國央企在土拍市場(chǎng)中成為主力，意味著土地財(cái)政正在走向式微與終結(jié)。在房地產(chǎn)稅未能完全代替土地財(cái)政之前，如何保持房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控短期和中長(zhǎng)期目標(biāo)的平衡，成為考驗(yàn)當(dāng)前市場(chǎng)監(jiān)管層施政水平的難題。

截至10月底，除去寧波和鄭州之外的20個(gè)土地集中出讓試點(diǎn)城市的第二批土拍已結(jié)束。據(jù)此前的相關(guān)報(bào)道，土拍流拍和零溢價(jià)宗地占比達(dá)到了52%，同時(shí)也出現(xiàn)了一個(gè)趨勢(shì)性現(xiàn)象，即地方國企、央企憑借穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況成為拿地主力，民營(yíng)房企更加注重“降杠桿、降負(fù)債、保衛(wèi)現(xiàn)金流”以實(shí)現(xiàn)活下去而非踴躍拿地。這個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)其實(shí)是一種必然，也標(biāo)志著以土地財(cái)政為核心的現(xiàn)有房地產(chǎn)行業(yè)格局已正在發(fā)生根本性的改變。

目前的房地產(chǎn)制度體系和行業(yè)格局完全移植于香港，是改革開放初期旨在以市場(chǎng)化改革來解決政府長(zhǎng)期以來無法解決的國民住房保障問題的變通之道。正因?yàn)槠鸪醴康禺a(chǎn)市場(chǎng)始終處于絕對(duì)短缺與賣方市場(chǎng)狀態(tài)，所以房?jī)r(jià)更多地取決于需求迫切程度，因而始終保持了較高的行業(yè)毛利狀態(tài)與長(zhǎng)期單邊上漲態(tài)勢(shì)，前者使得房企可以以更高的財(cái)務(wù)杠桿、更高的負(fù)債率乃至資金成本來推動(dòng)高周轉(zhuǎn)和實(shí)現(xiàn)作大做強(qiáng)，后者給了買房可以增值保值和包賺不賠的預(yù)期進(jìn)而推動(dòng)了市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大。另外，長(zhǎng)期的單邊賣方市場(chǎng)，也給房企的各類經(jīng)營(yíng)錯(cuò)誤提供了較大的容錯(cuò)試錯(cuò)與改正空間，讓房企的運(yùn)營(yíng)能力顯得不是那么重要，因?yàn)榉科蟾嗟氖琴嵢⊥恋丶t利與金融紅利而非管理利潤(rùn)。

但隨著行業(yè)供求關(guān)系基本面的根本性變化和涉房風(fēng)險(xiǎn)的不斷累積，去年以來從銷售端到資金端的各類行業(yè)強(qiáng)力調(diào)控措施的陸續(xù)落地和長(zhǎng)期實(shí)施，導(dǎo)致了高周轉(zhuǎn)模式之下高杠桿與高負(fù)債房企普遍的流動(dòng)性問題。目前暴雷的行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)已超過個(gè)位數(shù)，如何維持企業(yè)的流動(dòng)性以保證自身活下去成了這類房企的第一要義，而壓縮資本性開支和保守拿地就成了他們的必然選擇。在拿地投資方面，連財(cái)務(wù)一向穩(wěn)健的萬科與世茂近來都紛紛“提高了拿地標(biāo)準(zhǔn)”，更何況其他正處于流動(dòng)性水深火熱之中的中小房企呢。今年下半年以來樓市的迅速轉(zhuǎn)淡讓傳統(tǒng)的“金九銀十”已然消失，更使本已承壓的房企流動(dòng)性雪上加霜，所以融創(chuàng)中國主席孫宏斌才發(fā)出了“除了融創(chuàng)，下半年任何一家房企都可能暴雷”的預(yù)言。如此情況之下，還有閑錢拿地的房企自然就大為減少了。

也就是說，目前房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)基本面已發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，賣方市場(chǎng)下的行業(yè)高毛利特征已然消失，房地產(chǎn)的金融屬性在調(diào)控措施之下也被大大壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)過往的資本品屬性儼然已在很大程度上演變?yōu)橐揽颗?、銷量、質(zhì)量、品牌和周轉(zhuǎn)速度才能維持盈利的制造業(yè)屬性。由此一來，以往的賣方市場(chǎng)下主要依據(jù)土儲(chǔ)規(guī)模來給房企估值的時(shí)代已成過往，保持適度規(guī)模的土儲(chǔ)和較低的杠桿率、負(fù)債率就成為制造型房企的必然選擇。這也是房企拿地動(dòng)力下降的最主要的原因之一。

中國內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)隨著改革開放大潮之下的市場(chǎng)化推進(jìn)而蓬勃發(fā)展為超過食品業(yè)的第一大行業(yè)，曾經(jīng)成為中國內(nèi)地市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，并賦予了行業(yè)強(qiáng)大的市場(chǎng)、產(chǎn)品與管理創(chuàng)新的內(nèi)在動(dòng)力，出現(xiàn)了萬科等一大批市場(chǎng)規(guī)模較大、市場(chǎng)占有率較高且具有一定品牌影響力的優(yōu)秀企業(yè)，而房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸演變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為表、以土地財(cái)政為里的政府財(cái)力汲取工具，對(duì)于地方政府更是如此。而正因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)從以市場(chǎng)化解決國民住房供給的手段到政府汲取社會(huì)財(cái)力的財(cái)政手段這一實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，也使得長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)調(diào)控措施違反市場(chǎng)基本常識(shí)邏輯的原因，得到了最為合理的揭示和解釋。

多年以來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的內(nèi)核，表象上是為了行業(yè)平穩(wěn)、健康與可持續(xù)發(fā)展，甚至在很大程度上也確實(shí)是為了防范和化解涉房風(fēng)險(xiǎn)演變成國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“黑天鵝”與“灰犀?！保窃絹碓礁叩膶?duì)于土地財(cái)政的依賴程度卻讓保衛(wèi)土地財(cái)政安全成為地方政府對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)聚集之下的房地產(chǎn)行業(yè)的第一訴求和行業(yè)調(diào)控中的艱難抉擇。近年來，在作大營(yíng)收與業(yè)績(jī)規(guī)模的追求以及較高的毛利空間吸引之下、在市場(chǎng)格局變化的壓力之下，甚至在操控市場(chǎng)以配合土地財(cái)政汲取社會(huì)資源的需要之下，以屢次行業(yè)調(diào)控為契機(jī)的國有經(jīng)濟(jì)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)已然改變了行業(yè)結(jié)構(gòu)與行業(yè)形態(tài)。

具備資源優(yōu)勢(shì)而缺乏效率優(yōu)勢(shì)的國央企大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)除了降低行業(yè)效率、影響行業(yè)創(chuàng)新，從而導(dǎo)致行業(yè)活力下降之外，實(shí)際上對(duì)土地財(cái)政也構(gòu)成了較大威脅。作為政府職能的延伸，以土地財(cái)政方式從國央企房企中汲取的財(cái)政資源本身只不過是財(cái)力資源的時(shí)空轉(zhuǎn)移而非真正的來自市場(chǎng)增量，更何況一些地方國企和平臺(tái)公司在土地招牌掛中本身就扮演著烘托市場(chǎng)氛圍的角色，其付出的地價(jià)款往往就是財(cái)政空轉(zhuǎn)的產(chǎn)物。即使這些國央企房企付出的地價(jià)款和開發(fā)、銷售、持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)都是真實(shí)的，也不過是將本來就屬于國有層面的財(cái)力資源在政府與國企之間、在時(shí)空上進(jìn)行了一番未必必要的轉(zhuǎn)移而已。也就是說，國有經(jīng)濟(jì)占比的提高和民營(yíng)房企的逐漸退出，意味著土地財(cái)政的逐漸式微乃至走向枯竭，國有地產(chǎn)企業(yè)與土地財(cái)政之間的財(cái)力資源轉(zhuǎn)移只不過是土地財(cái)政的茍延殘喘而已。

在民營(yíng)房企逐步退出市場(chǎng)和土地財(cái)政依賴尚存的民營(yíng)房企及國有房企騰挪殘喘之下，如何盡快恢復(fù)市場(chǎng)活力，適度放松資金端和銷售端的管控以讓市場(chǎng)盡快回暖以及如何讓房地產(chǎn)稅盡快落地以成為土地財(cái)政的有效接續(xù)手段，恐怕就成為在房地產(chǎn)稅能夠有效替代土地財(cái)政之前，尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控中短期和中長(zhǎng)期目標(biāo)之間需要綜合平衡與考量、權(quán)衡的重要因素了，自然成為考驗(yàn)當(dāng)前市場(chǎng)監(jiān)管層施政能力的難題之一。

銀行對(duì)個(gè)人收緊信貸，購房者拿不到足額貸款，購房難度直線上升，交易量下滑；銀行對(duì)房企收緊信貸，房企拿不到足額貸款，買地、施工、營(yíng)銷都沒有錢；

土拍價(jià)格只限溢價(jià)率，但是不允許底價(jià)下調(diào)，資金實(shí)力差的大多數(shù)房企直接躺平；新房售價(jià)甚至精裝修價(jià)格被嚴(yán)格限定，如果是資金成本高的房企，利潤(rùn)空間甚至是負(fù)數(shù)；對(duì)房企來說，其實(shí)最可怕的是，觀望越來越多了。失去了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，同時(shí)也就失去了當(dāng)下購買比面包還貴的面粉的意義了。

房企壓力很大啊