租房市場持續(xù)降溫或許預(yù)示著房價長期下行的拐點。因為租房市場價格反應(yīng)了居民對于房產(chǎn)價值的邊際收益與成本衡量。
租房市場屬于比較分散化的個體決策，即便有中介試圖壟斷房源信息，但并不能改變供需雙方的預(yù)期價格，也很少有其他外部因素干預(yù)，基本是一個充分競爭的市場。
經(jīng)濟學(xué)里的價格不是存量成本或者歷史成本來決定的，而是當(dāng)下新增交易的成本與收益來決定的，也叫邊際成本與邊際收益。而在房產(chǎn)交易市場，新增交易的邊際成本，對于供給方來說就是就是房貸利息的償還額，而新增交易的邊際收益，對于需求方來說就是居住需求得到滿足所愿意支付的最高金額。因此在租房市場上，一套住宅的月均租金差不多約等于月均還貸額，或者稍低一些。
如果認為未來房產(chǎn)的交易價值在提高，那么供給方愿意承擔(dān)的房貸成本也在提高，租房價格也就越接近需求方的心理底價。反之則反是。
并沒有找到相關(guān)的實證研究來佐證租房價格是否是房產(chǎn)價格的領(lǐng)先指標(biāo)，但從邏輯上講是如此。除非地產(chǎn)調(diào)整政策糾偏抵消掉現(xiàn)有的收緊限制效果，又或者經(jīng)濟刺激達到一定規(guī)模以再次釋放產(chǎn)生大量流動性和信用衍生，目前來看后兩者的概率是很低的。

現(xiàn)階段租賃市場本來就處于傳統(tǒng)淡季，加上疫情反復(fù)及經(jīng)濟形勢不好，租金呈下降趨勢也在情理之中。實際上，過去這些年一二線城市租金幾乎是持續(xù)上漲，即便短期有所下降，這些區(qū)域的租金絕對水平仍然較高，尤其在一線城市，哪怕是租一個單間也動輒兩三千一個月，對租戶來說壓力依然不小。

眾所周知，流動人口是主力租戶。七普數(shù)據(jù)顯示，2020年全國人戶分離人口近4.93億人，其中流動人口近3.76億人，十年增長近70%，成為城市新市民和青年人的重要組成部分。而由于工作年限比較短，收入相對比較少，這類人群的購房和付租金能力比較弱，面臨著租金付得起的房子區(qū)位比較遠、區(qū)位比較好的租金又比較貴的困境。長遠來看，低租金、小戶型的保障性租賃住房才是緩解住房租賃市場這一突出問題的關(guān)鍵。

值得期待的是，今年以來，中央政治局會議、住建部座談會等多個中央高層會議和文件中，均涉及保障性租賃住房工作部署。未來住房租賃市場有望更“親民”，讓更多人能夠真正安居樂業(yè)。

除了房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控外，疫情的持續(xù)影響應(yīng)該是租房市場降溫的又一主要原因。即便是疫情過去，大城市房租可能也不會再反彈回過去的高光時刻。因為不少人的生活方式經(jīng)過這場危機的洗禮，已然發(fā)生了變化。

變化一是遠程辦公正在不知不覺中成為一些企業(yè)的常態(tài)。當(dāng)通勤變得不再是每天例行公事的時候，較遠地段的房源性價比隨之變得更高，自然將沖擊寫字樓附近熱門地段的租金水平。在需求不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)生變化時，住房價格將不得不重新調(diào)整直到達到新的平衡。

變化二是由于疫情中不少企業(yè)倒閉或者裁員以及互聯(lián)網(wǎng)流量經(jīng)濟的興起，帶動了或是被動或是主動的返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和工作的潮流。這樣的潮流也許對大城市不太友好，但卻陰差陽錯的支持了中國生態(tài)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大戰(zhàn)略。人群和生態(tài)之間似乎也在慢慢形成新的平衡。

疫情之后對收入的不樂觀預(yù)期、中低收入群體過度內(nèi)卷、就業(yè)壓力增加、新興科技產(chǎn)業(yè)與金融和實體經(jīng)濟之間的“縫隙”，一部分概念催生高收入高估值不斷走向頂峰，同時另一部分產(chǎn)業(yè)不斷被擠壓；產(chǎn)業(yè)錯配、結(jié)構(gòu)錯配….租房與人員流動性、收入結(jié)構(gòu)和斷層…只是一個表象而已。2022不容樂觀。