地產(chǎn)股重新具有投資價(jià)值
????住房市場(chǎng)剛顯示出劈啪作響的回暖跡象,之后便停滯熄火,這種情況循環(huán)往復(fù)多次。事實(shí)上,根據(jù)德意志銀行(Deutsche Bank)的統(tǒng)計(jì),在6年全美住房市場(chǎng)下滑時(shí)期已出現(xiàn)了7次復(fù)蘇假象?,F(xiàn)在有跡象顯示住宅市場(chǎng)真的開(kāi)始復(fù)蘇。證據(jù)一:住房建筑公司股價(jià)已經(jīng)飆漲,過(guò)去9個(gè)月內(nèi)很多公司股價(jià)翻了兩番。追蹤基本面數(shù)據(jù)的一些分析師認(rèn)為:對(duì)投資者而言,好消息是即便這些公司股價(jià)攀升了這么多,但仍有進(jìn)一步上漲的潛力。
????理由是顯而易見(jiàn)的。美國(guó)新房短缺現(xiàn)象隱現(xiàn),建筑活動(dòng)必將隨之增加。近幾年,為應(yīng)對(duì)購(gòu)房需求萎縮,住房建筑商削減產(chǎn)能。Zelman & Associates公司首席執(zhí)行官艾薇·澤爾曼(Ivy Zelman)表示,當(dāng)前“新房庫(kù)存處于創(chuàng)紀(jì)錄低位,無(wú)論你從什么角度看。”多年來(lái),新房數(shù)量一直占全美家庭總數(shù)的0.3%,她說(shuō),現(xiàn)在這一比例為0.1%。普查數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去三年間,每年僅有47.5萬(wàn)戶新屋完工,低于長(zhǎng)期平均年度數(shù)據(jù)110萬(wàn)。
????澤爾曼是為數(shù)不多預(yù)測(cè)到2006年住房市場(chǎng)下跌的華爾街分析師之一,直到今年年初,她一直基本看空房市。一些因素改變了她的看法:新屋庫(kù)存極低;房?jī)r(jià)在全美范圍觸底,推動(dòng)遲疑不決的潛在買(mǎi)家出手;全美城市租房成本上漲。
????以位于佛羅里達(dá)州德?tīng)柪妆绕妫―elray Beach, Fla.)的一個(gè)新住宅社區(qū)為例,澤爾曼描述說(shuō):潛在買(mǎi)家清晨六點(diǎn)鐘就排起了隊(duì),44套住房一個(gè)周末被搶購(gòu)一空。這種場(chǎng)景雖然令人不安地回憶起住房市場(chǎng)泡沫晚期時(shí)的情景,但這讓澤爾曼看到了希望。她推薦普爾特房屋公司(Pulte)的股票。投資者擔(dān)憂普爾特的抵押貸款部門(mén)或?qū)⒚媾R進(jìn)一步虧損。但是澤爾曼不認(rèn)同這一悲觀預(yù)期,她認(rèn)為由于利潤(rùn)率上漲未來(lái)兩三年內(nèi)股價(jià)將提升78%。
????在休斯敦、達(dá)拉斯、印第安納波利斯,甚至佛羅里達(dá)州中部這樣的地區(qū),新屋供應(yīng)量都不足銷(xiāo)售3個(gè)月,美國(guó)房地產(chǎn)研究公司都會(huì)研究(Metrostudy)的首席執(zhí)行官邁克·卡斯特曼(Mike Castleman)說(shuō)。該公司每三個(gè)月會(huì)派出實(shí)地調(diào)研員深入全美大約三分之二的新屋建筑工地進(jìn)行調(diào)研。都會(huì)研究公司調(diào)研的區(qū)域顯示,年度新屋開(kāi)工量?jī)H為2006年峰值時(shí)的20%。當(dāng)需求從如此低位回升時(shí),卡斯特曼說(shuō):“建筑商將開(kāi)始擴(kuò)大新屋開(kāi)工量,澆筑更多混凝土底板,并增加地塊購(gòu)買(mǎi)?!?/p>
????樂(lè)觀主義者是這么設(shè)想的。但從住房建筑商股價(jià)的漲幅來(lái)看,價(jià)格是否已經(jīng)被高估?德意志銀行分析師尼蘇·蘇德(Nishu Sood)不同意這種看法。蘇德計(jì)算了住房建筑商的所謂正?;抗墒找妫∟ormalized Earnings)——住房需求重返長(zhǎng)期平均水平時(shí)住房建筑公司可獲得的收益。他忽略短期盈利波動(dòng),因其對(duì)住房建筑商未來(lái)前景的影響微乎其微。在蘇德看來(lái),住宅建筑類(lèi)股票正?;杏蕿?倍。他推薦D.R. 霍頓房屋公司(D.R.Horton)、住宅建筑商MDC控股公司(M.D.C. Holdings)、住房建筑公司梅里蒂奇(Meritage)、住宅建筑公司瑞蘭德(Ryland)和豪華住宅營(yíng)建商托爾兄弟公司(Toll Brothers)等公司的股票。這些公司負(fù)債水平低,這意味著必要時(shí)他們能夠申請(qǐng)到貸款。他們“能擴(kuò)大資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模,在復(fù)蘇時(shí)期最終斬獲更大收益,”蘇德在近期的一份報(bào)告中寫(xiě)道。
????第二個(gè)擔(dān)憂源于止贖問(wèn)題。質(zhì)疑者警告止贖浪潮將席卷市場(chǎng)并再度打壓房?jī)r(jià)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家A.蓋里·謝林(A.Gary Shilling)表示,大約300至500萬(wàn)住宅要么存在房貸拖欠問(wèn)題,要么是尚未重新進(jìn)入市場(chǎng)的止贖住宅。謝林運(yùn)營(yíng)著一家以自己名字命名的公司。一旦這些房屋入市出售,他說(shuō),其售價(jià)通常要比同類(lèi)非止贖住宅價(jià)格低19%。打折房產(chǎn)廣泛存在,謝林認(rèn)為,將打壓房?jī)r(jià)并沖擊脆弱的房市復(fù)蘇進(jìn)程?!叭绻幸慌ㄖ冠H)房屋待售,它們將形成真正的市場(chǎng),”他表示,“我不認(rèn)為到時(shí)候住房建筑商能與之競(jìng)爭(zhēng)。”
????但是,澤爾曼和其他一些人卻認(rèn)為止贖房產(chǎn)重新入市需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。止贖案件通常都要深陷法院泥沼數(shù)年,美國(guó)當(dāng)前等待判決的止贖案中65%以上發(fā)生在止贖程序需經(jīng)法官批準(zhǔn)的州。被收回的房屋需要數(shù)年時(shí)間才能重新入市,看漲房市的投資者表示,但那將是穩(wěn)定的涓涓細(xì)流,而非滔滔洪水。
????以加州橘子郡地區(qū)為例,房地產(chǎn)繁榮時(shí)期房?jī)r(jià)沖天飆漲,2006年至今房?jī)r(jià)已回落了36%。但一度最炙手可熱的止贖房產(chǎn)當(dāng)前處于供不應(yīng)求狀態(tài)。被回收住宅投放市場(chǎng)平均20天就會(huì)被買(mǎi)家搶購(gòu)(買(mǎi)家中機(jī)構(gòu)投資者的身影越來(lái)越多)。如今住房建筑商正重新拿出他們的錘子和射釘槍,隨時(shí)準(zhǔn)備開(kāi)工滿足市場(chǎng)需求。這標(biāo)志著一個(gè)新的上升周期的開(kāi)端——且很快就會(huì)在美國(guó)其它地區(qū)復(fù)制顯現(xiàn)。
????譯者:鄭歡