針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)，中金公司4月6日發(fā)布的研究報(bào)告值得一讀。報(bào)告指出，住建類政策從2021年末開始逐漸發(fā)力，但主要仍以地方層面放松為主，且主要為中小城市的中低力度放松：截止目前已有超過(guò)40個(gè)城市在地方層面出臺(tái)政策或未出臺(tái)政策但實(shí)際執(zhí)行了放松措施，包括落戶/人才引進(jìn)政策和購(gòu)房補(bǔ)貼（16城）、公積金貸款額度和二套公積金貸款首付比例（12城）、首套商貸首付比例（10城）、認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)（鄭州）、限售年限（青島、哈爾濱）、限購(gòu)放松（福州、衢州、秦皇島、南昌）6類政策調(diào)整階段。目前暫未在對(duì)應(yīng)城市的銷售層面看到明顯效果（疫情或有所干擾），后續(xù)影響仍須觀察。

往前看，為緩解樓市低迷對(duì)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累，以及紓解民營(yíng)房企（尤其是經(jīng)營(yíng)較為審慎但仍受到金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏好下行波及的民企）面臨的流動(dòng)性危機(jī)，我們認(rèn)為政策或仍須在供、需兩方面持續(xù)發(fā)力。

在需求側(cè)，按揭流動(dòng)性已經(jīng)不是當(dāng)前的主要矛盾，進(jìn)一步政策或應(yīng)主要集中在住建方向（也包含部分金融、財(cái)稅類政策），宜由相關(guān)部委自上而下引導(dǎo)傳達(dá)政策精神，各地因城施策落地執(zhí)行，具體包括：

1、限購(gòu)方面，對(duì)有合理住房需求的目標(biāo)人群購(gòu)房資質(zhì)適度放松：如縮短社保年限，對(duì)社保補(bǔ)繳予以適當(dāng)認(rèn)定，適度放寬人才落戶條件，放寬親屬投靠購(gòu)房要求，限購(gòu)范圍縮短至核心區(qū)；對(duì)引進(jìn)人才購(gòu)房給予適當(dāng)?shù)膶?shí)物補(bǔ)貼、資金補(bǔ)貼或總價(jià)折扣。
2、限貸方面，降低購(gòu)房資金門檻或支出成本：如對(duì)“無(wú)房有貸”或“有房清貸”且人均居住面積過(guò)小的家庭執(zhí)行首套房待遇或在二套房待遇基礎(chǔ)上優(yōu)化，對(duì)公積金貸款降低首付比例、提高額度上限、打通異地申請(qǐng)，部分熱點(diǎn)城市的房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，下調(diào)購(gòu)房交易契稅。
3、限售方面，放松限售條件，促進(jìn)存量房市場(chǎng)交易：如縮短限售年限或松動(dòng)限售年限認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低二手房交易稅率，調(diào)整二手房交易稅費(fèi)減免年限要求。
4、限價(jià)方面，適度調(diào)整房?jī)r(jià)管控目標(biāo)：如新房?jī)r(jià)格可以三年復(fù)合增速為標(biāo)準(zhǔn)，更新二手房指導(dǎo)價(jià)。

同時(shí)，在供給側(cè)，政策或更須聚焦于房企流動(dòng)性問(wèn)題的紓解，主要措施宜由相關(guān)部委制定、發(fā)布、推進(jìn)為主，各地方配合執(zhí)行。

最近媒體上頻頻出現(xiàn)各地有些城市放松限購(gòu)限貸政策，或者降低首付比例，更有甚者，將限購(gòu)和限售一起取消。而細(xì)看這些城市，大連、衢州、秦皇島、蘭州基本上都是三線城市，或者經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的二線城市，這說(shuō)明過(guò)去這一輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，對(duì)于這些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)來(lái)講，壓力頗大。

全國(guó)像這樣的城市還有很多，其中有不少已經(jīng)暗暗降低了房產(chǎn)交易門檻，只不過(guò)還沒(méi)有上新聞而已。不過(guò)，與此相比，北京上海深圳等一線城市，限制性政策依然沒(méi)有取消的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較穩(wěn)定的，這或許說(shuō)明，未來(lái)因城施策的精神將會(huì)貫穿整個(gè)市場(chǎng)調(diào)控過(guò)程中。