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萬科:與恒大有接觸,但暫無實(shí)質(zhì)性合作

2021-08-31 14:31
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昨日,萬科發(fā)布2021年半年度報(bào)告,實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元,同比增長14.2%;歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元,同比下降11.7%。業(yè)務(wù)合作方面,萬科總裁祝九勝在績發(fā)布會(huì)表示,與恒大在過往有項(xiàng)目層面的合作,最近幾個(gè)月有接觸,也有一些探討,到目前沒有實(shí)質(zhì)性的、更多的合作。 | 相關(guān)閱讀(第一財(cái)經(jīng))
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王衍行

王衍行

中國人民大學(xué)重陽金融研究院高級研究員

萬科的凈利潤下滑值得關(guān)注,但沒有必要小題大做。8月30日,萬科稱,上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元,同比增長14.2%;實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤110.5億元,同比下降11.7%。萬科出現(xiàn)凈利潤再次下滑的現(xiàn)象,上一次,還是哀鴻遍野的2008年全球金融危機(jī)。關(guān)于利潤下滑,萬科自我分析的主要原因是:銷售增長有限,不足以對沖利潤率的下滑,以及轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒有真正體現(xiàn)出來。萬科的分析實(shí)話實(shí)說,令人信服。利潤同比下降11.7%,還算中規(guī)中矩,比人們的估計(jì)要好一些。截至30日收盤,股價(jià)與年初相比跌超27%,與其它一些公司相比,也不算很多。

與其它公司相比,萬科財(cái)報(bào)以謹(jǐn)慎見長,其管理層習(xí)慣于“危機(jī)”思維,沒有利用財(cái)務(wù)技巧粉飾利潤,這是難能可貴的企業(yè)文化。

萬科的業(yè)績觀值得稱道。對于業(yè)績問題最好的回答,萬科認(rèn)為是“靠行動(dòng)、長期的行動(dòng),靠努力、長期的努力”。與其它一些“其興也勃焉,其亡也忽焉”的房地產(chǎn)企業(yè)相比,萬科是信奉路遙知馬力,這是其過人之處。

萬科是“房子是用來住的,不是用來炒的”的踐行者,其報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展還是不錯(cuò)。物業(yè)服務(wù)方面,立足于科技服務(wù)平臺型企業(yè)定位的萬物云,上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入103.8億元,同比增長33.3%。租賃住房業(yè)務(wù)方面,泊寓共有房源19.2萬間,累計(jì)開業(yè)14.8萬間,規(guī)模位列集中式公寓全國第一,期內(nèi)營業(yè)收入13.19億元,同比增長25.6%。

萬科對轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的反思值得關(guān)注。萬科轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)效果還沒能真正體現(xiàn)出來,成了一個(gè)痛點(diǎn)。萬科稱:“跟優(yōu)秀同行相比,確實(shí)人比人氣死人”。萬科指出: “我們當(dāng)年起步的時(shí)候嚴(yán)重低估了轉(zhuǎn)型所需要的時(shí)間、可能的挑戰(zhàn)、需要建立的能力,當(dāng)時(shí)太樂觀了?!?br />
與恒大暫無實(shí)質(zhì)合作體現(xiàn)了萬科的穩(wěn)健。萬科稱:與恒大暫無實(shí)質(zhì)合作。這表明,萬科在恪守以客為尊的價(jià)值主張,并深思熟慮、穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營。

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柏文喜

柏文喜

中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

萬科發(fā)布中報(bào),上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671億元,同比增長14%;歸母凈利潤110億元,同比下降11.68%;合同銷售金額3544.3億元,同比增長10.6%。上半年,萬科回歸“綠檔”,三道紅線達(dá)標(biāo)。

萬科作為龍頭企業(yè),其業(yè)績變化具有一定的行業(yè)代表性。銷售業(yè)績的增長一方面反映了行業(yè)集中度上升的趨勢, 另一方面也表明企業(yè)可能存在為了?,F(xiàn)金流而進(jìn)行了以價(jià)換量的促銷活動(dòng)。后者反應(yīng)在財(cái)報(bào)上就是收入增長的同時(shí)而歸母利潤卻在下降。

收入和銷售雙增長而歸母利潤下降,一方面可能是競爭加劇所致,另一方面也為?,F(xiàn)金流的促銷活動(dòng)拉低了毛利水平。

從目前各家房企披露的年中報(bào)來看,整個(gè)2021年上半年的表觀數(shù)據(jù)整體來看還是很不錯(cuò)的,這個(gè)只是表象而已,房企真正的日子過得怎么樣、好不好,還要看房企的現(xiàn)金流和企業(yè)流動(dòng)性狀況。如果房企的真實(shí)狀況像表觀數(shù)據(jù)說的那么好,那也就不會(huì)出現(xiàn)有的裁員、有的破產(chǎn)和大量債權(quán)、商票違約的問題了。連恒大這樣的合同銷售與回款列前幾名的企業(yè)都出現(xiàn)了40億元的虧損,這說明房企面臨的形勢已非常嚴(yán)峻了。

房企目前為了保命,以現(xiàn)金流為核心實(shí)施了以價(jià)換量以及減少買地等縮減資本開支等措施,一方面在合同銷售看似增長的同時(shí)大大壓縮了毛利空間,另一方面也提前消費(fèi)了房企未來和失去了未來發(fā)展必須的土儲(chǔ)基礎(chǔ)。這就是市場繁榮假象背后,房企真正困難所在的原因。

下半年的房地產(chǎn)市場會(huì)依然艱難,但是在宏觀經(jīng)濟(jì)極速下行的情況下,作為支持經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行與財(cái)政重要來源的“夜壺”,涉及房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)調(diào)控措施如土地集中出讓、銀根管制等有可能會(huì)以變相的方式適度放松。有關(guān)消息面表明,恒大已經(jīng)將前段時(shí)間的“保回款”改為了“有利潤的?;乜睢焙汀氨=粯恰?,而一線城市按揭貸款的嚴(yán)控與首付來源的嚴(yán)查,依據(jù)“住有所居”新聞發(fā)布會(huì)的召開,表明行業(yè)環(huán)境在底層邏輯上已經(jīng)根本性改變。

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奧禿曼

奧禿曼

此次萬科發(fā)布2021年中期報(bào),值得關(guān)注的一點(diǎn)是這是自2008年以來,萬科中報(bào)和年報(bào)首次出現(xiàn)歸母凈利潤下降。在國家嚴(yán)控房價(jià)和規(guī)范市場的政策之下,房地產(chǎn)企業(yè)賺快錢的時(shí)代結(jié)束了。而有意回避和恒大的項(xiàng)目,我們似乎能看出些端倪。
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我看了這次中期業(yè)績會(huì),對于業(yè)績下滑,總裁祝九勝也提到萬科過去幾年對某些新業(yè)務(wù)過于樂觀。面對主業(yè)發(fā)展遇到瓶頸、困難,想要拓展新業(yè)務(wù),這個(gè)企業(yè)發(fā)展思路都懂,只是之前當(dāng)我聽到萬科的新業(yè)務(wù)是養(yǎng)豬時(shí),還是有些意料之外。不禁要問,如果新業(yè)務(wù)與主業(yè)完全不搭邊,企業(yè)當(dāng)前的管理層有什么優(yōu)勢可以做好這個(gè)業(yè)務(wù)? 其實(shí)不少企業(yè)在生命周期中都會(huì)面臨這樣的問題,可以學(xué)習(xí)一下富士膠卷多元化成功的例子,富士膠卷在面臨主業(yè)下滑的背景下,積極拓展自己有技術(shù)儲(chǔ)備優(yōu)勢的業(yè)務(wù),取得了轉(zhuǎn)型成功。
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萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭,萬科面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)具有代表性,現(xiàn)在的業(yè)績挑戰(zhàn)也是萬科轉(zhuǎn)型的外部推力。發(fā)展更適合萬科的新業(yè)務(wù),為業(yè)績創(chuàng)造增量,這是萬科管理者接下來需要考慮的。

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