作為頭部房企之一，佳兆業(yè)又進(jìn)入了“暴雷”行列。今日，佳兆業(yè)一款3億元的理財(cái)產(chǎn)品于10月底未能按期兌付的消息刷屏地產(chǎn)圈，暴露了佳兆業(yè)的流動性問題。

對于特定發(fā)展環(huán)境下形成的高周轉(zhuǎn)模式下普遍呈現(xiàn)高負(fù)債的內(nèi)地房企而言，依靠融資來實(shí)現(xiàn)借新還舊以維持企業(yè)流動性已成了企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必須的，因此融資問題與銷售問題同等重要，兩者缺一不可。在高負(fù)債狀態(tài)下，僅僅依靠銷售收入是難以維持公司生存的，沒有融資保障則公司流動性就會枯竭，更何況銷售收入在很大程度上還會被納入資金監(jiān)管而成為受限資金，是無法用來解決公司的流動性問題的。所以，就迫使房企的流動性問題在很大程度上還需要靠借新還舊的融資方式去維持。如果公司一旦陷入流動性枯竭狀態(tài)，則公司就會陷入頻死狀態(tài)，而受限的銷售收入根本無法來挽救公司的流動性所需，無法保證公司不死，更遑論支持企業(yè)發(fā)展了。

花樣年和當(dāng)代置業(yè)暴雷時(shí)，企業(yè)賬面顯示的現(xiàn)金余額是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于應(yīng)付未付到期債務(wù)的。之所以在這種情況下依然出現(xiàn)暴雷問題，其中一個重要的原因就是企業(yè)賬面顯示的較大的現(xiàn)金余額可能屬于受限資金，要么是屬于作為融資保證而設(shè)定了優(yōu)先權(quán)的資金，要么屬于合作協(xié)議約定的共管賬戶資金，要么屬于納入地方政府預(yù)售收入監(jiān)管的資金，這些錢都是只能看而不能用來挽救公司流動性所需的資金。佳兆業(yè)暴雷后實(shí)際控制人李英成用來安慰市場的解釋，也是說企業(yè)出了流動性問題，這自然要么是賬上有錢不能動用、要么融資和銷售不暢而導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。所以說來說去，房企的流動性危機(jī)還是回歸到了一個融資、一個銷售的問題上來。

目前房企流動性所遭受的最大壓力，來源于去年以來不斷加碼的從融資端到銷售端的強(qiáng)力調(diào)控。這一持續(xù)較長時(shí)間的強(qiáng)力調(diào)控和各地政府在調(diào)控措施上的不斷“查缺補(bǔ)漏”大大壓縮了房企最重要的兩個維持流動性的源頭，而今年以來尤其是下半年樓市的迅速轉(zhuǎn)淡和傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”的消失，更讓本已遭受流動性重壓的各家房企更是雪上加霜，多家百強(qiáng)房企頻現(xiàn)的暴雷問題也就成了房地產(chǎn)行業(yè)今年的最重要的事件之一。而佳兆業(yè)暴雷的出現(xiàn)，不過是暴雷房企名單中又增加一家百強(qiáng)房企和行業(yè)頭部企業(yè)而已。

高周轉(zhuǎn)模式下的高杠桿與高負(fù)債，確實(shí)積累了較高的涉房風(fēng)險(xiǎn)而必須予以消解和降低，因此較大力度的行業(yè)調(diào)控是必須的。這一方面是為了確保房地產(chǎn)不會演變成國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“黑天鵝”與“灰犀牛”，另一方面也是為了房地產(chǎn)行業(yè)與房企的可持續(xù)健康發(fā)展和轉(zhuǎn)型，更何況目前行業(yè)基本面和市場態(tài)勢已發(fā)生了根本性改變。不過就像行車安全不能轉(zhuǎn)急彎，否則容易翻車一樣，行業(yè)調(diào)控與企業(yè)的轉(zhuǎn)型也不能轉(zhuǎn)彎過急，否則可能翻車的就不只是房地產(chǎn)行業(yè)與房企本身了，而是連帶短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的土地財(cái)政也會翻車的。

施政文化的影響與對政策效果的急于見效，讓出于良好愿望、希望熨平市場波動與行業(yè)周期的逆周期與逆市場調(diào)節(jié)政策的出臺與實(shí)施，往往會出現(xiàn)矯枉過正和用力過猛而傷及行業(yè)、企業(yè)，反過來也可能累及政府自身的問題。就此輪調(diào)控中暴雷的多家房企而言，因?yàn)椴簧婕芭c政府兩位一體的國央企，政策面自然可以相對超脫甚至抱著觀望態(tài)度。但頻頻暴雷和在現(xiàn)金流與流動下重壓下的民營房企及其幸存者無不為了保衛(wèi)現(xiàn)金流、為了活下去而紛紛減少增加土儲乃至集體“躺平”而退出土拍市場，讓土地財(cái)政陷入國央企與地方政府互嗨的獨(dú)角戲。
這個戲份里，誰最難受誰自己知道。

因此，行業(yè)調(diào)控不但是個政策活兒，還更要講求科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。否則，水多了加面、面多了加水的反復(fù)簡單的循環(huán)，老太太和小媳婦兒都會玩的，犯不著那么多部委和金融監(jiān)管部門費(fèi)心。而缺乏系統(tǒng)性和綜合性考慮的行業(yè)調(diào)控則更是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的庸醫(yī)，除了會把病人治出更多的毛病來，也可能會傷及自身，而土地財(cái)政在房地產(chǎn)稅遠(yuǎn)水不解近渴的當(dāng)下所面臨的窘境，正是此輪調(diào)控所無法回避的問題。

無論如何，還是希望已經(jīng)“死”過一次的佳兆業(yè)在此次流動性危機(jī)中能夠向死而生，活成內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)中的一只“不死鳥”。

#為什么不要相信低風(fēng)險(xiǎn)下的高收益#

大家都見過“低風(fēng)險(xiǎn)高收益”的餡餅：

鼎盛時(shí)期的P2P，曾經(jīng)妥妥的高利貸般收益，短平快，后來成非法集資，土崩瓦解。這收割了大爺大媽。

房地產(chǎn)政信私募、信托及金交所產(chǎn)品，曾經(jīng)眾人捧月，與房價(jià)齊飛，后來一地雞毛。這收割了一批先富之人。

炒房子。曾經(jīng)房價(jià)只升不跌，多借款多買房背后的賬面富貴讓人著迷，試問每年穩(wěn)漲15%-30%符合哪條經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又將收割誰？

不同的形式，相似的邏輯，人性在利益誘惑面前，會選擇性忽略風(fēng)險(xiǎn)。

金融常識告訴我們，收益是對風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，高收益必然對應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)。

思考每個“爆款新機(jī)會”的風(fēng)險(xiǎn)，回歸常識，當(dāng)心做接盤俠，除非篤定自己跑得特別快。

房地產(chǎn)行業(yè)一直是個高負(fù)債行業(yè)，合理的負(fù)債率有利于企業(yè)發(fā)展，但負(fù)債率過高，則會增加企業(yè)負(fù)債壓力，不利于財(cái)務(wù)健康，尤其是在當(dāng)前政策環(huán)境，以及對房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部融資收緊的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率水平太高，無疑會加大房企的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。 繼恒大之后，又一家房地產(chǎn)企業(yè)的理財(cái)產(chǎn)品兌付出現(xiàn)逾期。和恒大不同的是，這是一家三道紅線指標(biāo)處在“綠檔”的房企。
其實(shí)早在去年佳兆業(yè)集團(tuán)就開啟了借新?lián)Q舊模式，先后發(fā)行了共計(jì)12億美元的優(yōu)先票據(jù)，最高融資利息超過10%以上。側(cè)面反映出了佳兆業(yè)高資產(chǎn)負(fù)債率運(yùn)作下的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而佳兆業(yè)本身的多元發(fā)展似乎并不理想，此次佳兆業(yè)的危機(jī)反映的是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下面臨的普遍問題。
錢怎么還？理財(cái)合同注明?？顚Ｓ茫X用到哪里了？以上問題希望佳兆業(yè)方能盡快解答并提供解決方案，畢竟在這背后涉及的是近千名投資人的直接利益。

一個龐然大物，為何輕輕一推就會倒？花樣年凈資產(chǎn)200多億，根據(jù)其財(cái)報(bào)帳面上應(yīng)該趴著200多億現(xiàn)金呢，結(jié)果引爆違約的只有2億美金。佳兆業(yè)財(cái)報(bào)賬面資金500億，還是少數(shù)綠檔企業(yè)之一，結(jié)果3億人民幣的理財(cái)也能爆雷，那下個月到期的4億美元債以及后續(xù)理財(cái)余額100多億看來也兌付無望了。
房企流動性到了最危險(xiǎn)的時(shí)刻。
一方面，房企財(cái)報(bào)上的現(xiàn)金（非受限）往往不是真金白銀，可能是售房預(yù)付款，可能還有大量的應(yīng)付賬款和表外負(fù)債。另一方面，理財(cái)也罷，美元債也罷，私募也罷，力保公開債不違約就已經(jīng)夠勉強(qiáng)了。房企的非標(biāo)融資產(chǎn)品已經(jīng)是風(fēng)險(xiǎn)很高的投資標(biāo)的了。