第三輪土拍開啟,多地放寬拿地條件
柏文喜
利出一孔,與海不出魚,似乎是兩個(gè)不相干的詞匯,但在涉及財(cái)稅的經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)嶋H上卻往往只是同一個(gè)事物的兩面而已。
自從本意以市場(chǎng)化方式解決國(guó)民住房保障政府能力欠缺的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸演變?yōu)橥恋刎?cái)政外衣以后,嘗到甜頭并在欲望驅(qū)使下的有形之手就開啟了最大化分肥房地產(chǎn)行業(yè)和攫取房地產(chǎn)市場(chǎng)之路。有形之手?jǐn)y帶遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的政策工具箱,不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)汲取財(cái)政資源的力度,并將自身對(duì)土地財(cái)政的依賴推向了無以復(fù)加的高度。
這才是涉房風(fēng)險(xiǎn)中超越可能影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的黑天鵝與灰犀牛風(fēng)險(xiǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)。正是出于維護(hù)土地財(cái)政蓬勃發(fā)展的需要,長(zhǎng)期以來違背市場(chǎng)邏輯的行業(yè)調(diào)控才將房?jī)r(jià)和地價(jià)雙雙推向了極致并大大推高了社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總成本和不斷累積的涉房風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管部門在以去杠桿、降負(fù)債為核心,從資金端和銷售端的雙向強(qiáng)力調(diào)控,以試圖化解金融風(fēng)險(xiǎn)為核心的涉房風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),卻忽視了對(duì)于土地財(cái)政已經(jīng)發(fā)生高度依賴的地方政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。
近年來向強(qiáng)政府模式的轉(zhuǎn)向,必然需要越來越大的財(cái)力來作為支持,而能夠向經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域汲取稅收的有限性,又迫使有形之手在不斷做大做強(qiáng)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的同時(shí)不斷加大土地財(cái)政的汲取力度。國(guó)有經(jīng)濟(jì)規(guī)模的迅速擴(kuò)大和參與社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行廣度的不斷擴(kuò)展,短期內(nèi)確實(shí)聚集了有形之手可以支配的強(qiáng)大財(cái)力和經(jīng)濟(jì)資源,但也降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率與活力,降低了市場(chǎng)機(jī)制的財(cái)富創(chuàng)造積極性。在經(jīng)濟(jì)下行與疫情導(dǎo)致的增支減收壓力之下,以土地出讓金收入納入稅收代管和土地集中出讓試點(diǎn)為代表的土地財(cái)政收入最大化的努力,也就成為有形之手的必然選擇。
在一定程度上,這不過是以鹽鐵專賣來加強(qiáng)國(guó)家財(cái)力以支持自身文治武功訴求的漢武帝劉徹利出一孔政策的現(xiàn)代翻版。而比桑弘羊?yàn)闈h武帝劉徹所提出的鹽鐵專賣論走得更遠(yuǎn)的,是春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期管仲為加強(qiáng)國(guó)家財(cái)力而在齊國(guó)推行的“官山?!罢撸簿褪切家磺猩胶=詾閲?guó)家所有,來自于山海的漁獵所獲必須向政府上交重稅?!惫偕胶!暗闹囟愓咧拢?yàn)闉榧核玫拇蠓鶞p少而導(dǎo)致再無人上山出海漁獵的”海不出魚“。土地財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的過渡榨取,也同樣正在重復(fù)利出一孔之后海不出魚的這一古老邏輯。
第二輪土地集中出讓試點(diǎn)中斬獲不少的濱江地產(chǎn)董事長(zhǎng)戚金興在測(cè)算之后曾經(jīng)感言,如果項(xiàng)目作好了才可獲利1-2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于濱江地產(chǎn)這樣一家堪稱優(yōu)秀的房企已然如此,其他房企主動(dòng)選擇不參與土拍市場(chǎng)的集體“躺平“也就成了理性選擇,更何況資金端和銷售端的雙向調(diào)控之下各家房企的現(xiàn)金流正呈緊張之勢(shì)呢。所以在第二輪土地集中出讓試點(diǎn)中,有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示流拍和零溢價(jià)的宗地占比達(dá)到了52%,這還是在較晚參與第二輪土地集中出讓試點(diǎn)的城市紛紛調(diào)低出讓條件以后的情況。這也導(dǎo)致國(guó)央企地產(chǎn)公司與地方平臺(tái)公司成為第二輪土拍市場(chǎng)的主流。
目前,第三輪土地集中出讓試點(diǎn)已經(jīng)開始,多地放低拿地條件就成了必然之舉。只因?yàn)橄掳肽暌詠碓谛袠I(yè)調(diào)控未放松的情況下樓市又急劇轉(zhuǎn)淡,導(dǎo)致本來就捉襟見肘的房企流動(dòng)性更加雪上加霜,以恒大、佳兆業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、花樣年為代表的排隊(duì)暴雷成為百?gòu)?qiáng)房企一個(gè)引人注目的現(xiàn)象,保衛(wèi)自身流動(dòng)性和企業(yè)信用自然就成為房企活下去的第一要義,而著眼于長(zhǎng)期發(fā)展的拿地也就成了房企決策排序中的后置事項(xiàng)了。但是地方財(cái)政增支減收的壓力還在等著土地財(cái)政來緩解和挽救呢,降低條件力求多賣土地和多獲取賣地收入,也就成了土地財(cái)政嚴(yán)重依賴癥之下的自然而然的事情了。
不過,在目前房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)生質(zhì)變,市場(chǎng)化房企處境艱難,暴雷不斷,連活下去都成為一件不太容易的事情時(shí),如果樓市還不能盡快轉(zhuǎn)暖,房企正常融資不能盡快恢復(fù),利出一孔的第三輪土地集中出讓試點(diǎn)即使條件大大降低,市場(chǎng)反應(yīng)如何,也將是一個(gè)未知數(shù)。
東北三省的三個(gè)省會(huì)城市哈爾濱、沈陽與長(zhǎng)春已經(jīng)在抱團(tuán)壯膽來嘗試放松樓市調(diào)控了,其中哈爾濱與沈陽的放松政策已出臺(tái)。而這幾個(gè)城市,正是財(cái)政壓力最大的地區(qū)之一。
雪清晨
多地降低門檻吸引房企入場(chǎng),算得上供地的供給側(cè)改革措施,但是效果如何,還要看主要房企當(dāng)前的資金情況。在多數(shù)大型房企出現(xiàn)危機(jī)的背景下,降低門檻并不能有效提升它們的拿地欲望,地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入持盈保泰狀態(tài),應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定和長(zhǎng)期的做法。
目前處于危機(jī)之外的央國(guó)企和本地中小房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該會(huì)成為門檻下調(diào)的受益者。