5月5日，和記黃埔時(shí)隔十年之后參與了廣州的土拍，雖未有斬獲，但是這家老牌港資房企回歸內(nèi)地樓市還是引發(fā)了行業(yè)的高度關(guān)注，帶來了李超人乃至港資回歸的猜想。之所以和記黃埔回歸內(nèi)地樓市引發(fā)行業(yè)關(guān)注和熱議，其實(shí)這也和這些年來港資房企在內(nèi)地市場(chǎng)會(huì)迅速式微乃至被邊緣化有關(guān)。

改革開放之初，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的多為香港的非主流房企，或者以機(jī)會(huì)型方式進(jìn)入內(nèi)地樓市的非房企業(yè)。蓬勃發(fā)展的且單邊上漲的內(nèi)地市場(chǎng)給了它們不同尋常的快速發(fā)展機(jī)會(huì)，它們也以那個(gè)時(shí)代對(duì)于內(nèi)地而言的全新開發(fā)、融投資與規(guī)劃理念肆意捕捉著在香港這個(gè)已經(jīng)進(jìn)入寡頭競(jìng)爭(zhēng)階段的市場(chǎng)難得的機(jī)會(huì)并引領(lǐng)著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，可堪稱那個(gè)時(shí)代內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則及制度建設(shè)的老師。

因此至今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無論是從土地拍賣市場(chǎng)的建立，到樓市的預(yù)售制度、投融資體系乃至二手房市場(chǎng)體系的建立，都或多或少有著濃厚的香港房地產(chǎn)制度的影子。那個(gè)時(shí)候國(guó)內(nèi)的房改尚未啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量相對(duì)狹小，有著領(lǐng)先理念的港資房企在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)風(fēng)生水起，給市場(chǎng)留下了深刻印象。

隨著內(nèi)地依托市場(chǎng)解決國(guó)民住房問題的房改活動(dòng)的推進(jìn)，和相關(guān)房地產(chǎn)金融體系的建立和發(fā)展，內(nèi)地樓市迅速啟動(dòng)，香港各大主流房企相繼進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)。這些香港標(biāo)桿性房企以當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)尚處于草莽階段的房企同行們所不具備的巨大的資金規(guī)模、時(shí)尚的建筑規(guī)劃和園林設(shè)計(jì)與項(xiàng)目管理水平、領(lǐng)先的開發(fā)理念與市場(chǎng)運(yùn)作能力成為各地政府的座上賓和招商引資的重點(diǎn)對(duì)象。

但香港主流房企成長(zhǎng)和發(fā)展于香港這一相對(duì)成熟的市場(chǎng)，經(jīng)歷了多輪市場(chǎng)大起大落的考驗(yàn)，對(duì)于強(qiáng)周期和重資產(chǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)有著非常深刻的感受和認(rèn)知，對(duì)于行業(yè)周期性風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有著根深蒂固的認(rèn)知和天然的潛意識(shí)，因此普遍在財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和開發(fā)方式方面呈現(xiàn)出相對(duì)成熟和保守的思維定式，這也就決定了港資企業(yè)在內(nèi)地市場(chǎng)一直表現(xiàn)得相對(duì)保守的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

在注重財(cái)務(wù)穩(wěn)健和周期性風(fēng)險(xiǎn)的港資主流房企規(guī)?；M(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)后，之前一些機(jī)會(huì)型的中小港資企業(yè)被迅速被邊緣化甚至被徹底擠出市場(chǎng)。但這些港資主流房企注重周期性風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式，也使得項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)延長(zhǎng)，乃至長(zhǎng)期囤地而不開發(fā)也成為這些企業(yè)的典型特征之一。因?yàn)槎诘氐却档娘L(fēng)險(xiǎn)要大大小于產(chǎn)品不適銷對(duì)路時(shí)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而這些企業(yè)大多依托自身作為上市公司的資本運(yùn)作能力及相對(duì)于內(nèi)地同行而言極其低廉的資金成本所構(gòu)成的雄厚財(cái)力，也擁有了長(zhǎng)期囤地不開發(fā)或者緩慢開發(fā)而不依賴項(xiàng)目本身現(xiàn)金流的天然條件。另外，這些財(cái)務(wù)穩(wěn)健的主流港資房企往往更注重單項(xiàng)目的盈利能力和項(xiàng)目自身的運(yùn)營(yíng)能力，因此在每一個(gè)項(xiàng)目的打磨方面也樂于花費(fèi)更多的時(shí)間，進(jìn)而影響了每個(gè)項(xiàng)目乃至整個(gè)企業(yè)的開發(fā)與周轉(zhuǎn)速度。

高度模仿香港而來的內(nèi)地土地財(cái)政體系加上內(nèi)地特有的政績(jī)觀，讓來土地財(cái)政成為各個(gè)城市支持市政建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅外收入的最主要來源，城市間競(jìng)相發(fā)展的壓力之下，更快更高價(jià)格地賣出土地自然就成為城市當(dāng)局的必然選擇。土地財(cái)政的內(nèi)在訴求必然導(dǎo)致地方政府希望通過對(duì)已出讓地塊的快速開發(fā)來加速和加大土地市場(chǎng)的需求，進(jìn)而推動(dòng)土地價(jià)格的上漲和土地出讓速度，而財(cái)務(wù)偏穩(wěn)健、開發(fā)和周轉(zhuǎn)速度緩慢甚至習(xí)慣長(zhǎng)期囤地不開發(fā)的港資房企自然也就逐漸不再受到地方政府在土拍市場(chǎng)的歡迎和青睞。

而更加注重企業(yè)自身發(fā)展價(jià)值、以現(xiàn)金流為核心、以企業(yè)規(guī)?？焖俪砷L(zhǎng)來聚集資源進(jìn)而推動(dòng)自身迅速成長(zhǎng)的內(nèi)地房企，以其屢創(chuàng)新高、將周轉(zhuǎn)速度推到極致的高周轉(zhuǎn)模式，成為支持各地土地財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)和增收的有生力量，并最終逐步取代了曾經(jīng)作為各地方城市政府座上賓的財(cái)力雄厚的港資房企。

由此一來，曾經(jīng)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)輝煌一時(shí)的港資房企，因?yàn)樽非筘?cái)務(wù)穩(wěn)健，要么退守了市場(chǎng)流動(dòng)性更好的一線城市或二線城市核心地段，做起了追求單一樓盤財(cái)務(wù)收益的高端業(yè)務(wù)，要么進(jìn)入了需要更高財(cái)力與財(cái)技要求的商用物業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，港資主流房企在中國(guó)內(nèi)地全面開花、蒸蒸日上的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此而被迅速邊緣化。除少數(shù)有標(biāo)桿性商業(yè)地產(chǎn)作品的房企之外，港資主流企業(yè)在內(nèi)地樓市的存在感快速式微，內(nèi)地市場(chǎng)也就基本成了內(nèi)地房企的天下，尤其在三四線城市更是如此。

近年來，內(nèi)地樓市行業(yè)集中度快速提高，頭部企業(yè)規(guī)模迅速提升，降杠桿、降負(fù)債、提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面轉(zhuǎn)型也成為內(nèi)地主流房企的共同選擇，而財(cái)務(wù)穩(wěn)健和可持續(xù)發(fā)展也成為這些強(qiáng)勢(shì)企業(yè)所追求的共同目標(biāo)。但港資房企占據(jù)行業(yè)重要地位、引發(fā)行業(yè)高度關(guān)注的輝煌時(shí)代已難以再現(xiàn)，況且還有部分港資房企如和黃、新世界等因?yàn)閲?guó)內(nèi)樓市估值的不斷推高而出于財(cái)務(wù)穩(wěn)健與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)考慮，在事實(shí)上也以出售部分資產(chǎn)的方式逐步撤出內(nèi)地市場(chǎng)或者減緩了內(nèi)地市場(chǎng)的拓展速度，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

進(jìn)入2019年以來，在連續(xù)2年多的強(qiáng)力調(diào)控之下，內(nèi)地樓市進(jìn)入了市場(chǎng)盤整與結(jié)構(gòu)調(diào)整期，而2021年秋天以來的樓市急劇轉(zhuǎn)淡更是讓不少高周轉(zhuǎn)的百強(qiáng)民營(yíng)房企出現(xiàn)了排隊(duì)暴雷問題，行業(yè)低潮期的到來不言而喻。作為強(qiáng)周期行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利首先來自于持有資產(chǎn)獲得的周期性差價(jià)，其次才是產(chǎn)品溢價(jià)能力和企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理溢價(jià)能力，所以“逆周期拿地、順周期出貨”自然被奉為行業(yè)鐵律。港資房企起源和發(fā)展于成熟的香港市場(chǎng)，把握行業(yè)周期的能力天然強(qiáng)大，再加上雄厚的資本實(shí)力，在此時(shí)重返內(nèi)地樓市以增加土儲(chǔ)，自然是出于企業(yè)發(fā)展和行業(yè)形勢(shì)判斷的當(dāng)然與必然之舉。目前，樓市并未全面回暖，且行業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)正處于強(qiáng)烈調(diào)整期，這對(duì)于擁有雄厚資金實(shí)力的港資房企而言，正是體現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)和行業(yè)機(jī)會(huì)的良好契機(jī)。

目前各地政府在經(jīng)濟(jì)下行引發(fā)的的財(cái)政壓力之下，還需要以擴(kuò)張性的財(cái)政政策來進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)來穩(wěn)投資、保增長(zhǎng)和穩(wěn)預(yù)期，對(duì)于土地出讓金的渴求程度更是不言而喻，這也是當(dāng)前無論從政策面、監(jiān)管層還是全國(guó)各個(gè)城市普遍大幅放松樓市調(diào)控的根本原因。在對(duì)土地財(cái)政收入需求機(jī)器迫切的土拍市場(chǎng)，相對(duì)于陷入流動(dòng)性危機(jī)而朝不保夕的內(nèi)地民營(yíng)房企和被迫配合上場(chǎng)的國(guó)央平房企（國(guó)企、央企、平臺(tái)公司），不缺錢、財(cái)力雄厚的港資房企的受到歡迎和關(guān)注的程度自然也就不言而喻了。

一線城市的市場(chǎng)規(guī)模大，交易活躍，資產(chǎn)流動(dòng)性好且獲取資產(chǎn)升值的空間較大，對(duì)于擁有雄厚資金、傾向于大體量投資的港資房企而言會(huì)更加安全。因此，港資企業(yè)出于投資安全和獲取更多利潤(rùn)空間的訴求，更傾向于一線城市和一些成長(zhǎng)迅速和潛力較大的二線城市。

與傳統(tǒng)做住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同，港資房企在此輪布局中，包括瑞安房地產(chǎn)、新世界、恒基地產(chǎn)在內(nèi)，紛紛選擇布局城市更新或舊改項(xiàng)目，原因主要在于城市更新與舊改項(xiàng)目一般位于配套條件非常成熟的老城區(qū)，市場(chǎng)基礎(chǔ)更好，產(chǎn)品溢價(jià)能力更強(qiáng)。而之前這些企業(yè)之所以較少參與城市更新和舊改項(xiàng)目，主要原因在于城市更新和舊改項(xiàng)目涉及面太多、程序復(fù)雜、不可控因素太多，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期難以控制。另外，在政商關(guān)系尤顯重要的舊改和城市更新領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)房企和地方房企更容易獲取這類項(xiàng)目。目前，隨著市場(chǎng)環(huán)境的改善和政府服務(wù)與管理的逐步規(guī)范，參與城市更新與舊改類項(xiàng)目的不確定性因素大為減少，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大大降低，港資房企開始大規(guī)模進(jìn)入城市更新和舊改領(lǐng)域也就成為自然而然地選擇了。

資本是敏感的，更何自詡為純粹生意人的超人李嘉誠。因此，和記黃埔參與廣州土拍，雖未有斬獲，但是風(fēng)向標(biāo)意義卻昭然業(yè)內(nèi)。

曾經(jīng)的“胡漢三”，帶領(lǐng)“還鄉(xiāng)團(tuán)”又回來了。

應(yīng)有的尊重。事實(shí)勝于雄辯，在中國(guó)大陸及香港的房地產(chǎn)界，與李嘉誠相提并論的企業(yè)家鳳毛麟角，而置企業(yè)盈虧于不顧的坐而論道，甚至空言投資上的“愛國(guó)”，究其本質(zhì)，是在“害國(guó)”，抑或禍國(guó)殃民，當(dāng)前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，我們要一致把槍口對(duì)準(zhǔn)那些“巨虧”的房地產(chǎn)企業(yè)，否則，這些企業(yè)會(huì)把我們拖進(jìn)萬丈深淵。在商言商，李嘉誠的投資眼光、投資能力、投資業(yè)績(jī)值得稱道。在這些是非分明的問題上，沒有必要顛倒黑白、混淆是非。

良禽擇木而棲，也是投資道法自然的重要要求。李嘉誠“殺回”內(nèi)地土拍市場(chǎng)是個(gè)較為重要的信號(hào)，5月5日，廣州2022年首輪集中供地，其中，在位于白云區(qū)空港大道一幅熱門地塊競(jìng)價(jià)中，李嘉誠的記黃埔參與其中。值得說明，我們更希望見到李嘉誠的企業(yè)能夠從市場(chǎng)的單純角度參與其中并有所利得，而不是出于其他玄之又玄的目的。

不能把“穩(wěn)健”當(dāng)成“保守”。匯生國(guó)際融資總裁黃立沖稱：“不少內(nèi)地房企加杠桿擴(kuò)規(guī)模時(shí)，港資企業(yè)則相對(duì)保守。因杠桿率較低，港資房企在本輪市場(chǎng)波動(dòng)中所受影響較小，手持大量現(xiàn)金，為其后續(xù)展開戰(zhàn)略投資奠定了基礎(chǔ)?！蓖炊ㄋ纪?，中國(guó)經(jīng)過此輪房地產(chǎn)企業(yè)大調(diào)整，我們應(yīng)該深刻理解并區(qū)分瘋狂、保守、穩(wěn)健的邊界，其實(shí)，其實(shí)，三者有著云泥之別。

李嘉誠長(zhǎng)實(shí)具有教科書式的經(jīng)典。瑞銀在今年3月中旬報(bào)告中指出，“長(zhǎng)實(shí)自去年6月出售多項(xiàng)資產(chǎn)后，其凈負(fù)債率將從去年6月的13.3%降至0.3%。如長(zhǎng)實(shí)能成功出售價(jià)值150億英鎊的英國(guó)電力資產(chǎn)UK Power Network 20%股權(quán)，集團(tuán)或獲得300億港元凈現(xiàn)金流?！比绱说偷呢?fù)債率，于整個(gè)港資企業(yè)而言都較罕見。
希望見到有益的批評(píng)。毋庸諱言，我經(jīng)常見到對(duì)李嘉誠這樣那樣的批評(píng)，但是，罕見在于，這些評(píng)論充斥著“大、假、空”，而與建設(shè)性格格不入。我們需要提高評(píng)論水平，由于，這是愚昧與文明的分水嶺。

李嘉誠給人的本身就是一個(gè)“逐利資本家”的形象，2015年前后，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨重大挑戰(zhàn)的時(shí)候，李嘉誠從內(nèi)地不斷撤資給民眾留下了非常不良的形象，記得當(dāng)時(shí)有一眾媒體都在批評(píng)他借助中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的紅利大賺特賺，而卻不愿意與國(guó)家共患難。

當(dāng)年，人民日?qǐng)?bào)也曾發(fā)表過一篇《對(duì)李嘉誠，與其挽留不如目送》的評(píng)論，其中很多話可謂是非常精彩，譬如“時(shí)間將證明，大陸錯(cuò)過的可能只是一兩個(gè)商人、一兩家企業(yè)，而他們失去的，則將是與中國(guó)一起成長(zhǎng)的整個(gè)時(shí)代。”

而最近，媒體又在不斷炒作李嘉誠投資英國(guó)遭遇滑鐵盧，一些驚悚的新聞標(biāo)題甚至出現(xiàn)“損失千億”的字樣，但實(shí)際上，李嘉誠在英國(guó)還是賺了不少錢的，持有的也都是非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，商人買進(jìn)賣出，虧損盈利也都是正常的。

李嘉誠的公司在內(nèi)地開始拿地，能否說明李嘉誠又看好中國(guó)，亦或是在給他加一頂“愛國(guó)”的帽子，我看大可不必。正如李嘉誠所言，他就是一個(gè)商人，把太多的家國(guó)情懷加諸在他身上是對(duì)他期望太高了。

意味著房地產(chǎn)2022年應(yīng)承擔(dān)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)主要職能，李老鬼的判斷可以跟進(jìn)！

在商言商，別扯什么價(jià)值判斷

李嘉誠的地產(chǎn)投資除了很多媒體解讀為投資政策風(fēng)向標(biāo)，還有更重要的就是如何控制風(fēng)險(xiǎn)，和記黃埔地產(chǎn)多年以來以其極低的負(fù)債率進(jìn)行內(nèi)源化資金運(yùn)作,平均負(fù)債率20%，這個(gè)是很多內(nèi)地高杠桿率的地產(chǎn)商所不具備的

房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)再次繁榮么？
李嘉誠旗下企業(yè)重返內(nèi)地土拍市場(chǎng)，可能是一個(gè)重要信號(hào)。從城鎮(zhèn)化率不斷提高的歷史大背景看，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模變小之前，也許還會(huì)再次繁榮。
毫無疑問，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的周期性行業(yè)，房地產(chǎn)公司更是典型的杠桿式商業(yè)模式。凡是運(yùn)用杠桿率的企業(yè)，它們的命運(yùn)有時(shí)候真會(huì)倒在黎明前的黑暗。特別是那些財(cái)務(wù)脆弱、無序膨脹的企業(yè)，只能變賣資產(chǎn)退出市場(chǎng)。
退出市場(chǎng)后，誰來補(bǔ)位呢？新房子總有人喜歡買的。總規(guī)模在逐漸減少，但對(duì)于個(gè)別優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)來說，占領(lǐng)那些失敗的企業(yè)退出的市場(chǎng)，照樣可以實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度肯定會(huì)越來越高。10年到20年的時(shí)間，全國(guó)城鎮(zhèn)化率會(huì)達(dá)到70%到90%左右，那個(gè)時(shí)候，個(gè)別具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)將會(huì)占有非常大的市場(chǎng)份額。這意味著還會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。
李嘉誠是香港最大的地產(chǎn)商。下一個(gè)中國(guó)大陸最龐大的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)是誰呢？10年之后見分曉。