在下半年樓市急劇轉(zhuǎn)淡而導(dǎo)致傳統(tǒng)的“金九銀十“這一生售房旺季已然消失之后，春節(jié)前傳統(tǒng)的樓市淡季更是寒意逼人。11月份40城新房成交量創(chuàng)10年來單月新低，尤其以浙江降溫最為明顯，寧波年內(nèi)縮水超六成，未來三個(gè)月40城的成交量也難以扭轉(zhuǎn)頹勢。日前的央行降準(zhǔn)釋放1.2萬億流動(dòng)性能不能在短期內(nèi)讓樓市快速回暖，其實(shí)也不容樂觀。

就央行降準(zhǔn)釋放的1.2萬億流動(dòng)性對市場而言，實(shí)際上依然是杯水車薪，因?yàn)?2月15日MLF就到期9500億，等于央行只釋放了2500億準(zhǔn)備金，這說明央行在滯漲壓力較大的情況下對于當(dāng)前的貨幣政策還是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。若以當(dāng)前貨幣乘數(shù)計(jì)算以及通過商業(yè)銀行傳遞給市場而形成真正流動(dòng)性意義上的M2，差不多要到明年1月份了，這對于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)急劇下行的銷售和暴雷不斷的流動(dòng)性來說是遠(yuǎn)水不解近渴的。

政治局已定調(diào)明年穩(wěn)增長主要靠積極的財(cái)政政策，而降準(zhǔn)屬于寬信用措施，若再以現(xiàn)在的信用風(fēng)險(xiǎn)分布來看，只有政府和不差錢的國企才是安全的，因此此次降準(zhǔn)所釋放出的這1.2萬億M2很可能會(huì)流向改善地方政府債務(wù)和國企的流動(dòng)性，變作穩(wěn)投資的因素，而焦渴難耐的房企則更是大概率上得不到此次降準(zhǔn)滋潤的。

從居民房貸來看，此次降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性估計(jì)也不會(huì)促進(jìn)多大的信用擴(kuò)張，也就是說從銷售端而言不會(huì)對樓市有多大幫助。以1.2萬億的M2增量只占2020年GDP的1.2%，能夠流到居民和企業(yè)的現(xiàn)金本來就不多，無法撬起太多居民和企業(yè)杠桿。而沒有這兩部分的杠桿房價(jià)是拉不起來的，但不漲價(jià)的房子一方面無法覆蓋利息成本支出，另一方面買漲不買落心理下房地產(chǎn)大的趨勢恐怕也難以通過此次降準(zhǔn)而得以扭轉(zhuǎn)。因此，此次降準(zhǔn)對于樓市的作用，在這個(gè)樓市的寒冬里確實(shí)不應(yīng)高估。

這也是上海等頭部城市充分估計(jì)目前樓市的嚴(yán)峻形勢以及基于對當(dāng)前財(cái)政增收壓力的充分認(rèn)知之下而放寬人口準(zhǔn)入，加入搶人大戰(zhàn)的真實(shí)原因。表面上來看上海等頭部城市加入搶人大戰(zhàn)，是為了在生產(chǎn)力中最重要和最活躍的人這一要素上占得先機(jī)，以保證城市的創(chuàng)新發(fā)展與經(jīng)濟(jì)活力，希望實(shí)現(xiàn)老齡化快速加劇之下的社保平衡，但是最直接和最底層的邏輯與動(dòng)力，還是想通過新增人口來賣房子和維持土地財(cái)政。

各地政府目前的財(cái)政壓力太大了，而在經(jīng)濟(jì)下行與疫情影響下財(cái)政增收的渠道有非常至少，只能倚重于土地財(cái)政了。綁定這些高素質(zhì)的年輕人的一生，用這些年輕人的生命周期去撬動(dòng)本已樓價(jià)地價(jià)高企的上海樓市和維持上海的土地財(cái)政的延續(xù)性，才是當(dāng)前最為迫切的問題。

民營百強(qiáng)房企的排隊(duì)暴雷確實(shí)讓行業(yè)流動(dòng)性乃至土地財(cái)政、涉房維穩(wěn)問題都成了當(dāng)前涉房監(jiān)管與行業(yè)主管部門不得不正視和重視的問題。但是在下半年樓市迅速轉(zhuǎn)淡和房企銷售回款急劇大幅下降的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)自身和涉房金融部門對于行業(yè)好轉(zhuǎn)的信心不足則是不言而喻的。所以即使涉房金融微調(diào)，央行降準(zhǔn)，房企自身與涉房金融部門相對保守和謹(jǐn)慎的態(tài)度也不會(huì)迅速改變，房企的資本性開支與涉房金融機(jī)構(gòu)的放款也都難言迅速恢復(fù)和放松。

降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性需要通過商業(yè)銀行傳導(dǎo)，而商業(yè)銀行基于目前對房地產(chǎn)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度也未必會(huì)很快將降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性轉(zhuǎn)化為房企資金面的普遍寬松和行業(yè)流動(dòng)性的快速好轉(zhuǎn)。恒大這一行業(yè)標(biāo)桿房企的“躺平”以及佳兆業(yè)的接連暴雷，意味著即使監(jiān)管層一直在發(fā)聲和喊話，但融資大門在佳兆業(yè)等違約房企未能對逾期的理財(cái)產(chǎn)品以及馬上到期的美元債、票據(jù)等提出各方接受的方案之前是不會(huì)敞開的。

對于房企乃至土地財(cái)政而言，這個(gè)冬天確實(shí)格外冷，涉房金融的暖風(fēng)也吹不熱樓市與地市那冷冷的心。

援引朱羅記：基于防范房地產(chǎn)全面硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)，政策會(huì)有階段性的放寬，市場會(huì)出現(xiàn)一定程度的提振。面對這樣一個(gè)局面，我認(rèn)為尤其是那些現(xiàn)在資金鏈緊張的開發(fā)商，理性的認(rèn)識應(yīng)該是：這是活命的機(jī)會(huì)，而不是回春的靈藥。趁這個(gè)機(jī)會(huì)，應(yīng)該積極銷售，能夠降價(jià)就果斷的降價(jià)，快速回籠資金為自己掙到“活下去”的本錢。

生死攸關(guān)，最好還是不要心存任何僥幸。2007年市場大調(diào)整的時(shí)候，施永青說過一句話，我至今記憶猶新：如果要排隊(duì)去死，我也希望我是最后一個(gè)。

希望這次的調(diào)整，能夠給我們帶來更多對市場的敬畏。房地產(chǎn)的未來，將是城市之間的分化，有的城市會(huì)在調(diào)整之后走得更好，有的城市會(huì)就此一路下坡。對于要買房的剛需而言，調(diào)整當(dāng)然不是壞事，那意味著你能用便宜的價(jià)格買到以往買不到的資產(chǎn)。在好的城市，不要白白浪費(fèi)一次危機(jī)，是重要的指引。只是何時(shí)買，買什么，就需要做很多功課，既不要盲目等待，也不要輕率抄底。

援引中金公司研究：盡管前期房地產(chǎn)相關(guān)融資政策有所放松，部分項(xiàng)目資金壓力有所緩解，但是缺少刺激居民購房需求政策，商品房銷售持續(xù)低迷，企業(yè)拿地意愿不足，土地出讓金大幅下滑，房地產(chǎn)市場仍處于加速回落過程中。如果按照當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢演繹，明年上半年房地產(chǎn)投資可能大幅回落，并拖累國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速跌出政策容忍區(qū)間。從中央政治局經(jīng)濟(jì)會(huì)議看，明年宏觀政策基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)，政策定調(diào)轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，保持流動(dòng)性合理充?！?。明年財(cái)政政策會(huì)更加積極，但是效果可能有限，一方面是赤字增長空間有限，另一方面是財(cái)政收入壓力也比較大。在財(cái)政效果受限的情況下，政策還是要更多依賴貨幣寬松，同時(shí)房地產(chǎn)市場放松本身也需要貨幣寬松配合，要促進(jìn)信用擴(kuò)張首先還是要營造寬松的貨幣環(huán)境。

流動(dòng)性仍將保持充裕，利率仍有下行空間。有投資者認(rèn)為降準(zhǔn)是“利好出盡”，后來穩(wěn)增長政策落地，經(jīng)濟(jì)可能會(huì)觸底回升，從而推動(dòng)利率上行。但我們認(rèn)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇回暖仍取決于融資需求的恢復(fù)，但目前來看實(shí)體融資需求起色不甚明顯，需要政策進(jìn)一步引導(dǎo)疏通，單一降準(zhǔn)可能無法實(shí)現(xiàn)，不排除央行未來仍有進(jìn)一步放松動(dòng)作，包括降息操作等，降準(zhǔn)只是政策調(diào)節(jié)的起點(diǎn)，而非終點(diǎn)。

跟之前房地產(chǎn)行業(yè)金九銀十的傳統(tǒng)周期一致，本來年底11月、12月就是房地產(chǎn)新房和二手房交易和價(jià)格的低位。這一階段一般會(huì)持續(xù)到春節(jié)前，等到三月份就會(huì)開始回暖。而今年冬天，由于各地限購限貸政策并沒有松動(dòng)，再加上之前對貸款限制頗多，放款很難，某種程度上加速了房地產(chǎn)市場的降溫。但這一趨勢到了明年會(huì)不會(huì)回暖，也很難說。