近日因辟謠說(shuō)中介網(wǎng)傳的22.5億轉(zhuǎn)讓“深坑酒店”的信息不實(shí)，讓前段時(shí)間因與中誠(chéng)信托就提前到期的信托計(jì)劃糾紛、出售項(xiàng)目股權(quán)和賣(mài)地而引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注的世茂集團(tuán)再次上了熱搜。姑且不論那些不明就里的網(wǎng)友們?nèi)绾螒蛟u(píng)世茂集團(tuán)這一真真假假、撲簌迷離的掛牌出售上海佘山世茂洲際酒店（坊間稱(chēng)“深坑酒店“）的消息，也不論世茂集團(tuán)到底是承認(rèn)還是否認(rèn)出售曾經(jīng)的網(wǎng)紅“深坑酒店”，但世茂集團(tuán)試圖出售部分資產(chǎn)以平衡自身資金所需，幫助自己從流動(dòng)性“深坑“中爬出來(lái)的意圖卻是顯而易見(jiàn)的。

作為房企百?gòu)?qiáng)中的頭部企業(yè)，世茂集團(tuán)一向以相對(duì)穩(wěn)健的企業(yè)形象示人，其財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)外展示的企業(yè)現(xiàn)金儲(chǔ)備、流動(dòng)性狀況也都是比較好的，更何況去年年初還在與出了問(wèn)題的福晟集團(tuán)你儂我儂地溝通收購(gòu)事宜呢。因此筆者也曾將其與龍湖、碧桂園、融創(chuàng)等歸類(lèi)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較小的民營(yíng)房企之列。

不過(guò)融創(chuàng)去年上半年的大手筆買(mǎi)地和并購(gòu)活動(dòng)對(duì)于現(xiàn)金的巨量消耗，迫使其在遭遇下半年急劇轉(zhuǎn)淡的樓市行情之后迅速轉(zhuǎn)入各種找錢(qián)自救的狀態(tài)，以至于近來(lái)在對(duì)外宣布賬面資金1600億存量足夠一年內(nèi)的償債與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需時(shí)，仍然無(wú)法解除市場(chǎng)對(duì)其流動(dòng)性安全的疑慮。而同樣在去年下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡以及各地政府強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管的壓力之下，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)世茂的突然降級(jí)以及世茂與中誠(chéng)信托之間關(guān)于觸發(fā)信托計(jì)劃提前還款條款之爭(zhēng)，將世茂集團(tuán)的流動(dòng)性困境暴露于公眾面前。

原來(lái)，世茂集團(tuán)除了明面上的將于2022年到期的44億美元境內(nèi)外債券與境外銀團(tuán)貸款將之外，還有1200億元的人民幣的表外負(fù)債。而世茂集團(tuán)與中誠(chéng)信托的提前到期的信托計(jì)劃執(zhí)之爭(zhēng)，本身所涉及的也是兩筆所謂的表外融資，只不過(guò)由世茂旗下的項(xiàng)目公司提供了增信措施從而“引禍上身“而已。

其實(shí)，在之前的以規(guī)模論英雄和以規(guī)模來(lái)博取更優(yōu)質(zhì)資源來(lái)支持自身發(fā)展的高周轉(zhuǎn)模式之下，高杠桿與高負(fù)債早已被各家房企用到了極致，以至于在為了維持可持續(xù)融資的表觀數(shù)據(jù)與推動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)的極限融資活動(dòng)之間，永續(xù)債與明股實(shí)債，以及變幻多端的夾層融資等表外負(fù)債就成為房企追逐規(guī)模增長(zhǎng)途中的標(biāo)配，并成為行業(yè)政策調(diào)控力度加大和市場(chǎng)反轉(zhuǎn)之后觸發(fā)企業(yè)流動(dòng)性困境的爆點(diǎn)。

實(shí)際上，能夠在中國(guó)眾多的房企中脫穎而出成長(zhǎng)為融創(chuàng)與世茂這樣的頭部企業(yè)，不能說(shuō)它們的企業(yè)戰(zhàn)略、運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)策略乃至產(chǎn)品力不夠優(yōu)秀，但這也是在過(guò)往的中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)特有的行業(yè)發(fā)展環(huán)境之下，隨著市場(chǎng)變化和行業(yè)政策調(diào)整而不斷自我檢視與修正提升的結(jié)果。而這一點(diǎn)，也正是這些房企在2021年以來(lái)的此輪行業(yè)調(diào)整中，在行業(yè)發(fā)生前所未有的質(zhì)變并迎來(lái)萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮所說(shuō)的“黑鐵時(shí)代“陷入流動(dòng)性困境的原因所在。

“黑鐵時(shí)代”的到來(lái)，在市場(chǎng)總量增長(zhǎng)面臨天花板和地價(jià)頂托、結(jié)構(gòu)調(diào)整乃至被共有產(chǎn)權(quán)、保障性租賃住房結(jié)構(gòu)性分流的情況下，又疊加了被迫的去杠桿、降負(fù)債的縮表壓力，以往建立在持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期下的高周轉(zhuǎn)模式所依仗的高杠桿與高負(fù)債，自然也就成為引發(fā)流動(dòng)性壓力的導(dǎo)火索。而之前在規(guī)模賽道上的杠桿之上加杠桿的各種類(lèi)型的表外負(fù)債，也就往往就成了引爆各家房企流動(dòng)性危機(jī)的引信。

這一情況之下，如何挽救自身的流動(dòng)性就成為各家房企各顯神通的事情了。融創(chuàng)速度極快的變賣(mài)資產(chǎn)、兩次超低價(jià)增發(fā)融資、大股東無(wú)償資助、停止資本性開(kāi)支和縮減管理費(fèi)開(kāi)支等挽救自身流動(dòng)性的連環(huán)操作可堪經(jīng)典，而近日網(wǎng)傳的不知真假的4.1折大促銷(xiāo)也足以顯示融創(chuàng)自救態(tài)度的堅(jiān)決與力度所在。

因?yàn)橹挥谢钕氯?，才能獲得根據(jù)行業(yè)變化實(shí)現(xiàn)自身調(diào)整的機(jī)會(huì)，更何況市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)信心的維系，才是企業(yè)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)的根本所在。否則，一旦市場(chǎng)對(duì)企業(yè)喪失信心，企業(yè)勢(shì)必就會(huì)陷入“債務(wù)螺旋“，那個(gè)時(shí)候企業(yè)不但會(huì)失去自救的主動(dòng)性，往往連打折賣(mài)房和賤賣(mài)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)可能都沒(méi)有了。恒大目前之所以采取現(xiàn)房銷(xiāo)售的方式，則是市場(chǎng)信用歸零后的被迫之舉，如此一來(lái)企業(yè)自救的難度自然也會(huì)加大很多。

目前只有宏觀面上的政策回暖是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，行業(yè)與企業(yè)信心的恢復(fù)才是真的行業(yè)回暖。而行業(yè)與企業(yè)信心的恢復(fù)還有賴于行業(yè)與企業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)，這顯然是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)和房企所面臨的最為嚴(yán)峻的問(wèn)題。而一季度全國(guó)樓市大面積和大幅度的銷(xiāo)售下降，以及土地出讓收入的大幅減收，表明行業(yè)信心并未隨著政策暖意而回暖。

就世茂集團(tuán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，從去年下半年便已出現(xiàn)大幅下降。其中去年10月銷(xiāo)售203.4億元，同比下跌32%；11月合約銷(xiāo)售160.5億元，同比降幅擴(kuò)至49%；12月合約銷(xiāo)售112.2億元，同比降幅擴(kuò)大至70%。今年1月份未經(jīng)審核的銷(xiāo)售額75.1億元，同比降幅62.49%。在評(píng)級(jí)下調(diào)、債務(wù)壓頂而快速引入戰(zhàn)略投資人又不太現(xiàn)實(shí)的情況下，果斷出售資產(chǎn)就勢(shì)必成了世茂集團(tuán)不多的選擇之一。

世茂集團(tuán)當(dāng)然需要以相對(duì)從容的姿態(tài)來(lái)展示企業(yè)對(duì)于自身的信心，而辟謠出售現(xiàn)金流較好的網(wǎng)紅“深坑酒店“可能就包含此意。但是市場(chǎng)對(duì)于企業(yè)的信心維持，最終還是要落到企業(yè)自身的流動(dòng)性如何維護(hù)上。此時(shí)試圖出售較差的資產(chǎn)顯然更為困難，而是否能夠不失時(shí)機(jī)地以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)換取流動(dòng)性，就成了企業(yè)決斷力的體現(xiàn)。

上海的這個(gè)深坑酒店，也算是這兩年來(lái)嶄露頭角的網(wǎng)紅酒店了，不過(guò)世茂集團(tuán)是否要賣(mài)掉，從世茂出來(lái)的回應(yīng)來(lái)看，似乎還不太確定。不過(guò)，不管深坑酒店是否要賣(mài)，世茂都已經(jīng)處于花樣“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”的節(jié)奏了。

據(jù)之前媒體統(tǒng)計(jì)的世茂待售資產(chǎn)清單顯示，世茂在全國(guó)范圍內(nèi)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓36個(gè)項(xiàng)目，總報(bào)價(jià)逾771億元，除去抵押融資部分，預(yù)計(jì)可回款236億元。截至目前，其已成功出售3個(gè)項(xiàng)目。也許，深坑酒店也在待售項(xiàng)目之中呢。