我們可以從商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)角度而不是老百姓角度來看這個(gè)問題。首先，這個(gè)政策調(diào)整是為了在疫情經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)不順暢的時(shí)候促進(jìn)房貸業(yè)務(wù)，讓潛在購房者看起來貸款的利率更低，目前賬面還款數(shù)額減?。▽?shí)際上未來利率漲了還款數(shù)還會(huì)調(diào)整）。這一政策反應(yīng)了相關(guān)部門的一個(gè)預(yù)期，但并未改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面和客觀因素。實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了超高速發(fā)展期，過去那種老百姓靠買房掙錢銀行靠房貸掙錢的情況已經(jīng)不會(huì)再有了；其次，從調(diào)控效果上看，所有經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整都是為了加速循環(huán)和流動(dòng)（特別是在疫情經(jīng)濟(jì)流動(dòng)緩慢的情況下）?，F(xiàn)在的客觀事實(shí)就是大資本（因?yàn)檎吆椭鹄脑颍┮呀?jīng)撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)，資本端走弱，同時(shí)老百姓的需求也沒有那么明顯。單單是調(diào)整利率無法促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展，效果遠(yuǎn)不如類似MBS的結(jié)構(gòu)性票據(jù)。與其給你看現(xiàn)在降低一點(diǎn)bp讓你覺得未來（不確定的）還款降低不如通過證劵化手段將未來的不確定收益（還款）再賣給散戶。這樣購房者只需要考慮自己的還貸與mbs之間的差值，并且這個(gè)差值可以根據(jù)自身需要及利率變化隨時(shí)買賣MBS進(jìn)行動(dòng)態(tài)的自我調(diào)整，這種方式可能更好（當(dāng)然目前看起來也不現(xiàn)實(shí)，金融發(fā)展沒有這么快）?？傊?，這個(gè)政策其實(shí)對(duì)新購房的老百姓影響不會(huì)很大，不應(yīng)該因?yàn)檫@個(gè)政策去做購房決定；更多的可能從以購房者在疫情下房貸壓力緩解的角度去解讀一下吧，但是因?yàn)槲磥磉€存在增加房貸利率的可能性，所以也不是確定性的就一定會(huì)少還房貸。

1、按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。這是昨晚央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布首套房房貸的利好之后，不少媒體發(fā)出來的專家解讀，但是這個(gè)解讀明顯有問題！

2、關(guān)鍵在于，首套房的當(dāng)下利率，不可能是未來30年的利率，甚至連未來3-5年的利率都談不上，買過房的朋友都知道，房貸利率的動(dòng)態(tài)的，一旦加息，過一段時(shí)間銀行的房貸利率也會(huì)增長(zhǎng)，反之，一旦降息，過一段時(shí)間銀行的房貸利率也會(huì)下降，所以，30年減少利息支出2萬元的解讀，將動(dòng)態(tài)的利率簡(jiǎn)單理解為靜態(tài)不變的利率，這種“專家解讀”，真的不應(yīng)該，很容易忽悠買房者。

3、事實(shí)上，今年以來一直有降息的呼吁，以此來刺激經(jīng)濟(jì)、降低企業(yè)融資成本，雖說降息一直沒有成真，但是金融監(jiān)管部門已經(jīng)推出了一系列的“紓困”政策，這意味著什么，不同于美國在加息周期，未來兩年都處于加息途中，中國的可預(yù)見的兩三年內(nèi)，都處于降息的周期，假若按一次降息25個(gè)基點(diǎn)來計(jì)算，其力度都大于這次首套房的20個(gè)基點(diǎn)降息。

4、何況，如果按照住房公積金的優(yōu)惠利率來計(jì)算，這次的利好也不算太大的蛋糕，當(dāng)然，這個(gè)政策的最大意義在于指標(biāo)性，去年很多銀行的房貸極為緊張，導(dǎo)致不少房地產(chǎn)商有客戶也貸不到款，所以缺乏融資渠道的民營(yíng)地產(chǎn)商幾乎是哀鴻遍野，這一狀況今年一季度稍有好轉(zhuǎn)，但是潛在客戶卻因?yàn)橐咔榈脑蛉∠速彿坑?jì)劃，所以央行才會(huì)祭出這個(gè)首套房房貸降息的利好，這是在近百個(gè)城市近兩個(gè)月不同程度松綁限購政策之后，由央行發(fā)出的最明顯刺激樓市消費(fèi)的政策，這才是其最大價(jià)值，至于最終能省多少錢，這筆賬其實(shí)并不重要。

5、因此，政策的指向性非常明確，就是在“房住不炒”的前提下，支持剛需購房，這次是支持首套房，相信接下來還有支持改善型住房的政策，這是必然的，但是，除了給開發(fā)商和購房者的信心打氣之外，能不能有實(shí)質(zhì)性左右，還需要觀望，或者說的悲觀一點(diǎn)，這點(diǎn)利好遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

6、房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，但其本質(zhì)還是商品，商品是暢銷還是滯銷，利率在建甌是一方面，但是不具有決定性，真正起到?jīng)Q定性作用的還是供需關(guān)系，舉個(gè)例子，深圳房?jī)r(jià)過去五六年的飛升，一個(gè)很重要的原因就是土地供應(yīng)量的不足，這跟深圳本身可供開發(fā)商建房的土地存量不多也有很大原因，當(dāng)面粉稀缺且不斷漲價(jià)，面包當(dāng)然也會(huì)漲價(jià)了。但是反觀很多二三四五線城市，經(jīng)過2010年到2019年的房地產(chǎn)大開發(fā)，舉目望去到處都是樓盤，光是存量房就是一個(gè)天文數(shù)字。

7、即使沒有疫情這個(gè)黑天鵝，樓市基于供求關(guān)系的價(jià)值回歸也只是時(shí)間問題，只是說疫情的反復(fù)，讓這一天提前到來了而已，這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不以人的主觀意識(shí)而改變，當(dāng)然，基于刺激經(jīng)濟(jì)、拯救地方財(cái)政的現(xiàn)實(shí)考慮，樓市消費(fèi)必然需要通過降低首付、解除限售等手段來不斷發(fā)利好政策，只是，政策從發(fā)布到落地再到起作用，至少有半年的延后期，所以，觀察這些利好政策到底會(huì)不會(huì)起作用，至少要等到今年九十月份，甚至要到明年二季度。

8、因此，今天股市開盤大漲的房地產(chǎn)板塊，沒有持有地產(chǎn)股的投資者，也不需要失落，假如樓市起來，什么時(shí)候都是買點(diǎn)，反之，假如扶不起來，那么什么時(shí)候都是賣點(diǎn)。

這次新政的核心是將首套房的貸款利率下限調(diào)低20個(gè)基點(diǎn)（即LPR減20個(gè)基點(diǎn)），而此前的下限是對(duì)應(yīng)的LPR（一般是五年期LPR）。而首套房根據(jù)不同地方的政策，既涵蓋剛需，也可以包括改善型需求，這與四月底政治局會(huì)議"支持剛需和改善需求"的精神一致。

與各個(gè)地方爭(zhēng)相推出的救市政策相比，中央統(tǒng)一定調(diào)調(diào)低房貸利率下限，信號(hào)意義更大，也更能提振低迷的市場(chǎng)情緒。對(duì)購房者而言，有人說之前的政策都是買蘭博基尼發(fā)5元優(yōu)惠券，那么這次的20基點(diǎn)大概也夠個(gè)5萬優(yōu)惠券的水平。如果本周五（5月20號(hào)）五年期LPR也下調(diào)，無疑會(huì)是更大的催化劑。不過，相關(guān)人士在近期發(fā)言中提到要研究和使用“增量政策工具”，意味著對(duì)房貸利率更可能是動(dòng)存量而不動(dòng)增量，也就是LPR下調(diào)的可能性變小了。

不可否認(rèn)的是，目前各大城市推出的救市政策效果極其一般，這背后是民眾收入下降以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心都不足，而這才是樓市的基本面。4月份以來各大房企的銷售幾乎全部腰斬，說明目前的政策對(duì)于樓市雖不是毫無用處但能改變的也只是很小一部分，很難改變樓市的基本面。那么怎樣讓老百姓對(duì)樓市有信心？除了逐步恢復(fù)經(jīng)濟(jì)外首先是要把問題樓盤解決了：保交付，防爛尾。針對(duì)房企融資層面的更多救助措施，也就是“救房企”可能避無可避了。

今年受到疫情沖擊、封城影響以及國際局勢(shì)震蕩等各種因素影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力較以往更大，中小企業(yè)生存面臨普遍困難。從需求端三駕馬車的構(gòu)成來看，出口與消費(fèi)不振導(dǎo)致投資承擔(dān)的穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重?fù)?dān)更重，此時(shí)去年還被套上多重緊箍咒的房地產(chǎn)市場(chǎng)又被搬出來充當(dāng)救火隊(duì)長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)來看，1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌至0.7%，去年同期為25.6%，一年以來房地產(chǎn)方面投資增速持續(xù)降低，市場(chǎng)信心不振，觀望情緒濃郁。另一個(gè)數(shù)據(jù)土地出讓金來看，2022年一季度中，只有北京的土地出讓金是增長(zhǎng)的，僅有兩個(gè)省市的賣地收入下跌幅度在30%以內(nèi)，剩下的28個(gè)省市賣地收入全部跌的一塌糊涂?？梢哉f，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年的政策已經(jīng)是用力過猛，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)已經(jīng)迅速陷入蕭條。
任何時(shí)候信心都是最重要的，如果投資者對(duì)市場(chǎng)缺乏信心，那政策的微調(diào)帶來的效果只會(huì)是有限的。此次首套房貸款利率下調(diào)20點(diǎn)，其實(shí)影響有限，貸款50萬，貸款30年不過節(jié)省2萬，幾乎可以忽略不計(jì)，在此情況下我認(rèn)為這個(gè)誘餌無法提振萎靡的市場(chǎng)。
從中國整個(gè)發(fā)展軌跡來看，98年房改至今20多年，房地產(chǎn)的紅利期已經(jīng)過去，一次工業(yè)化基本完成，城鎮(zhèn)化空間不大，近些年甚至出現(xiàn)逆城鎮(zhèn)化的勢(shì)頭，因此房地產(chǎn)本身庫存就很難去除，再靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也不現(xiàn)實(shí)，必須要認(rèn)清這個(gè)現(xiàn)實(shí)。

此時(shí)刺激房市，猶如飲鴆止渴，萬萬使不得