冷清的時間細(xì)心挑選優(yōu)質(zhì)的物業(yè)長線持有。物業(yè)是否優(yōu)質(zhì)，首先要考慮地點，然后才考慮產(chǎn)品本身?？傊?，2008 年投資戰(zhàn)略不宜過于進(jìn)取，選擇大城市風(fēng)險較低。至于產(chǎn)品類別，商業(yè)類物業(yè)可以看高一線。