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全國(guó)多城第二輪集中供地流拍,對(duì)于購(gòu)房者影響幾何?

2021-09-27 15:38
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從8月開始的第二輪集中供地,不少城市住宅用地流拍率大幅上升。9月15日,杭州第二輪集中供地共出讓10宗地塊,然而卻有9宗由于報(bào)名房企數(shù)量不達(dá)標(biāo),未能進(jìn)入正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終,10宗地里只有1宗順利出讓。無(wú)獨(dú)有偶,這樣的現(xiàn)象也在合肥、成都、沈陽(yáng)等"雙集中"(集中供應(yīng)、集中出讓)城市相繼出現(xiàn),引起市場(chǎng)關(guān)注。流拍事件多了,或會(huì)有樓市不景氣的預(yù)期和判斷,這會(huì)使盲目看漲的心態(tài)減少,這是很關(guān)鍵的一個(gè)內(nèi)容。 | 相關(guān)閱讀(中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊)
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第一批次的集中供地,是各地方ZF開好了賭場(chǎng)之后等著各開發(fā)商來(lái)跳坑,搞得各個(gè)開發(fā)商都沒錢賺,然后躺平。
第二批次的集中供地,在中央要求各地方ZF向開發(fā)商讓利的名義下,各地方各懷心思,有真心執(zhí)行的(比如深圳、南京),也有大部分陽(yáng)奉陰違的,錢也不傻,就出現(xiàn)了冷熱不均的情形,大面積流拍與局部成交火熱并存。
估計(jì)接下來(lái)第三批次,就該輪著各地方ZF供地內(nèi)卷了……

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柏文喜

柏文喜

時(shí)刻保持行業(yè)新鮮感的地產(chǎn)老兵

近日,多城第二輪集中供地遭遇流拍,其中尤以9月15日杭州第二輪集中出讓10宗地快,9宗因報(bào)名房企數(shù)量不達(dá)標(biāo)未能進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié),最終只有1塊地順利出讓為突出代表。在房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的“金九銀十”旺季,土地市場(chǎng)卻顯得尤其寒冷,這異乎尋常的情況其實(shí)與今年以來(lái)房企流動(dòng)性普遍惡化,從而在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向保守以減少資本性開支有關(guān)。

今年以來(lái),在“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)大大限制了房企債權(quán)融資空間的情況下,房企去杠桿、降風(fēng)險(xiǎn)的總體性方向依然在涉房貸款集中度分級(jí)管理、土地集中出讓試點(diǎn)、土地出讓金收入納入稅收管理、土儲(chǔ)投入不能超過(guò)銷售收入40%、商票納入總負(fù)債管理、二手房推出參考價(jià)、多個(gè)城市發(fā)出“限跌令”等一系列不斷推出的強(qiáng)化調(diào)控和對(duì)過(guò)往調(diào)控措施查缺補(bǔ)漏、“打補(bǔ)丁”的具體而微的政策中,在資金端和銷售端都持續(xù)加大了管控力度。

這樣一來(lái),在導(dǎo)致資金面在普遍偏緊的情況下,下半年以來(lái)房企又普遍出現(xiàn)了銷售收入的大幅下滑,讓房企的流動(dòng)性進(jìn)一步惡化,去年至今泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、恒大集團(tuán)、建業(yè)集團(tuán)等的大型房企的不斷暴雷就是這一狀況的體現(xiàn)。前不久融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌在半年報(bào)發(fā)布會(huì)上聲稱,除了融創(chuàng),下半年任何一家房企都可能暴雷。孫宏斌話音未落就傳出了紹興融創(chuàng)發(fā)給政府的“求救信”,而融創(chuàng)隨后也證實(shí)了這封“求救信”的真實(shí)性和其中所反映的企業(yè)所面臨的銷售直線下降等巨大的現(xiàn)金流壓力等問題。

這些頭部房企尚且如此,房地產(chǎn)行業(yè)的普遍狀況也就可見一斑了。另外,就上半年開始試行的土地出讓兩集中試點(diǎn)來(lái)看,其初衷在于降低房企整體拿地成本的同時(shí)確保地方政府賣地收入的最大化。但這項(xiàng)制度設(shè)計(jì)的過(guò)于理想化導(dǎo)致了對(duì)房企現(xiàn)金流更大的壓力與考驗(yàn),同時(shí)也大大壓縮了房企的盈利空間,使得房企在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了保守與謹(jǐn)慎。目前在房企普遍面臨流動(dòng)性壓力而銷售市場(chǎng)又急劇下降的情況下,繼續(xù)在公開市場(chǎng)拿地不但代價(jià)過(guò)高而且賺不到錢,減少拿地投入的資本性開支自然而然也就成了房企在行業(yè)寒冬中保生存的第一選擇。

不過(guò),房企在土地市場(chǎng)的集體“躺平”,讓本來(lái)就捉襟見肘、高度依賴土地財(cái)政的地方財(cái)政收入壓力驟然加大,讓房地產(chǎn)調(diào)控在此時(shí)明顯陷入了進(jìn)退兩難的境地。

為防止樓市不景氣帶來(lái)的房?jī)r(jià)與地價(jià)循環(huán)下跌可能引發(fā)的財(cái)政與金融風(fēng)險(xiǎn)乃,至引發(fā)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),10多個(gè)城市推出了房?jī)r(jià)“限跌令”。“限跌令”可以以限制交易的方式限制房?jī)r(jià)下跌,但同時(shí)也讓價(jià)格機(jī)制失去了市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能,“買漲不買落”、有價(jià)無(wú)市和成交量的急劇萎縮引發(fā)了房企流動(dòng)性的繼續(xù)惡化和房企暴雷風(fēng)險(xiǎn)面的快速擴(kuò)大。在土地市場(chǎng)房企的集體“躺平”,就是房企出于保命訴求而減少土儲(chǔ)開支的自然而然的反應(yīng)了。

這也就多個(gè)城市集中供地遭遇流拍的商業(yè)邏輯。

在此房地產(chǎn)行業(yè)、房企和土地財(cái)政與公共財(cái)政安全、金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防控均面臨巨大壓力的緊要關(guān)頭,如何讓房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控在“房住不炒”的總體戰(zhàn)略目標(biāo)下,將過(guò)往實(shí)踐中的矯枉過(guò)正和在很大程度上已大大推高了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、走向降風(fēng)險(xiǎn)這一愿望反面的調(diào)控工作重新調(diào)整回“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”的總體目標(biāo)上來(lái),已然成為目前行業(yè)與監(jiān)管層需要充分認(rèn)知和共同努力的問題。

近日,在恒大暴雷引發(fā)的高度關(guān)注和暴雷風(fēng)險(xiǎn)可能進(jìn)一步在行業(yè)內(nèi)快速蔓延的情況下,央行表示可以將明年的涉房貸款額度提前至今年使用,這是貨幣政策層面對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)急劇升高的一個(gè)良性回應(yīng)。多個(gè)城市第二輪集中供地遇冷與大面積流拍現(xiàn)象,更反映了當(dāng)前房企與房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性急劇惡化的現(xiàn)實(shí),而房企流動(dòng)性普遍的急劇惡化將不再只是房企自身的事情,而是關(guān)系到公共財(cái)政與金融安全乃至宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的問題。因此,房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)到了必須松動(dòng)和優(yōu)化調(diào)整的時(shí)候了。

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王衍行

王衍行

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員

房企知難而退,無(wú)可厚非。本輪首次試水的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊,由于門檻要求過(guò)嚴(yán)格、現(xiàn)房銷售前提、起價(jià)過(guò)高等原因,導(dǎo)致利潤(rùn)率過(guò)低,難以抵充風(fēng)險(xiǎn),無(wú)賬可算,房企參與意愿不高。

恒大困境讓其它房企提心吊膽。債臺(tái)高筑的房地產(chǎn)巨頭恒大正在掙扎求生,恒大以及其它一些房企的困境甚至危機(jī)引發(fā)了中國(guó)房地產(chǎn)震蕩,恒大等攪亂了市場(chǎng)。

房地產(chǎn)企業(yè)投融資環(huán)境不容樂觀,舊的監(jiān)管及市場(chǎng)規(guī)則具有較大不確定性,必然風(fēng)險(xiǎn)較大。未來(lái)前景不樂觀及外部環(huán)境不確定同時(shí)存在。

知屋漏者在宇下,當(dāng)前,能夠參與土地競(jìng)價(jià)投標(biāo)的房企均為市場(chǎng)中的幸存者,這些企業(yè)當(dāng)然知曉“物極必反”的道理,他們會(huì)耐心等待,直到房地產(chǎn)復(fù)蘇。
購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)全面下跌的風(fēng)險(xiǎn),持幣以待。

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夏沐子

夏沐子

烹飪美味佳肴

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的突然收緊,不少地方的房?jī)r(jià)都開始 了松動(dòng),人們不再盲目地?fù)尫?,而是開始了思考買房到底值不值得,畢竟現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)不是掏空六個(gè)錢包那么簡(jiǎn)單了,畢竟人才是最重要的。

不少人都說(shuō)今年是買房的最好時(shí)機(jī),回顧以前的調(diào)控,都是沒兩年價(jià)格觸底就開始上漲。此一時(shí)彼一時(shí),現(xiàn)在的大環(huán)境已經(jīng)不是前幾年那種瘋狂的日子了

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