天氣由秋入冬，不斷排隊暴雷的房企也昭示著行業(yè)的寒意，而房地產(chǎn)表象之下的土地財政實際上壓力更大。因此，在去杠桿、化解涉房風(fēng)險與財政增支減收因素造成土地財政壓力之下，監(jiān)管部門與行業(yè)達成了“救行業(yè)不救企業(yè)“的共識，涉房貸款在銀保監(jiān)會與央行表態(tài)下有放松跡象。

但從目前市場的反應(yīng)來看，這一放松更多的表現(xiàn)在需求端的按揭貸款，而非供給端的開發(fā)貸款。下一步是否會適度放松供給端的開發(fā)貸尚不得知，而且涉房貸款的適度放松還有一個市場傳導(dǎo)的過程，未來誰得益誰受損同樣也尚不得知。不過，失去了”金九銀十“傳統(tǒng)旺季的樓市，確實已經(jīng)迎來了”大地微微暖氣吹“的回暖氣息。

但是，就像人生無法第二次踏進同一條河流一樣，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)的基本面已徹底改變，即使各項調(diào)控措施再度放松，房地產(chǎn)金融全面回暖，房地產(chǎn)行業(yè)和房企也無法再度回到過去的時光了。

中國內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)誕生于以市場化方式替代政府國民住房保障不足的改革開放之初，長期的賣方市場所造成的行業(yè)高毛利，吸引了眾多市場參與者并催生了以高杠桿、高負債所推動的高周轉(zhuǎn)模式之下的政府、企業(yè)與資本的分肥模式。在長期賣方單邊市場之下借助金融工具所驅(qū)動的高周轉(zhuǎn)，類似于嗑藥帶來的行業(yè)早熟。這種早熟的繁榮假象與幻象，導(dǎo)致了政府以有形之手的土地財政對于行業(yè)與市場的過度索取以及政府、開發(fā)商與市場共謀所不斷推高與累積的涉房風(fēng)險。

在行業(yè)供求關(guān)系整體變化以及行業(yè)增長觸及新房市場天花板的情況下，已演變?yōu)殚_發(fā)商為表、土地財政為里的房地產(chǎn)行業(yè)最終也將自己推入了一個死胡同，從獲取土地紅利、金融紅利到類制造業(yè)的轉(zhuǎn)變已然成為行業(yè)大勢。而此輪從銷售端到資金端的雙重強力調(diào)控，更是這一轉(zhuǎn)變的轉(zhuǎn)折點，調(diào)控之下排隊暴雷的房企實際上也正在上演一個市場出清和秩序、格局重整的過程。未來的行業(yè)格局將會出現(xiàn)以產(chǎn)品和服務(wù)為核心的少數(shù)寡頭企業(yè)和區(qū)域性龍頭企業(yè)構(gòu)成的壟斷競爭市場，而企業(yè)競爭的焦點也將會向產(chǎn)業(yè)鏈的后部轉(zhuǎn)移。

回顧和總結(jié)中國內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)，目前也只是走過了第一階段的初級制造業(yè)階段，而精細化的精益制造也才剛剛開始。前一時期由于單邊賣方市場造就的對于產(chǎn)品力的忽視，在很大程度上依靠金融手段推高周轉(zhuǎn)速度和做大企業(yè)規(guī)模的同時，也斬斷了后續(xù)的資產(chǎn)升值通道。而目前行業(yè)進入調(diào)整陣痛期，也是行業(yè)真正需要進行自我調(diào)整與轉(zhuǎn)型的時候了。沒有夕陽行業(yè)，只有夕陽企業(yè)，不是房地產(chǎn)行業(yè)過時了，而是行業(yè)環(huán)境發(fā)生了質(zhì)變，房地產(chǎn)行業(yè)需要產(chǎn)業(yè)升級和進入第二階段的精益制造時代了。

內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)進入精益制造時代，企業(yè)以產(chǎn)品品質(zhì)、品牌、銷量、成本控制能力和周轉(zhuǎn)速度取勝，在行業(yè)平均利潤率大大下降的情況下，企業(yè)在獲取較低毛利的同時依靠規(guī)模來獲取較大的總利潤，而此時行業(yè)與金融的關(guān)系也必然將發(fā)生重構(gòu)。除了繼續(xù)以財務(wù)杠桿提升企業(yè)周轉(zhuǎn)速度之外，金融還將體現(xiàn)在依靠房企的整體運作能力和資產(chǎn)管理能力來提升企業(yè)溢價與資產(chǎn)溢價上，這一點和第一階段金融在房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的角色是完全不同的。當(dāng)前市場給房企的PE倍數(shù)非常之低，有越來越不值錢的趨勢，但是房地產(chǎn)股估值也呈現(xiàn)出加速分化的現(xiàn)象，這正是市場基于房企向第二階段的綜合轉(zhuǎn)型能力預(yù)期評判而給出的估值。

因此，即使涉房金融環(huán)境回暖，但是行業(yè)的基調(diào)與基本面已經(jīng)改變，不可能再回到之前市場高速增長期依靠土地升值和金融紅利就能躺贏的粗制濫造時代，而是需要盡快實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型并依靠管理提升來賺取服務(wù)和經(jīng)營利潤。下一步內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)向存量增長階段的轉(zhuǎn)變，資產(chǎn)經(jīng)營及證券化勢必會成為房企的核心競爭力，此時房企的金融屬性會更加顯現(xiàn)，而房企與金融的結(jié)合會更加緊密。但此時房企與金融的關(guān)系，已經(jīng)和房地產(chǎn)的第一階段發(fā)生了天翻地覆的變化。

房地產(chǎn)金融環(huán)境在各項因素的綜合影響與不得不保衛(wèi)的土地財政壓力之下已然呈現(xiàn)出逐步回暖之勢，但企圖以過往的開發(fā)思維與高周轉(zhuǎn)、高負債模式的舊船票，注定無法登上已轉(zhuǎn)換航道的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的新客船。

還是舍不得拍死房地產(chǎn)的。回頭想一想，房地產(chǎn)開發(fā)投資對于經(jīng)濟增長的直接與間接這些年來的平均貢獻率約在20%左右，在發(fā)生經(jīng)濟的危機的08年，20年，其貢獻率約為30%?？傉f房地產(chǎn)有擠出效應(yīng)，擠出了消費，擠出了其他投資，可是房地產(chǎn)繁榮收益的可不只是買房人和賣房人，還有土地的所有方?？蓡栴}是，如果制造業(yè)和服務(wù)業(yè)能夠有足夠的利潤和發(fā)展預(yù)期，或者新基建高技術(shù)行業(yè)有足夠的輻射力，一樣可以吸引資本流入。一個行業(yè)好不好總是相對的。
后面政策更應(yīng)該做的是呵護微觀企業(yè)，少研究怎么征稅，想想辦法激活企業(yè)家精神，各個行業(yè)發(fā)展的好總是不會虧待稅收的。經(jīng)濟增長的新動力沒有建立，卻同時要削弱一個舊的發(fā)展動力，操作不好也會帶來很大的問題。
居民住房貸款約占房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)資金來源的一半，或許房企的流動性緊張能夠因此松口氣。

看了下文章，其實也不能算是房貸“松動”，畢竟現(xiàn)有情況下各城市的限購和限貸政策并沒有松動，只是如今看來銀行又重新放出了一部分貸款額度，之前遲遲未能放貸的買房人，如今能稍微快一點等到放貸了。

之前幾個月批不了貸款，幾個月等不到放貸的情況實際上是不太正常的，正常的置換和買房需求受到很大阻礙。目前雖然看起來放松了一點，但是根本政策并沒有變，對于房地產(chǎn)市場來講不能算很大的利好消息。