作為頭部房企之一，佳兆業(yè)又進(jìn)入了“暴雷”行列。今日，佳兆業(yè)一款3億元的理財(cái)產(chǎn)品于10月底未能按期兌付的消息刷屏地產(chǎn)圈，暴露了佳兆業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題。

對(duì)于特定發(fā)展環(huán)境下形成的高周轉(zhuǎn)模式下普遍呈現(xiàn)高負(fù)債的內(nèi)地房企而言，依靠融資來(lái)實(shí)現(xiàn)借新還舊以維持企業(yè)流動(dòng)性已成了企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必須的，因此融資問(wèn)題與銷售問(wèn)題同等重要，兩者缺一不可。在高負(fù)債狀態(tài)下，僅僅依靠銷售收入是難以維持公司生存的，沒(méi)有融資保障則公司流動(dòng)性就會(huì)枯竭，更何況銷售收入在很大程度上還會(huì)被納入資金監(jiān)管而成為受限資金，是無(wú)法用來(lái)解決公司的流動(dòng)性問(wèn)題的。所以，就迫使房企的流動(dòng)性問(wèn)題在很大程度上還需要靠借新還舊的融資方式去維持。如果公司一旦陷入流動(dòng)性枯竭狀態(tài)，則公司就會(huì)陷入頻死狀態(tài)，而受限的銷售收入根本無(wú)法來(lái)挽救公司的流動(dòng)性所需，無(wú)法保證公司不死，更遑論支持企業(yè)發(fā)展了。

花樣年和當(dāng)代置業(yè)暴雷時(shí)，企業(yè)賬面顯示的現(xiàn)金余額是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于應(yīng)付未付到期債務(wù)的。之所以在這種情況下依然出現(xiàn)暴雷問(wèn)題，其中一個(gè)重要的原因就是企業(yè)賬面顯示的較大的現(xiàn)金余額可能屬于受限資金，要么是屬于作為融資保證而設(shè)定了優(yōu)先權(quán)的資金，要么屬于合作協(xié)議約定的共管賬戶資金，要么屬于納入地方政府預(yù)售收入監(jiān)管的資金，這些錢都是只能看而不能用來(lái)挽救公司流動(dòng)性所需的資金。佳兆業(yè)暴雷后實(shí)際控制人李英成用來(lái)安慰市場(chǎng)的解釋，也是說(shuō)企業(yè)出了流動(dòng)性問(wèn)題，這自然要么是賬上有錢不能動(dòng)用、要么融資和銷售不暢而導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。所以說(shuō)來(lái)說(shuō)去，房企的流動(dòng)性危機(jī)還是回歸到了一個(gè)融資、一個(gè)銷售的問(wèn)題上來(lái)。

目前房企流動(dòng)性所遭受的最大壓力，來(lái)源于去年以來(lái)不斷加碼的從融資端到銷售端的強(qiáng)力調(diào)控。這一持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的強(qiáng)力調(diào)控和各地政府在調(diào)控措施上的不斷“查缺補(bǔ)漏”大大壓縮了房企最重要的兩個(gè)維持流動(dòng)性的源頭，而今年以來(lái)尤其是下半年樓市的迅速轉(zhuǎn)淡和傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”的消失，更讓本已遭受流動(dòng)性重壓的各家房企更是雪上加霜，多家百?gòu)?qiáng)房企頻現(xiàn)的暴雷問(wèn)題也就成了房地產(chǎn)行業(yè)今年的最重要的事件之一。而佳兆業(yè)暴雷的出現(xiàn)，不過(guò)是暴雷房企名單中又增加一家百?gòu)?qiáng)房企和行業(yè)頭部企業(yè)而已。

高周轉(zhuǎn)模式下的高杠桿與高負(fù)債，確實(shí)積累了較高的涉房風(fēng)險(xiǎn)而必須予以消解和降低，因此較大力度的行業(yè)調(diào)控是必須的。這一方面是為了確保房地產(chǎn)不會(huì)演變成國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的“黑天鵝”與“灰犀牛”，另一方面也是為了房地產(chǎn)行業(yè)與房企的可持續(xù)健康發(fā)展和轉(zhuǎn)型，更何況目前行業(yè)基本面和市場(chǎng)態(tài)勢(shì)已發(fā)生了根本性改變。不過(guò)就像行車安全不能轉(zhuǎn)急彎，否則容易翻車一樣，行業(yè)調(diào)控與企業(yè)的轉(zhuǎn)型也不能轉(zhuǎn)彎過(guò)急，否則可能翻車的就不只是房地產(chǎn)行業(yè)與房企本身了，而是連帶短期內(nèi)無(wú)法實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的土地財(cái)政也會(huì)翻車的。

施政文化的影響與對(duì)政策效果的急于見效，讓出于良好愿望、希望熨平市場(chǎng)波動(dòng)與行業(yè)周期的逆周期與逆市場(chǎng)調(diào)節(jié)政策的出臺(tái)與實(shí)施，往往會(huì)出現(xiàn)矯枉過(guò)正和用力過(guò)猛而傷及行業(yè)、企業(yè)，反過(guò)來(lái)也可能累及政府自身的問(wèn)題。就此輪調(diào)控中暴雷的多家房企而言，因?yàn)椴簧婕芭c政府兩位一體的國(guó)央企，政策面自然可以相對(duì)超脫甚至抱著觀望態(tài)度。但頻頻暴雷和在現(xiàn)金流與流動(dòng)下重壓下的民營(yíng)房企及其幸存者無(wú)不為了保衛(wèi)現(xiàn)金流、為了活下去而紛紛減少增加土儲(chǔ)乃至集體“躺平”而退出土拍市場(chǎng)，讓土地財(cái)政陷入國(guó)央企與地方政府互嗨的獨(dú)角戲。
這個(gè)戲份里，誰(shuí)最難受誰(shuí)自己知道。

因此，行業(yè)調(diào)控不但是個(gè)政策活兒，還更要講求科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。否則，水多了加面、面多了加水的反復(fù)簡(jiǎn)單的循環(huán)，老太太和小媳婦兒都會(huì)玩的，犯不著那么多部委和金融監(jiān)管部門費(fèi)心。而缺乏系統(tǒng)性和綜合性考慮的行業(yè)調(diào)控則更是頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳的庸醫(yī)，除了會(huì)把病人治出更多的毛病來(lái)，也可能會(huì)傷及自身，而土地財(cái)政在房地產(chǎn)稅遠(yuǎn)水不解近渴的當(dāng)下所面臨的窘境，正是此輪調(diào)控所無(wú)法回避的問(wèn)題。

無(wú)論如何，還是希望已經(jīng)“死”過(guò)一次的佳兆業(yè)在此次流動(dòng)性危機(jī)中能夠向死而生，活成內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)中的一只“不死鳥”。

#為什么不要相信低風(fēng)險(xiǎn)下的高收益#

大家都見過(guò)“低風(fēng)險(xiǎn)高收益”的餡餅：

鼎盛時(shí)期的P2P，曾經(jīng)妥妥的高利貸般收益，短平快，后來(lái)成非法集資，土崩瓦解。這收割了大爺大媽。

房地產(chǎn)政信私募、信托及金交所產(chǎn)品，曾經(jīng)眾人捧月，與房?jī)r(jià)齊飛，后來(lái)一地雞毛。這收割了一批先富之人。

炒房子。曾經(jīng)房?jī)r(jià)只升不跌，多借款多買房背后的賬面富貴讓人著迷，試問(wèn)每年穩(wěn)漲15%-30%符合哪條經(jīng)濟(jì)規(guī)律，又將收割誰(shuí)？

不同的形式，相似的邏輯，人性在利益誘惑面前，會(huì)選擇性忽略風(fēng)險(xiǎn)。

金融常識(shí)告訴我們，收益是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，高收益必然對(duì)應(yīng)高風(fēng)險(xiǎn)。

思考每個(gè)“爆款新機(jī)會(huì)”的風(fēng)險(xiǎn)，回歸常識(shí)，當(dāng)心做接盤俠，除非篤定自己跑得特別快。

房地產(chǎn)行業(yè)一直是個(gè)高負(fù)債行業(yè)，合理的負(fù)債率有利于企業(yè)發(fā)展，但負(fù)債率過(guò)高，則會(huì)增加企業(yè)負(fù)債壓力，不利于財(cái)務(wù)健康，尤其是在當(dāng)前政策環(huán)境，以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部融資收緊的背景下，資產(chǎn)負(fù)債率水平太高，無(wú)疑會(huì)加大房企的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 繼恒大之后，又一家房地產(chǎn)企業(yè)的理財(cái)產(chǎn)品兌付出現(xiàn)逾期。和恒大不同的是，這是一家三道紅線指標(biāo)處在“綠檔”的房企。
其實(shí)早在去年佳兆業(yè)集團(tuán)就開啟了借新?lián)Q舊模式，先后發(fā)行了共計(jì)12億美元的優(yōu)先票據(jù)，最高融資利息超過(guò)10%以上。側(cè)面反映出了佳兆業(yè)高資產(chǎn)負(fù)債率運(yùn)作下的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而佳兆業(yè)本身的多元發(fā)展似乎并不理想，此次佳兆業(yè)的危機(jī)反映的是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下面臨的普遍問(wèn)題。
錢怎么還？理財(cái)合同注明?？顚Ｓ茫X用到哪里了？以上問(wèn)題希望佳兆業(yè)方能盡快解答并提供解決方案，畢竟在這背后涉及的是近千名投資人的直接利益。

一個(gè)龐然大物，為何輕輕一推就會(huì)倒？花樣年凈資產(chǎn)200多億，根據(jù)其財(cái)報(bào)帳面上應(yīng)該趴著200多億現(xiàn)金呢，結(jié)果引爆違約的只有2億美金。佳兆業(yè)財(cái)報(bào)賬面資金500億，還是少數(shù)綠檔企業(yè)之一，結(jié)果3億人民幣的理財(cái)也能爆雷，那下個(gè)月到期的4億美元債以及后續(xù)理財(cái)余額100多億看來(lái)也兌付無(wú)望了。
房企流動(dòng)性到了最危險(xiǎn)的時(shí)刻。
一方面，房企財(cái)報(bào)上的現(xiàn)金（非受限）往往不是真金白銀，可能是售房預(yù)付款，可能還有大量的應(yīng)付賬款和表外負(fù)債。另一方面，理財(cái)也罷，美元債也罷，私募也罷，力保公開債不違約就已經(jīng)夠勉強(qiáng)了。房企的非標(biāo)融資產(chǎn)品已經(jīng)是風(fēng)險(xiǎn)很高的投資標(biāo)的了。