關(guān)于房地產(chǎn)，銀保監(jiān)會再次發(fā)聲強調(diào)要“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。這在當前行業(yè)形勢嚴峻、頭部企業(yè)暴雷不斷和部分地區(qū)放松市場調(diào)控的情況下確實需要再次強調(diào)，因為中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)長期以來高位運行所積累的涉房風險已讓涉房行業(yè)成了高危行業(yè)，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)再也經(jīng)不起大漲大落過山車式的折騰了，而與此緊密相關(guān)的土地財政、涉房金融亦是如此。

“三穩(wěn)”目標看起來確實沒有問題，也是行業(yè)調(diào)控應(yīng)該實現(xiàn)的總體目標與方向。但是如果再保持目前的行業(yè)調(diào)控力度和范圍不變，而不進行前瞻性、系統(tǒng)性的結(jié)合行業(yè)變化的及時調(diào)整的話，恐怕“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標很難達到，而且還可能會走向愿望的反面。

第一、房價與地價緊密相連，如果大量房企出現(xiàn)問題，不但土地財政無法維持，穩(wěn)地價也就成了一句空話。

目前大量民營房企的流動性壓力已非常嚴重，在公開市場的排隊暴雷和在土拍市場的集體“躺平”已然顯現(xiàn)，土拍市場中市場化房企的大幅撤出和國央企、地方平臺公司成為主流，必然會導致土地財政的式微。各地政府為防止爛尾而強化預(yù)售款監(jiān)管，以及為防止樓價下跌引發(fā)的連鎖反應(yīng)而推出的“限跌令”，也讓以價換量來挽救房企和房地產(chǎn)行業(yè)流動性的努力可能無法奏效。在壓力重重的房企流動性面前，“穩(wěn)地價”自然而然也就成了“鏡花水月”。

君不見，第二輪土地集中出讓流拍率和零溢價率已經(jīng)達到了宗地的52%、第三輪土地集中出讓的條件已經(jīng)大大放寬了嗎？

第二、銀保監(jiān)會要求“三穩(wěn)”，但是高度依賴土地財政的地方政府是需要過日子的，土地財政壓力之下可能會讓穩(wěn)地價落空。。

目前地方政府負債高企，全國財政有盈余的只剩下上海一個城市，經(jīng)濟下行與疫情影響導致的增支減收多項因素疊加，地方財政的壓力可想而知。高度依賴土地財政的地方政府在財政支出壓力下，已出現(xiàn)了以哈爾濱、沈陽、長春為代表的抱團壯膽放松樓市調(diào)控調(diào)控的試探，而下一步為了多賣地和多獲取賣地收入，地方政府在土拍市場發(fā)生“踩踏”效應(yīng)也并非完全沒有可能。

目前多個地方政府所頒布的“限跌令”，一方面是出于防范樓價下跌導致下屬平臺公司以土地為抵押品的爆倉問題的風險，另一方面也是防止樓市下跌引發(fā)與地價下跌形成惡性循環(huán)并引發(fā)土地出讓困難的被迫之舉。而“限跌令”導致的房企流動性惡化，反過來同樣也會傷及土拍市場的活躍度與地價穩(wěn)定。

第三、“三穩(wěn)”多重目標之間實際上存在內(nèi)在邏輯矛盾，而各項調(diào)控措施又破壞了市場機制的調(diào)節(jié)作用，會讓樓市和土拍市場陷入停滯狀態(tài)，從而反過來推高行業(yè)風險和涉房風險。

穩(wěn)地價的前提是穩(wěn)房價并保持樓市一定的交易量，但是在樓市下行期只有通過以價換量才能保持一定的交易量和房企的流動性，進而為穩(wěn)地價提供市場流動性支持。但是以價換量的樓價下降必然帶來地價的下跌，而不能以價換量，則可能引發(fā)的流動性下降更會危及房企生存和地價穩(wěn)定。另外樓市和土地市場還具有資本品所普遍存在的買漲不買跌的特征，為保流動性以支持房企活下去和支持地方土地財政的以價換量，除了難以達到穩(wěn)地價的目標之外，更難以實現(xiàn)對市場而言的穩(wěn)預(yù)期的目標。

因此，在“三穩(wěn)”存在內(nèi)在矛盾與邏輯沖突的情況下，保證市場的有效性才是根本，否則可能會全盤皆輸。如果堅持目前的調(diào)控措施不放松的話，房地產(chǎn)市場演變?yōu)橐試肫蠛推脚_公司為主，將會使房地產(chǎn)市場失去真正的市場功能，“豬八戒啃豬蹄”式的土拍市場自然也就會讓土地財政實現(xiàn)歸零了。因此，救市不救企、救行業(yè)不救企業(yè)，應(yīng)該成為宏觀政策層面以及涉房行業(yè)主管與監(jiān)管部門是否調(diào)整當前政策方向和如何調(diào)整當前政策方向的最大公約數(shù)。

最近關(guān)于房地產(chǎn)市場，市面上的“信號”可是不少，不過細細分析之下可以看出，大部分都是自媒體以及一些背后不明勢力的民間機構(gòu)接著房地產(chǎn)市場信貸恢復(fù)常態(tài)，而放出的利好消息。

就政策背景來看，最基本的限購和限貸政策并沒有放松，只是銀行貸款比之前稍微正常化了一些，并不是什么信號，卻有可能被誤解，再次引起房地產(chǎn)市場的動蕩，這也是銀保監(jiān)會出來澄清的原因。