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地方賣(mài)地收入大降,一些基層財(cái)政收支矛盾加劇

2021-11-25 14:01
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在嚴(yán)格的樓市調(diào)控和房企資金緊張購(gòu)地意愿下降等多重因素影響下,越來(lái)越多的地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入開(kāi)始明顯減少。一些土地出讓收入下滑明顯的基層政府,財(cái)政可支配收入減少,收支矛盾加劇,當(dāng)?shù)卣鞘型度谫Y平臺(tái)公司的融資能力也將下降,償債風(fēng)險(xiǎn)上升,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資受影響。據(jù)粵開(kāi)證券研究院副院長(zhǎng)羅志恒分析,明年土地財(cái)政形勢(shì)會(huì)更加嚴(yán)峻,大概率是負(fù)增長(zhǎng),具體情況取決于房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和力度。 | 相關(guān)閱讀(第一財(cái)經(jīng))
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柏文喜

柏文喜

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

退潮時(shí),才知道誰(shuí)在裸泳。房地產(chǎn)的土地財(cái)政底褲效應(yīng),在行業(yè)降溫之下開(kāi)始顯現(xiàn)。賣(mài)地收入的大幅下降,導(dǎo)致一些地方的財(cái)政壓力大增。

內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展與演進(jìn)過(guò)程中,賣(mài)地收入和涉房稅收在地方財(cái)政收入中的重要性越來(lái)越高,由于地根和銀根均掌握在政府手中,在多輪行業(yè)調(diào)控中房地產(chǎn)行業(yè)逐漸演變成以土地財(cái)政為內(nèi)核的汲取社會(huì)財(cái)力的重要途經(jīng)。正因?yàn)橥恋刎?cái)政成為房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)內(nèi)核,由此導(dǎo)致了旨在控制涉房風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)調(diào)控與保衛(wèi)土地財(cái)政之間的平衡與博弈。

前者主要是從宏觀經(jīng)濟(jì)與社會(huì)運(yùn)行角度而言所必須的,而后者則是從地方財(cái)政和城市發(fā)展角度的考量,這也是歷次行業(yè)調(diào)控需要平衡的央地訴求及其差異所在。而歷次行業(yè)調(diào)控在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中之所以演變?yōu)楸Wo(hù)行業(yè)與市場(chǎng)的逆向調(diào)節(jié)和反市場(chǎng)邏輯的具體措施,就是因?yàn)橐酝男袠I(yè)調(diào)控中地方政府擁有更大的實(shí)際權(quán)力,且地方政府為更加直接的利益中人。

在土地財(cái)政不斷推高的涉房風(fēng)險(xiǎn)之下,為防止涉房風(fēng)險(xiǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行中的灰犀牛和黑天鵝,此輪調(diào)控為保證長(zhǎng)期效果和有效執(zhí)行,在具體的調(diào)控實(shí)施過(guò)程中發(fā)生了明顯的事權(quán)上收與決策權(quán)上移現(xiàn)象,從而根本性改變了過(guò)往的銀根和地根宏觀政策層面主要由中央發(fā)布,而具體執(zhí)行由地方推出細(xì)則與實(shí)施辦法的格局。此輪調(diào)控?zé)o論從銀根還是地根角度更加強(qiáng)調(diào)全國(guó)統(tǒng)一性,無(wú)論是“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)、涉房貸款集中度分級(jí)管理新政,還是土地集中出讓試點(diǎn)與土地出讓金交由稅收部門(mén)代管等等,無(wú)不意味著調(diào)控權(quán)限的上移。

而隨著此輪行業(yè)調(diào)控決策權(quán)限的上移以及地方為保衛(wèi)土地財(cái)政的可靈活決策與應(yīng)對(duì)空間的大幅縮窄,從資金端到銷售端的雙重強(qiáng)力調(diào)控很快導(dǎo)致了行業(yè)流動(dòng)性的普遍收緊,與民營(yíng)房企為保衛(wèi)自身流動(dòng)性而對(duì)資本性開(kāi)始的大力壓縮甚至停止,直接表現(xiàn)就是在土拍市場(chǎng)下半年以來(lái)民營(yíng)房企的快速、規(guī)?;耐顺龊蛧?guó)央企、地方平臺(tái)的進(jìn)擊。而后者與政府本身兩位一體的性質(zhì),意味著財(cái)力資源在政府體系內(nèi)部的存量轉(zhuǎn)移而非市場(chǎng)化的增量收入,也就意味著土地財(cái)政式微的必然到來(lái)。

賣(mài)地收入與涉房收入的滯后性,意味著目前民營(yíng)房企在土拍市場(chǎng)入市的減少和銷售收入的下降低對(duì)土地財(cái)政所帶來(lái)的負(fù)面影響將會(huì)在未來(lái)逐步顯現(xiàn),而目前土地財(cái)政依賴過(guò)高的城市所出現(xiàn)的財(cái)政收支困難,并未體現(xiàn)出土地財(cái)政下降和減收的嚴(yán)重性。

目前宏觀經(jīng)濟(jì)處于下行期,疫情反復(fù)所帶來(lái)的不確定性又加劇了增支減收因素,逆周期調(diào)節(jié)的財(cái)政貨幣雙松已引發(fā)較為明顯的滯漲跡象,而稅收增長(zhǎng)乏力且增稅空間極為有限,再加上縮減公共開(kāi)支的壓力較大,必然會(huì)導(dǎo)致財(cái)政轉(zhuǎn)移支付能力下降之下的地方財(cái)政的惡化與平臺(tái)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的快速提升。而同時(shí)具備建設(shè)財(cái)政與公共財(cái)政雙屬性的地方財(cái)政是建立在預(yù)期收入不斷上升的前提之下的,土地財(cái)政收入的下降對(duì)于土地財(cái)政依賴度較高的地方而言,未來(lái)的財(cái)政壓力是不言而喻的,而目前因?yàn)橘u(mài)地收入下降而遭受的財(cái)政困難才僅僅是個(gè)開(kāi)始。

目前房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的不少民營(yíng)房企出現(xiàn)了排隊(duì)暴雷等流動(dòng)性枯竭問(wèn)題,這雖然與這些企業(yè)之前運(yùn)用了較高的財(cái)務(wù)杠桿和極高的真實(shí)負(fù)債率有關(guān),也與企業(yè)自身的戰(zhàn)略判斷與運(yùn)營(yíng)能力有關(guān),但是以民營(yíng)房企為代表的行業(yè)流動(dòng)性的迅速下降帶來(lái)的是行業(yè)悲觀情緒的蔓延以及從土拍市場(chǎng)集體撤出。從目前第三批土地集中出讓的入市企業(yè)構(gòu)成來(lái)看,除了國(guó)央企和地方平臺(tái)公司之外,一些之前很少入市的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)以及少量外資開(kāi)始入市,但這些機(jī)會(huì)型的新勢(shì)力實(shí)際上很難在土拍市場(chǎng)形成可持續(xù)性。因此,如果房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性和市場(chǎng)化力量不能盡快恢復(fù),土地財(cái)政實(shí)際上將面臨著硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。

從目前監(jiān)管層和宏觀面試圖微調(diào)和恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性的努力來(lái)看,新注入的流動(dòng)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)偏好的原因而很難流入民營(yíng)房企,反而可能會(huì)助力國(guó)央企房企借勢(shì)做大做強(qiáng)。在房地產(chǎn)稅遠(yuǎn)水不解近渴和較高的滯漲風(fēng)險(xiǎn)之下,這會(huì)進(jìn)一步加劇土地財(cái)政硬著陸的風(fēng)險(xiǎn),甚至可能引發(fā)土地財(cái)政的脆斷。因此,挽救房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化力量,應(yīng)是當(dāng)前挽救行業(yè)流動(dòng)性的真正著力點(diǎn),這也是在挽救土地財(cái)政本身。

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蘭香

蘭香

長(zhǎng)期跟蹤研究金融和新產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇降溫,地主家也沒(méi)余糧了,城投公司的“剛兌”金身也更難保住了。

“國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入”是一個(gè)較寬泛的概念,不僅包括狹義的“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”,還包括“國(guó)有土地收益基金收入”“農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入”和“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”(2017年起轉(zhuǎn)列一般公共預(yù)算)等其他三項(xiàng),其中“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”是政府性基金收入的主要構(gòu)成來(lái)源。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,如果“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金”持續(xù)走弱,一方面會(huì)影響地方的新增建設(shè)支出,另一方面也會(huì)增加城投公司還本付息的壓力,特別是一些債務(wù)水平較高且債務(wù)期限結(jié)構(gòu)較差區(qū)域的城投公司,如果短期償債規(guī)模較大而土地出讓收入大幅下滑,面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí),值得注意的是,伴隨著2021年下半年土地市場(chǎng)走弱與民營(yíng)地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵,近期地方國(guó)企與城投拿地開(kāi)始顯著增多,市場(chǎng)對(duì)“城投拿地”的討論也開(kāi)始升溫。雖說(shuō)城投拿地也可以在一定程度上增加土地出讓收入,但有點(diǎn)“羊毛出在羊身上”的意味,左口袋進(jìn)右口袋出,又能解決多少實(shí)際問(wèn)題?況且城投拿地的前提是其本身資金能平衡,而對(duì)于那些弱區(qū)域的城投來(lái)說(shuō),這一前提也很難達(dá)到。

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money-game

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做正確的事情

近期,除了恒大、佳兆業(yè)等多個(gè)地產(chǎn)巨頭頻頻出現(xiàn)債務(wù)問(wèn)題外,在土地市場(chǎng),多宗土地流拍的消息也讓市場(chǎng)感受到了寒冷的氣息。地方政府如果不能擺脫對(duì)土地出讓金的依賴,未來(lái)可能會(huì)越來(lái)越難過(guò)。

從本質(zhì)上,賣(mài)地的收入最終還是由普通的購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)的,而如果房?jī)r(jià)過(guò)高,對(duì)消費(fèi)的抑制作用很大,這也導(dǎo)致消費(fèi)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用一直很難有很大的提高。而且,購(gòu)房者背負(fù)了大量的債務(wù),也造成了金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的聚集。

地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的核心在于營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境,培育優(yōu)質(zhì)的企業(yè)進(jìn)而為地方政府貢獻(xiàn)稅收。但這對(duì)于很多稟賦差的地區(qū)而言并非易事,因此需要中央不斷的轉(zhuǎn)移支付,以及在政策上給予更大的優(yōu)惠,才能帶動(dòng)投資者的積極性。

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余青梅

余青梅

上下求索

對(duì)于買(mǎi)房,要是能全款,何必要分期,有錢(qián)的不會(huì)成為銀行的韭菜,恰恰是那些剛需錢(qián)緊的只能被動(dòng)選擇房貸。面對(duì)當(dāng)下居高不下的房貸利率,不管選等額本金,還是等額本息,綜合算下來(lái),幾十年來(lái)還的貸款與本金幾乎一樣多,沒(méi)有人不會(huì)覺(jué)得不肉疼。但現(xiàn)實(shí)情況是,即便如此高的房貸利率,還得排隊(duì)貸款,我認(rèn)識(shí)的一個(gè)朋友,在北京買(mǎi)房,光貸款排隊(duì)就是2個(gè)月,這還算好的,有的據(jù)說(shuō)3個(gè)月都還在等。這就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題,有時(shí)候雖然買(mǎi)方可以等,但賣(mài)方有可能不愿意等也急著用錢(qián)。這對(duì)于剛需買(mǎi)房者無(wú)疑又增加了巨大壓力。

現(xiàn)在信貸環(huán)境呈現(xiàn)出了些許寬松的跡象,在我看是為了保護(hù)剛需,并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)和抑制炒房有所影響。就像文中所說(shuō),這種放松是一種“精準(zhǔn)調(diào)侃”,不過(guò),這對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一大利好消息。

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Leonidas

Leonidas

在中國(guó)只要五星紅旗還在,無(wú)論何時(shí)無(wú)論何地,有錢(qián)就買(mǎi)房。你看到的房?jī)r(jià)低是政策壓制而已,稍微一松口立馬翻倍。

什么時(shí)候政策完全打開(kāi),鼓勵(lì)所有人隨便買(mǎi)房,沒(méi)有任何限購(gòu),都無(wú)人問(wèn)津,那時(shí)候才是需要考慮買(mǎi)不買(mǎi),不過(guò)這是下一代的事了,一百年內(nèi)不可能。

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