近日，哈爾濱市發(fā)布了性質(zhì)明確的“救市”政策，引發(fā)行業(yè)對于其他城市和地方政府是否會跟進以及調(diào)控是否會轉(zhuǎn)向的討論和猜測。根據(jù)有關(guān)媒體的報道，接受采訪的專家們普遍認為當前市場情緒較市場實際走勢更為悲觀，房地產(chǎn)市場仍總體維持平穩(wěn)和韌性，并沒有整體“救市”的必要性。展望四季度的調(diào)控政策，將繼續(xù)貫徹“房住不炒”，落實地方主體責任，保持政策端的持續(xù)性和微調(diào)可控，大概率沒有整體觸底反彈的可能性。

以引進和借鑒香港房地產(chǎn)制度體系而建立起來的中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場，30年來以翻天覆地的城市面貌變化和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成就證明了房地產(chǎn)市場對推動城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展和解決居民住房保障的巨大作用，也培植和聚集了以土地財政為核心的世界第一大政府財力，同時也極大地推高了社會經(jīng)濟運行成本與涉及房地產(chǎn)的金融、財政風險。

而房地產(chǎn)所帶來的財富效應(yīng)，也大大加劇了財富差距與社會矛盾，催生了年輕人由理想棻張轉(zhuǎn)向過于物質(zhì)化的思潮，引發(fā)了奮斗能否繼續(xù)改變命運的質(zhì)疑與挫敗感之下的集體“躺平”問題。這也正是近年來決策層堅定推行“房住不炒”大戰(zhàn)略以及強力去杠桿、降風險與不再將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激手段的真正原因。

香港房地產(chǎn)制度體系對造成香港社會經(jīng)濟今天的困局“功不可沒”，而放棄香港模式也是避免中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)走入港式死胡同以及尋求社會經(jīng)濟發(fā)展新動力和實現(xiàn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)換的必然選擇。來自于市場化、發(fā)展于市場化而又事實上將地根、銀根盡在掌握的政府，也早以土地財政將自己緊密捆綁為房地產(chǎn)行業(yè)最大的利益中人。以政策干預(yù)為手段的行政性行業(yè)調(diào)控，也在事實上成為地方政府自肥與保衛(wèi)土地財政的外衣，而這一點也正是在行業(yè)調(diào)控中央地博弈的核心性分歧所在。

在房地產(chǎn)稅由于各種利益糾葛而長期陷入“只聽樓梯響，不見人下來”、看不到落地預(yù)期與土地財政找不到替代，而社會治理與經(jīng)濟發(fā)展模式無法迅速轉(zhuǎn)型的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控陷入了左右兩難的境地:放棄調(diào)控，則涉房風險會成為中國經(jīng)濟社會穩(wěn)定運行的黑天鵝與灰犀牛；長期剛性強力調(diào)控則會引發(fā)行業(yè)的大面積“躺平”與國有資本取代市場化資本而導(dǎo)致計劃體制回歸對行業(yè)的制度性、不可逆的損壞。因此，在逆周期的財政貨幣政策搭配與中國特色的行政性調(diào)控中，降低涉房風險與保證不對行業(yè)造成永久性和不可逆的損害，就成為此輪行業(yè)調(diào)控在表層上看來需要把握好的最佳平衡點與基本公約數(shù)。

從長期來看，我當然贊成賈康認為的一味用非市場化手段管控房地產(chǎn)市場治標不治本反而會加劇矛盾的看法，也同意他的一個地方轄區(qū)內(nèi)的房價漲跌不應(yīng)成為判斷一個地方政府調(diào)控是否有力的背景板的主張。誠然，由于樓市分化，單從房價漲跌情況是無法全面了解真實的市場成交價格和本應(yīng)形成的交易數(shù)量的。從根本上解決中國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的問題，仍需從土地、住房、融資、稅收等基礎(chǔ)性制度建設(shè)上動真格。

但是從短期來看，目前以恒大為代表的不少高負債頭部房企已出現(xiàn)了暴雷問題，而且暴雷現(xiàn)象還呈現(xiàn)出向其他企業(yè)蔓延和向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及相關(guān)機構(gòu)與群體延燒的狀況。在行業(yè)悲觀情緒以及資金端與銷售端強力調(diào)控雙重重壓下，流動性壓力迫使大多數(shù)房企紛紛轉(zhuǎn)向保守投資和緊縮拿地開支，讓高度依賴土地財政的地方政府收入壓力驟增，加之疫情引發(fā)的增支減收因素，目前負債率超過100%的城市已達到70多座，而負債率超過500%的城市而由暴雷風險的也不在少數(shù)。這顯然依靠中央財政的轉(zhuǎn)移支付是難以支持，從公共財政倫理的角度而言也未必公平與公正。

因此，面對連續(xù)暴雷的多家有影響力的房企及可能引發(fā)的問題、風險與矛盾，在“房住不炒”戰(zhàn)略堅定不移繼續(xù)實施的情況下，不放松調(diào)控總基調(diào)，救市不救企的政策微調(diào)就成了測試與體現(xiàn)行業(yè)韌性的“試金石”，這也是銀保監(jiān)會與央行九月底官宣政策微調(diào)的精神所在。

只不過，面對第二批集中土地出讓中溢價率大幅下降和流拍頻現(xiàn)的市場狀況，縱然平均土儲已不足兩年開發(fā)周期卻呈現(xiàn)一片集體“躺平”的民營房企，自然會讓負債高企但卻最懂土地財政，而且深知民營房企的普遍出清也就意味著土地財政終結(jié)的地方政府焦慮無法按壓。這也就是哈爾濱率先出圈推出救市政策的真實原因，而這一救市舉措推出所承擔的壓力，也是不言而喻的。

所謂的行業(yè)韌性，實際上在很大程度上是一個偽命題。中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的活力和對經(jīng)濟社會發(fā)展貢獻甚巨的土地財政，都源于房地產(chǎn)行業(yè)的市場化與民營化的推進，而近幾輪行業(yè)調(diào)控已經(jīng)觸發(fā)了這一中國市場化程度最深的行業(yè)的國有化的返潮，而此輪調(diào)控不斷加碼的力度與長期性又使得國央企的行業(yè)擠出效應(yīng)加快了民營房企的市場出清速度。民營房企的大面積出清，有讓內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)成為一個主要由政府與國有資本互相嗨玩之道場的風險。

那時，房地產(chǎn)行業(yè)還在，對房地產(chǎn)行業(yè)的需求也不會消失，也就是說所謂的“行業(yè)韌性”還在，可是政府與國企互嗨，“豬八戒啃豬蹄，忘了自個兒姓名”的格局，會給土地財政帶來什么樣的結(jié)果，不明白的人不需要明白，明白的人自然知道其后果的嚴重性，更何況財政與金融本身在中國內(nèi)地的特有環(huán)境之下本來就是一條連體褲呢?這才是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控所面對的底層邏輯。

脫離了經(jīng)濟學(xué)常識與基本國情、內(nèi)地邏輯的行業(yè)研究毫無意義。這一點，深諳房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)在規(guī)律與邏輯的人懂，高度依賴土地財政的市長與地方財政掌門人也懂，希望廟堂里的肉食者與象牙塔里的學(xué)究們不要不懂裝懂，或者懂卻裝作不懂。

在我看來，這次出現(xiàn)的“救市”之聲，其實很有哈爾濱的“地方特色”。據(jù)第七次人口普查顯示，哈爾濱流失了62.6萬人，在全省人口流失的總量位居前三——嚴重的人口流失致使哈爾濱穩(wěn)定樓市的壓力擺上了臺面。對于哈爾濱來說，新政的出臺，讓購房者看到了希望，有信心買房，開發(fā)商更是松了一口氣，對于未來新房的拿地、開發(fā)也有了底氣。

但是，在上海、深圳、杭州等熱度剛剛散去的城市，雖然都出現(xiàn)了量價齊跌的情形，但房價仍位于高位，從中介的業(yè)績也可以看出，基本面并未受太大影響。“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，有強勁的剛需托底，這些城市的樓市還遠未到需要“急救”的程度。