世間沒有無緣無故的恨，也沒有無緣無故的愛。而社會經(jīng)濟運行給予樓市的估值也是這樣，樓價的高低原本有其供需基礎(chǔ)，而樓價的波動總會回歸到需求基本面上來。東北小城牡丹江以其樓市的大幅下滑，乃至被稱之為“鶴崗化“，再一次證明了這個樓市常識。

前幾年牡丹江樓市漲幅在黑龍江省位居前三，遠遠超出了其在黑龍江省內(nèi)的經(jīng)濟排名，也曾帶動了牡丹江樓市的一片火熱。但產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)單一、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型不順而導(dǎo)致牡丹江GDP從2017年的1404.7億元下滑至2020年的831.7億元，下滑的經(jīng)濟必然也意味著就業(yè)機會的缺乏與人口外流，使得牡丹江人口從2010年的279.87萬人下降至2020年的229.02萬人，且外流人口中“90后“和”00后“占比近三成。年輕人口的大量外流，讓快速變老的牡丹江更加失去了樓價的支撐。

短期看金融，中期看土地，長期看人口，這是判斷中國樓市的基本邏輯，對于牡丹江的“鶴崗化”也同樣具有著較強的解釋力。像牡丹江這樣的傳統(tǒng)工礦業(yè)城市，國有企業(yè)占比較高，民營經(jīng)濟不發(fā)達，雖有較好的自然資源和環(huán)境資源，但是進入新世紀后經(jīng)濟轉(zhuǎn)型找不到方向。在前幾年全國性的房地產(chǎn)熱中同樣也被挾裹而樓市暢旺，但這樣的城市在全國各地的區(qū)域發(fā)展競賽中終因缺乏活力而不斷落后，甚至走上了經(jīng)濟總量絕對減少和絕對下降之路，對于人口不但缺乏基本的吸附能力，反而導(dǎo)致了人口的大量流失，尤其是年輕人口的流失，自然也就讓樓市失去了基本的人口支撐。

在本地年輕人口大量外流，缺乏外來人口的情況下，買漲不買落的樓市回歸供需基本面只是個時間問題。而一但樓市失去上漲動力并進入下行通道，買漲殺跌的市場力量又會促使房價更為快速的下墜，直到房價回歸到房租能夠覆蓋同期銀行貸款利息這一價格底部附近方能止住。在房價下降過程中，一些業(yè)主因為自身的流動性壓力或者爆倉而急需變現(xiàn)與甩包袱，有可能會以遠遠低于市價的幅度以求快速將房產(chǎn)脫手。這也就自然而然造成了牡丹江“鶴崗化”的出現(xiàn)。

其實，對于那些缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟活力、人口持續(xù)外流的城市而言，未來回歸樓市基本面是一個共同的、不可逃避的宿命。在這個宿命面前，什么房地產(chǎn)的金融化、金融屬性、投資價值、居住價值之類的說辭都失去了色彩，過剩的房子在人口不足又失去投資性需求支撐的情況下，以租售比計算的資本化率回歸到同期銀行貸款利率附近就是房價邊際變動的基點。而房地產(chǎn)稅的落地以及維護費用等持有成本的不斷上升，除了將這些衰落城市的樓市加速推向“鶴崗化“之外，這些城市部分區(qū)域的“底特律化”恐怕也是這些城市未來不得不需要面對的問題了。

現(xiàn)在媒體文章的標(biāo)題也”內(nèi)卷化“嚴重，這篇文章就是個典型代表。標(biāo)題說牡丹江房價低至10萬一套，那么如果只看標(biāo)題我們會以為牡丹江的房價已經(jīng)跌到地板上了，但實際情況如何？該文援引房產(chǎn)中介稱，“這個小區(qū)離市中心比較遠，又是頂樓，所以要價很便宜。疫情后，二手房普遍掉價，小區(qū)的裝修、年限、地段也都會影響房子的價格?！蔽恼峦瑫r指出這套房的老業(yè)主是退休干部，已經(jīng)換了新房，現(xiàn)在著急用錢，想趕緊便宜賣掉老房，并坦承“并非主流價格”。

那么牡丹江主流房價是多少呢？該文援引安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，牡丹江11月二手房均價掛牌均價5238元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，同比大幅下跌7.19%；進入12月，掛牌均價繼續(xù)跌至5215元/平方米。也就是說，牡丹江一套55平米的房子正常價格是接近29萬元。無論如何，這距離文章標(biāo)題暗示我們的“地板價”還差得很遠吧？

其實東北經(jīng)濟一直不振是眾所周知，就黑龍江省而言，基本所有的城市都出現(xiàn)人口流出現(xiàn)象，再加上房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，省內(nèi)城市房價肯定都是易跌難漲，但不同城市的房價跌勢還是會差異較大，畢竟地理區(qū)位、人口狀況、經(jīng)濟實力、資源稟賦等都不一樣。以牡丹江和鶴崗為例，不說別的，就說人口，前者人口是后者的2.5倍多，鶴崗10萬一套的房子可能是主流，但牡丹江的主流房價有可能跌到這個水平嗎？如果真的有這一天，媒體再來說牡丹江“鶴崗化”恐怕也不遲。

被高房價虐的很慘的大都市人，被很多城市的低房價吸引，但這里除了房子，其他的什么也沒有。如果沒有發(fā)展的機會，在這樣的小城市，買一套房子又有何用？

房子的背后，是就業(yè)，是通勤，是發(fā)展的機會，是子女的教育和父母的養(yǎng)老，連廊坊、固安和燕郊等地的房子都出現(xiàn)了大幅下跌的情況，實在是想不明白牡丹江這種偏遠地區(qū)的房子，除了本地人消化外，增量的消費者來自哪里。

很有可能的是，這些地方的房價會不斷的、緩慢的下跌，但成交可能會非常寡淡。除非當(dāng)?shù)啬軌驈氐邹D(zhuǎn)型，并吸引資本、企業(yè)和人口的流入，但這幾乎不可能發(fā)生。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，有一個很神奇的現(xiàn)象，那就是“漲價去庫存”。

當(dāng)房價上漲的時候，所有人都在搶著買房，希望能夠趕上房價上漲的快車。越是人們害怕房價上漲，買的人就會越多，最終房子也就越供不應(yīng)求。因此，漲價就能把庫存去掉。

相反，當(dāng)房價開始下跌的時候，很多人就會謹慎起來，保持觀望是對房價下跌最基本的尊重。越是觀望的人多，賣家就會越多，供給就會遠遠大過需求，房價就會繼續(xù)下跌。

近些年，東北小城鶴崗市火了，因為房價已經(jīng)降至極限，只要一兩萬就能買套房。這與北上廣深動輒10多萬/平米的房子相比，簡直就是白菜價。

如果不是房價低到超出想象，恐怕很多人都沒有聽過鶴崗這個名字。

其實，鶴崗只是一個極端案例，在東北還有很多城市的房價也很低，比如說：牡丹江。

近日，第一財經(jīng)記者對牡丹江進行了深入報道，只要10萬元就能在牡丹江買到一套房，部分“老破小”的價格甚至只要5.5萬元就可以。

1、10萬買套房

據(jù)了解，牡丹江的房價分化很大，平均房價為5125元/平米，排在黑龍江省第三名，僅次于省城哈爾濱和副中心城市齊齊哈爾。

而牡丹江2020年的GDP只有831.74億元，跟2017年的1404.7億元相比下降了40.7%。這個跌幅是相當(dāng)大的。

舉個不太恰當(dāng)?shù)睦樱@種感覺就像是你在2017年一個月能賺1.4萬元，現(xiàn)在你一個月只能賺8000元/月。

2020年，牡丹江的GDP在全省只能排名第五。GDP數(shù)據(jù)與房價排名形成了錯配，因此當(dāng)?shù)厝艘廊桓杏X房價有點虛高。

據(jù)當(dāng)?shù)氐闹薪楸硎?，房價是從2015年開始快速上漲，親眼看著房價從3000多漲到4000多，最后又漲到了5000多。2019年達到頂點，市區(qū)房價最高達到了6500元/平米。搶不到房的人能當(dāng)場急哭。不過最近兩年開始沖高回落，就連某知名房企在當(dāng)?shù)匾查_始變著花樣降房價，跟之前的火熱場景形成鮮明對比。目前的牡丹江，房價處于有價無市階段。

跟新房價格虛高相對應(yīng)的是老房子的“失落”，很多房價已經(jīng)低到不能再低。

記者發(fā)現(xiàn)，牡丹江市愛民區(qū)、陽明區(qū)等地也出現(xiàn)了類似于鶴崗的房價，一套房價格低于10萬的比比皆是。某個55平米的“老破小”，總價只需要5.5萬元，稍微努力一下就能全款拿下。當(dāng)然這也是可以貸款買房的，首付只要1萬元，月供204元。這才是大多數(shù)人想要的房價，可惜只在少數(shù)幾個地方出現(xiàn)。

2、是什么在影響房價？

過去幾十年，我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，帶來了房地產(chǎn)的高速發(fā)展，無數(shù)人相信買房才是最穩(wěn)定的投資，畢竟有太多人通過炒房變富，他們相信炒房的神話還將繼續(xù)。

可惜的是，他們忽略了一個前提，那就是GDP的高速發(fā)展。在過去的很多年里，我國的GDP是可以保持10%以上的速度增長的，而且這是指數(shù)級增長曲線。

可現(xiàn)實是我國的GDP數(shù)據(jù)不可能一直保持如此高的速度增長，否則總有一天中國的GDP可以超過全球的90%。

除了2020年這個特殊年份外，我國最近幾年的GDP增速都在6%左右，出現(xiàn)了明顯回落。未來，我國的GDP增速可能會是5%、4%、3%。

請不要為此驚訝，這是社會發(fā)展的必然規(guī)律。2019年，美國全年GDP的平均增速為2.3%。

既然GDP增速下降的趨勢是一定的，那就有可能出現(xiàn)部分地區(qū)GDP增速高于全國的情況，也有部分地區(qū)低于全國，甚至是出現(xiàn)負增長的情況。

GDP增速高說明了一個問題，這個地方的賺錢效應(yīng)更強。

人性都是趨利的，我們都愿意去那些可能讓我們賺更多的地方，最終就造成了人口的流動。

GDP增速越高，越能吸引人才過去，然后GDP數(shù)據(jù)就更高，這里就會形成良性循環(huán)；相反，越是GDP增速低的地方就會趕走更多的人，GDP就越來越不行，這就形成了惡性循環(huán)。

我們可以看一下，那些GDP增速超過全國的城市，房價走勢大概率好于GDP增速慢的城市。

如果你真的要買房，可以參考一下當(dāng)?shù)氐腉DP增速是否超過全國平均水平？如果超過，那么說明城市發(fā)展?jié)摿€很大，買房未嘗不可；如果沒有超過，甚至是負增長，那么你就要做好房子賣不掉的準備。

供需決定一切