REITs是有別于股票、債券的第三大類資產(chǎn)。它是對(duì)特定固定資產(chǎn)未來(lái)收益的證券化，風(fēng)險(xiǎn)介于債券與股票之間，是資產(chǎn)配置中分散投資的重要資產(chǎn)類別之一，在海外這種資產(chǎn)的運(yùn)作也比較成熟。由于REITs基金的底層是固定資產(chǎn)的長(zhǎng)期收益權(quán)，它的投資周期非常長(zhǎng)，投資的形式主要是發(fā)行人向機(jī)構(gòu)投資者戰(zhàn)略配售，只有少比例份額向公眾發(fā)售。國(guó)內(nèi)REITs基金類似于封閉式基金，所有投資者只能在發(fā)行期購(gòu)買，成立后不再開放申購(gòu)贖回，份額持有人要么持有到期，要么通過(guò)將場(chǎng)外份額轉(zhuǎn)托管到場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行交易，而且機(jī)構(gòu)投資者獲配的份額都有明確的限售鎖定期，不是基金上市后立刻可以賣掉。

國(guó)內(nèi)公募REITs試水半年來(lái)，第一批基金上市后總體表現(xiàn)為溢價(jià)，9只產(chǎn)品平均漲幅超過(guò)15%，而第二批目前只有2只，所以媒體敢于預(yù)測(cè)一日售罄無(wú)懸念。其實(shí)這類產(chǎn)品主要是機(jī)構(gòu)投資者，尤其是管理資金久期較長(zhǎng)的機(jī)構(gòu)用來(lái)做配置的，參與戰(zhàn)略配售的主要是私募基金、證券公司、資產(chǎn)管理產(chǎn)品、專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者、保險(xiǎn)公司、信托計(jì)劃。仔細(xì)分析這類產(chǎn)品的招募說(shuō)明和合同，不難發(fā)現(xiàn)，個(gè)人投資者如果真想配置，也最好是通過(guò)購(gòu)買上述機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)。無(wú)論是投資期限，還是對(duì)底層項(xiàng)目的篩選盡調(diào)，個(gè)人投資者都很難駕馭。

期限和流動(dòng)性上，隨手翻一翻基金合同就知道這類產(chǎn)品期限有多長(zhǎng)了，比如華安張江光大REIT存續(xù)期20年算短的，中金普洛斯REIT存續(xù)期50年算中等，平安廣交投廣河高速REIT存續(xù)期為99年......機(jī)構(gòu)投資者可以通過(guò)自身不同產(chǎn)品和資金久期來(lái)匹配和滾動(dòng)投資，而個(gè)人投資者大概率是不可能持有到期的。如果個(gè)人投資者奔著上市后的折溢價(jià)買賣去，倒又無(wú)須在發(fā)售時(shí)盲目搶購(gòu)了。

項(xiàng)目甄別上，發(fā)售時(shí)的篩選項(xiàng)目與上市后的買賣決策，都取決于對(duì)底層項(xiàng)目的盡調(diào)和研究能力，要判別不同地理位置，不同性質(zhì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，現(xiàn)金流穩(wěn)定性和未來(lái)成長(zhǎng)性等，這些對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)都超綱了。

所以公募REITs只留少部分份額向公眾投資人發(fā)售也是考量過(guò)的。當(dāng)然對(duì)于有能力有興趣參與的個(gè)人投資者，這類產(chǎn)品發(fā)行設(shè)置的場(chǎng)內(nèi)外認(rèn)購(gòu)的門檻還是很友好的，1000元起，就能配置一筆另類資產(chǎn)，也算是金融工具普惠創(chuàng)新的一份力作了。畢竟前述機(jī)構(gòu)投資者諸如信托、資管計(jì)劃等面向的高凈值客戶。投資者可以結(jié)合自身的資金量、研究能力、風(fēng)險(xiǎn)承受能力等因素，正確認(rèn)識(shí)標(biāo)的特點(diǎn)，量力而行。

得益于第一批公募REITS上市以后的良好表現(xiàn)，第二批公募REITS炸裂發(fā)行并不出乎意料。但對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，我們?cè)诳吹綗狒[的表象后，更應(yīng)該關(guān)注其背后的深層次邏輯。

首先，2021年底即將到來(lái)，非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)即將行至終場(chǎng)，在投資層面有許多微妙的變化已經(jīng)在發(fā)生了，比如可轉(zhuǎn)債在最近兩年被持續(xù)熱捧，又比如公募REITS被機(jī)構(gòu)和散戶高度關(guān)注，熱度背后恰恰是財(cái)富管理市場(chǎng)的歷史性遷移，當(dāng)“剛性兌付”的非標(biāo)消失殆盡之時(shí)，那些具有類固收或者“固收+”特質(zhì)的產(chǎn)品必然會(huì)得到更多的關(guān)注。

其次，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)政府和監(jiān)管對(duì)于金融市場(chǎng)的調(diào)控更加具有藝術(shù)性和前瞻性，以第一批公募REITS為例，從前期的氛圍營(yíng)造、監(jiān)管規(guī)則支持、再到上市后的細(xì)心呵護(hù)，都和過(guò)去那種“簡(jiǎn)單粗放”的管理模式大相徑庭，當(dāng)年新三板的一地雞毛還弦猶在耳。一個(gè)好的投資標(biāo)的+一個(gè)好的監(jiān)管配套，獲得一個(gè)好的投資結(jié)果并不出人意料。

最后，公募REITS在較多方向上承擔(dān)了地方政府出售資產(chǎn)平衡債務(wù)的使命，這既有地方政府分享收益的好處，也有其他動(dòng)機(jī)的沖動(dòng)，在前兩批發(fā)行獲得極大成功之后，是否會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)質(zhì)量下降導(dǎo)致信力下降，都是我們需要關(guān)注的。站在這個(gè)角度看，作為投資者絕不應(yīng)該把第一批公募REITS的成功當(dāng)作“無(wú)腦買入”的理由，關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)的熱度，但我們更應(yīng)該關(guān)注的是，單只產(chǎn)品的資產(chǎn)質(zhì)量，發(fā)揮價(jià)值發(fā)現(xiàn)的功能，優(yōu)勝劣汰，才能讓這個(gè)市場(chǎng)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”。