限跌令”表明樓市調(diào)控已經(jīng)露出了行政之手的獠牙。

樓市調(diào)控的政策目標(biāo)在于“三穩(wěn)”：穩(wěn)樓市、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。近期多個(gè)城市的“限跌令“更進(jìn)一步揭示了樓市調(diào)控的這一政策訴求，坊間將之理解為打壓樓市和解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題顯然是一種誤解。這業(yè)進(jìn)一步彰顯了樓市調(diào)控的核心，仍然是旨在維護(hù)以土地財(cái)政為中心的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和金融體系的安全與平穩(wěn)，而居住困難等民怨問(wèn)題可能需要通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)、租賃住房等方式與渠道來(lái)解決了。

中國(guó)內(nèi)地樓市長(zhǎng)期以來(lái)所呈現(xiàn)的單邊上漲狀態(tài)，表面上是不道德的開(kāi)發(fā)商和唯利是圖的市場(chǎng)炒作行為所致，實(shí)際上背后是緊握銀根和地根的土地財(cái)政所推動(dòng)的產(chǎn)物，退一步說(shuō)，也是土地財(cái)政這只有形之手和市場(chǎng)力量共謀的結(jié)果。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量矛盾的解決和轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供需不平衡狀態(tài)，土地財(cái)政迎來(lái)如何穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)以穩(wěn)定地價(jià)的新挑戰(zhàn)。因?yàn)橹挥蟹€(wěn)定地價(jià)和保證足夠的土地出讓流量，才能維持對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴之下的公共財(cái)政收支的脆弱平衡以及避免以土地和房產(chǎn)作為抵押品的金融體系系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。如此一來(lái)，樓市調(diào)控的政策目標(biāo)也自然就由以前的防止樓市過(guò)快上漲演變?yōu)椴荒軡q，也不能跌的“雙不“目標(biāo)。

就常識(shí)而言，所謂的價(jià)格調(diào)控，無(wú)非就是供需失衡狀態(tài)下的重新平衡問(wèn)題。水多了加面、面多了加水，是持家過(guò)日子的小媳婦兒也懂得的道理。但是回顧過(guò)往之樓市調(diào)控政策邏輯，在條分縷析之后中總呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)相悖的底色，往往在樓市飛漲之時(shí)不是通過(guò)增加供給來(lái)平衡市場(chǎng)而總是施之以反向的限制需求、限制信貸等措施來(lái)壓制需求，其實(shí)質(zhì)就是為了維護(hù)土地財(cái)政的可持續(xù)。以至于至今的樓市調(diào)控思維，依然習(xí)慣于從控制需求端而不是從增加供給端來(lái)進(jìn)行。這才是土地財(cái)政之下，樓市反向調(diào)控思維邏輯的根基所在。

目前，在土地財(cái)政的長(zhǎng)期推動(dòng)之下，房?jī)r(jià)、地價(jià)高企，社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本的不斷推引發(fā)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速重構(gòu)，中國(guó)內(nèi)地的世界第一大制造業(yè)面臨著來(lái)自自身內(nèi)部高企的成本與西方快速恢復(fù)的產(chǎn)能的雙重?cái)D壓，雙循環(huán)模式之下被土地財(cái)政不斷推高的成本效應(yīng)和涉房風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)的“黑天鵝“、”灰犀牛“效應(yīng)更加顯現(xiàn)，各方面的綜合訴求與壓力導(dǎo)致樓市這只”夜壺“成為牽一發(fā)而動(dòng)全身的政策匯集的焦點(diǎn)和支點(diǎn)，樓市既不能漲、更不能跌就成為維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行的集中矛盾點(diǎn)。

從過(guò)往樓市調(diào)控總是習(xí)慣于從需求端著手的套路而言，目前在總量平衡有余的情況下，基礎(chǔ)性需求已不再是剛需，而是對(duì)抗通脹預(yù)期的避險(xiǎn)性、投資性需求和少量的更新?lián)Q代的改善性需求，這部分更具投機(jī)性的需求對(duì)行業(yè)周期推波助瀾的特征更加明顯，對(duì)于宏觀政策面的反應(yīng)更為敏感而缺乏韌性，自然也就成為穩(wěn)樓市、穩(wěn)地價(jià)的新挑戰(zhàn)。習(xí)慣了名為利空、實(shí)在利多的政策面，在遭遇投資性需求的強(qiáng)大博弈而很難奏效且面臨失效的壓力之下，只好直接祭之以行政性的“限跌令“，這實(shí)際上已是市場(chǎng)規(guī)制技窮之下的”惱羞成怒“了。

因此，就多個(gè)城市“限跌令“的出臺(tái)而言，可以說(shuō)目前樓市調(diào)控和保衛(wèi)土地財(cái)政、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的博弈與斗爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入了新階段，樓市調(diào)控的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)性的反轉(zhuǎn)，土地財(cái)政之下行政之手的獠牙已經(jīng)顯露無(wú)疑。所以，原本就帶著唯利是圖原罪的開(kāi)發(fā)商們和投資性需求要當(dāng)心了，而那些至今沒(méi)有”上車“的無(wú)房戶們也就死了等待房?jī)r(jià)下降之后再置業(yè)那條心吧，要么就剛需而言剛需，要么就干脆寄希望于”住有所居“的住房保障那條道兒吧。

限跌令的出臺(tái)和上半年多城拿地遇冷的情況都在表明，存量時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，樓市去庫(kù)存面臨的壓力很大。而上一個(gè)去庫(kù)存周期，才過(guò)去了不到4年。中泰證券宏觀分析師陳興3月份曾發(fā)布過(guò)一個(gè)報(bào)告：截止2020年底，全國(guó)商品房廣義庫(kù)存已超過(guò)70億平方米。報(bào)告得出，如今房地產(chǎn)的庫(kù)存增速，已高于2016年-2018年的增速水平。
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復(fù)盤一下，當(dāng)時(shí)股災(zāi)剛過(guò)，很多城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了一波漲幅，處在穩(wěn)定期，而當(dāng)時(shí)正處棚改拆遷熱潮，很多拆遷戶拿著拆遷房變現(xiàn)“掃房”，去了一波庫(kù)存。然而后來(lái)，隨著房企下沉至三四線城市，各地政府又嘗到了賣地的甜頭，走起了“貨幣化”的老路，疫情后期開(kāi)始的需求熱過(guò)去之后，留下了一地雞毛。
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“跌”似乎已經(jīng)成為三四線城市的常態(tài)，房企也正在經(jīng)受去庫(kù)存的收入承壓?？偟膩?lái)說(shuō)，“人、地、錢”掛鉤的長(zhǎng)效機(jī)制沒(méi)有建成，各地政府也仍然靠賣地求生，這樣的模式之下，糟糕的樓市周期只會(huì)不斷重復(fù)。

滿紙荒唐言一把辛酸淚

房地產(chǎn)也屬于政府管控范圍吧。之前房地產(chǎn)利潤(rùn)一直這么高，現(xiàn)在到了可以降價(jià)惠民的時(shí)候了，不說(shuō)賠本，房地產(chǎn)商人們少賺點(diǎn)不行嗎？現(xiàn)在到好，不讓降價(jià)，估計(jì)有哪家降了，其他家就不好賣了，這樣就說(shuō)擾亂市場(chǎng)秩序了，怎么漲價(jià)的時(shí)候不見(jiàn)政府出個(gè)“限漲令”維護(hù)正常市場(chǎng)秩序呢？看看現(xiàn)在的房?jī)r(jià)幾年翻一倍，政府就是政府

請(qǐng)政府解釋下，為啥藥品集采降價(jià)90%，是利好老百姓。那又為啥限制房?jī)r(jià)打折呢？難道房?jī)r(jià)便宜不是利好老百姓，不是實(shí)現(xiàn)共同富裕嗎？