上一年，萬科董事長郁亮喊出了“活下去”這一樸素而直白的話語，表達(dá)了面臨巨變的市場房企需要打有準(zhǔn)備之仗，要以現(xiàn)金流為核心挺過行業(yè)與市場之變。作為頭部房企，萬科董事長郁亮在今年萬科內(nèi)部會(huì)議上更是發(fā)出了“黑鐵時(shí)代”縮表瘦身，從戰(zhàn)略、組織到人的方面進(jìn)行轉(zhuǎn)型調(diào)整，打贏生死之戰(zhàn)的號召。這也是萬科在對行業(yè)基本面已發(fā)生質(zhì)變這一判斷基礎(chǔ)上的應(yīng)對策略，值得房地產(chǎn)行業(yè)參考與借鑒。

之前我國房地產(chǎn)行業(yè)以土地財(cái)政為里、以高負(fù)債和高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)房企為表的發(fā)展模式，是建立在市場不斷擴(kuò)大和企業(yè)規(guī)?？焖僭鲩L的預(yù)期之下的，而市場反轉(zhuǎn)或者企業(yè)營收增速下降則必然會(huì)引發(fā)行業(yè)流動(dòng)性壓力驟增乃至企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)。被土地財(cái)政不斷推高并輪番上漲的地價(jià)與房價(jià)推動(dòng)下持續(xù)累積的涉房風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)了長時(shí)間、高強(qiáng)度的行業(yè)調(diào)控與對行業(yè)發(fā)展的方向性調(diào)整，在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)首次被定位為支柱性行業(yè)的同時(shí)，行業(yè)基本面已經(jīng)發(fā)生了質(zhì)變，持續(xù)性的高增長與土地紅利、金融紅利的消失，讓繼續(xù)維持以往較高的行業(yè)平均毛利率已經(jīng)不大可能，黑鐵時(shí)代確實(shí)已經(jīng)到來。

攤開了說，就是房地產(chǎn)所面臨的人口在城鄉(xiāng)之間遷移的第一次城鎮(zhèn)化已逐步見頂，而有形的土地財(cái)政之手更是以不斷推高的地價(jià)與房價(jià)大大提升了此次城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)的難度，使得我國的第一次城鎮(zhèn)化在尚未達(dá)到世界城市化進(jìn)程中的相應(yīng)城市化率時(shí)就進(jìn)入了停滯狀態(tài)，新遷入者往往成為當(dāng)今房價(jià)水平下購買能力不足的新市民，自然造成了第一次城市化之下的房地產(chǎn)市場需求的不可持續(xù)。而以城市間的人口與產(chǎn)業(yè)遷移的經(jīng)濟(jì)空間重構(gòu)為核心的第二次城市化才剛剛開始，這必然會(huì)在引發(fā)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)化調(diào)整的同時(shí)，促使政府以共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等方式深度參與和分割以往主要由房企承擔(dān)的房地產(chǎn)市場，從而打破長期持續(xù)上升和規(guī)?？焖贁U(kuò)大的市場預(yù)期，甚至導(dǎo)致低線位市場直接進(jìn)入下行通道。因此，此輪調(diào)控雖然已走向回暖期，但行業(yè)基本面和未來的發(fā)展邏輯確實(shí)已發(fā)生了本質(zhì)性改變。

因此，即使在房地產(chǎn)被定位為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)以及旨在恢復(fù)行業(yè)與市場信心的政策在不斷連續(xù)推出，但去杠桿下的縮表和發(fā)展模式調(diào)整就成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和每個(gè)房企的必答題，而出清與轉(zhuǎn)型也就成了所有房企的必然選擇。2021年的這一輪調(diào)控到目前所出現(xiàn)的不少百強(qiáng)房企暴雷，其實(shí)就是為了給房地產(chǎn)行業(yè)狂飆式發(fā)展下去可能引發(fā)的大崩盤“踩剎車”。土地資源和金融資源實(shí)際上都掌握在政府手里，都是可控的，而行業(yè)危機(jī)的出現(xiàn)與必要的調(diào)整，不過是現(xiàn)有發(fā)展模式之下在土地財(cái)政層面上央地共謀或者央地博弈的結(jié)果罷了。因此只要能夠解決好保交房與土地財(cái)政找補(bǔ)或消化的問題，至于行業(yè)縮表下的出清與轉(zhuǎn)型，也就僅僅成了房企層面的市場化與個(gè)性化問題了。

房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的歷史使命和市場底色的變化，決定了房企不能再以以往的思維和模式繼續(xù)打拼，第二輪城市化開啟的背景之下房企無論是從企業(yè)戰(zhàn)略，還是從業(yè)務(wù)模式、組織模式、人員結(jié)構(gòu)和運(yùn)營模式方面都必須進(jìn)行較大的調(diào)整，并經(jīng)歷調(diào)整中的陣痛。而日本大和房建上世紀(jì)90年代同樣經(jīng)歷過類似的巨變與調(diào)整，其經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

在市場萎縮，需求回落，業(yè)績大幅下滑的形勢之下為了活下去，大和房建的應(yīng)對策略是堅(jiān)決而快速的縮表: 1、快速計(jì)提減值，輕裝上陣；2、重組合并集團(tuán)資源，消減子公司有息債務(wù)，增加現(xiàn)金流；3、關(guān)閉多個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)，將部分員工從行政部門轉(zhuǎn)移到銷售部門，從而消減銷售和管理成本。

縮表之外，大和房建還進(jìn)行了商業(yè)模式的改革與轉(zhuǎn)型，從資金密集型模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變，從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變，成立了生活服務(wù)公司、能源公司、房屋租賃公司、物流公司等。 經(jīng)過近20年的積極轉(zhuǎn)型，大和房建實(shí)現(xiàn)了逆勢成長，租賃業(yè)務(wù)、物流業(yè)務(wù)在日本常年穩(wěn)居第一。

萬科是一個(gè)市場感知度極高和善于學(xué)習(xí)的企業(yè)，在自身成長的不同階段分別給自己設(shè)定了中海地產(chǎn)和帕爾迪等同行作為對標(biāo)企業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)了過往的可持續(xù)發(fā)展與快速成長。而大和房建的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)，也可以為萬科和其他國內(nèi)房企提供借鑒。

2022萬科年會(huì)上郁亮直言，“縮表是一場生死之戰(zhàn)“。其實(shí)，此番生死之戰(zhàn)，也正是國內(nèi)房企正在經(jīng)歷和必須經(jīng)歷的一場涅槃。

我們看到萬科的掌門人都開始說房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代，那么對于這種判斷我們該怎么看呢？萬科掌門人連頭等艙都不做了這件事情又該進(jìn)行如何的評價(jià)呢？
首先，客觀的說對于萬科來說，萬科是整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)等生，在去年不少房地產(chǎn)知名企業(yè)，甚至是龍頭公司出現(xiàn)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)事件的時(shí)候，萬科始終保持著一個(gè)比較穩(wěn)健的表現(xiàn)，所以在這樣的情況之下，我們可以說萬科當(dāng)前的表現(xiàn)是非?？扇牲c(diǎn)的，是相當(dāng)不錯(cuò)的，所以萬科對于市場的判斷也是值得我們重點(diǎn)關(guān)注的，畢竟之前無論是哪個(gè)時(shí)代萬科的判斷都給市場有足夠的啟發(fā)意義，之前的青銅時(shí)代和現(xiàn)在的黑鐵時(shí)代都說的非常地道，那么這才是當(dāng)前我們對萬科這些表態(tài)的一個(gè)需要關(guān)注的焦點(diǎn)。
其次，我們來看這個(gè)黑鐵時(shí)代，根據(jù)希臘神話的定義，黑鐵時(shí)代往往意味著是進(jìn)入了一個(gè)不是那么好的時(shí)代，這個(gè)時(shí)代可能紛爭更多，市場競爭更加激烈，但是在黑鐵時(shí)代也不意味著沒有機(jī)會(huì)，這些機(jī)會(huì)需要的是房地產(chǎn)企業(yè)真正沉下心來，安心去做自己該做的事情，學(xué)會(huì)如何去過苦日子，這可能是黑鐵時(shí)代最需要做的事情。而萬科定義的這個(gè)黑鐵時(shí)代，和我們之前說的黑鐵時(shí)代是很相似的，這就是當(dāng)一切的發(fā)展速度沒有你想象中的那么快了，你就要想方設(shè)法的真正沉下心來。從比較慢的節(jié)奏中尋找機(jī)會(huì)，用穩(wěn)定的發(fā)展策略，真正來做穩(wěn)健的投資。
第三，我們再來看萬科掌門人郁亮說連頭等艙都不訂了，這個(gè)說法更多的是代表一個(gè)態(tài)度，代表的是萬科上下可能都要開始學(xué)會(huì)過苦日子，學(xué)會(huì)量入為出來進(jìn)行工作，這對于一家上市公司來說，其實(shí)也不一定是壞事，學(xué)會(huì)過苦日子，學(xué)會(huì)進(jìn)行更加精細(xì)化的管理，這反而更加有助于上市公司未來的發(fā)展，所以對于當(dāng)前的萬科而言，過苦日子不是壞事，在不斷的發(fā)展過程中積累力量，積累實(shí)力，從而為了更加長遠(yuǎn)的目標(biāo)，這是萬科給所有房地產(chǎn)企業(yè)的啟示。

我還記得，去年萬科的目標(biāo)是“活下去”，這也是郁亮親自說出來的。去年對于各個(gè)房地產(chǎn)公司來講是格外難熬的一年，除了恒大和佳兆業(yè)這樣爆雷的以外，其他房地產(chǎn)公司負(fù)債率也十分高，而現(xiàn)金流也是岌岌可危。其中萬科的情況相對還算不錯(cuò)，負(fù)債率和現(xiàn)金流尚能承受。在過去一年中成功“活下去”的萬科，在新的一年里房地產(chǎn)貸款有所放松的環(huán)境下，確實(shí)是可以“背水一戰(zhàn)”翻個(gè)身的。