銀行讓利580億給存量個(gè)人房貸客戶

據(jù)央行2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，3月底個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億，以此計(jì)算，5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于給背負(fù)房貸的家庭發(fā)放了580億元的紅包，這直接增加了房貸家庭的可支配收入。

考慮到企業(yè)中長(zhǎng)期貸款非常少（截止3月底只有14萬(wàn)億），5年期以上的貸款更加少。這次降息，對(duì)企業(yè)貸款利息負(fù)擔(dān)影響比較?。ㄗ畲笥绊懖贿^(guò)200億元的利息支出），最大的受益者就是貸款購(gòu)房者。這顯示出，決策層刺激住房消費(fèi)的意愿非常強(qiáng)烈。

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)機(jī)，也許是購(gòu)入房產(chǎn)的最佳時(shí)刻，如果純粹是自住的話。利息低、開發(fā)商優(yōu)惠力度也大。但是若再想通過(guò)買房賺錢，難度會(huì)非常大，關(guān)鍵是房產(chǎn)的流動(dòng)性太差。

LPR降低一點(diǎn)都不意外，無(wú)論從哪個(gè)角度看，降息比之降準(zhǔn)更符合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)境況。尤其是考慮到長(zhǎng)期限的居民和企業(yè)貸款需求那么疲弱，恐怕也少有行業(yè)能夠保證在未來(lái)的十年里每年都能保持4%至5%以上的營(yíng)收或利潤(rùn)增長(zhǎng)，有什么基本面能夠還支持利率價(jià)格那么高呢？
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的潤(rùn)滑劑，不能成為抽水泵，能享的了非市場(chǎng)化利差的福，也就應(yīng)當(dāng)能夠在一段艱苦的日子里共克時(shí)艱。況且沒有融資需求的釋放，竭澤而漁，銀行等金融機(jī)構(gòu)自身的利益也將從基礎(chǔ)上惡化。
至于認(rèn)為降息就會(huì)帶來(lái)資本外流的擔(dān)憂，其實(shí)是倒因?yàn)楣＝鹑谑袌?chǎng)上的利率或者利息有許多種，資產(chǎn)也有許多種，不能籠統(tǒng)的說(shuō)降息和資本外流之間的關(guān)系，比如，LPR降了但是政策利率并沒有降，再比如一個(gè)公司的股票因?yàn)閮攤鶋毫档投赡芑貓?bào)率走高。這是其一。其二，資本因感覺到風(fēng)險(xiǎn)而流動(dòng)，這種流動(dòng)帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)值變化而表現(xiàn)為利息的變化，比如國(guó)際投資者增持美債、資本流回美國(guó)而帶來(lái)美債收益率或者說(shuō)利率下行，不能得出因美債收益率下行而帶來(lái)資本流出美國(guó)的結(jié)論，這個(gè)錯(cuò)誤結(jié)論與事實(shí)是相反的。同樣的，是經(jīng)濟(jì)基本面不好才帶來(lái)市場(chǎng)信心不足，資本才想要流出，只有出臺(tái)各種有利于微觀主體和家庭的政策，才能穩(wěn)住資本的信任和信心，降低利息當(dāng)然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的一部分。
最后，僅僅有降息還是不夠的，特別是房地產(chǎn)這樣關(guān)乎長(zhǎng)期預(yù)期的投資和消費(fèi)，一定是在樂觀情緒和穩(wěn)定周期中才能做出的決策，當(dāng)前看扭轉(zhuǎn)預(yù)期走弱依然有賴于疫情沖擊的盡快解除。

降息落地后，貨幣政策走向何方？

1. 不一樣的非對(duì)稱降息
本月大幅下調(diào)5年期以上LPR利率15BP，而1年期LPR利率維持不變，這次利率調(diào)降實(shí)屬“前所未見”。首先，本次降息是央行首次僅調(diào)降5年期以上LPR利率，而維持1年期LPR利率不變；其次，從2019年底到目前為止，經(jīng)歷多輪調(diào)整，5年期LPR利率整體下行幅度總計(jì)僅20BP，單次調(diào)降15BP可見政策力度之大；最后，在央行存款利率市場(chǎng)化改革的新機(jī)制之下，4月最后一周全國(guó)金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均利率較前一周下行約10BP，在銀行負(fù)債成本降低的帶動(dòng)下，近期MLF利率維持不變，而LPR主動(dòng)下調(diào)。一方面，5年期以上貸款中，個(gè)人住房貸款占比相對(duì)較高，5年期以上LPR利率大幅下調(diào)，顯示出政策層面對(duì)于穩(wěn)地產(chǎn)的決心增強(qiáng)和對(duì)實(shí)體部門需求端的支持加大。另一方面，金融機(jī)構(gòu)負(fù)債端成本前期已有明顯下降。在前期存款利率已有下行，疊加4月降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期資金約5300億元的基礎(chǔ)上，銀行負(fù)債端的成本明顯降低，而如何解決有效需求不足的問(wèn)題才是政策發(fā)力所在。

2. 房貸利率或?qū)⒈平?017年
在國(guó)內(nèi)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊影響加深的背景下，經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大，一方面，受到疫情沖擊，工業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步放緩，投資端也全面走弱；另一方面，4月消費(fèi)增速延續(xù)走低，地產(chǎn)銷售面積同比增速降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，4月社融和信貸數(shù)據(jù)較弱，居民部門新增住房貸款同比大幅負(fù)增、社融和M2增速之差的持續(xù)走低均反映出疫情等因素壓制下融資需求的疲軟。同時(shí)，今年4月城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率升至6.1%，居民的就業(yè)情況承壓，使得預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱。

要完成全年的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，除政府以外，其他部門也有加杠桿的必要。從各部門杠桿率變化的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律上來(lái)看，企業(yè)加杠桿難以獨(dú)自完成，必須有居民加杠桿來(lái)配合，而居民加杠桿的抓手或在于地產(chǎn)。央行在一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”，此前對(duì)于房貸利率下限的松動(dòng)調(diào)整以及本次降息均寄望于地產(chǎn)銷售狀況的改善，從而使得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持合理區(qū)間運(yùn)行。我們認(rèn)為，在實(shí)體部門需求和預(yù)期持續(xù)低迷的背景下，寬信用政策加碼確有必要。3月融360披露的首套房貸利率是5.28%，如果把兩次利率下調(diào)的幅度合并，意味著首套房貸利率要降至4.93%，這基本上回到了2017年年中時(shí)期的房貸利率水平。

3. 持續(xù)性有待觀察，貨幣政策重在“擴(kuò)量”
在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，降息能夠在一定程度上帶動(dòng)信貸恢復(fù)，起到穩(wěn)增長(zhǎng)和保就業(yè)的作用。但考慮到國(guó)內(nèi)本土疫情的蔓延還未結(jié)束、地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未充分釋放，從經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力上來(lái)看，如果要實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，仍需更多穩(wěn)增長(zhǎng)政策的配合。我們認(rèn)為，后續(xù)貨幣政策的重點(diǎn)或在持續(xù)推動(dòng)信貸規(guī)模增長(zhǎng)，連續(xù)降息的概率不大：一方面，房貸是商業(yè)銀行最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，從這個(gè)角度來(lái)看，如此大力度的降息很可能寄望“畢其功于一役”；另一方面，央行緩解銀行信貸供給的流動(dòng)性、資本和利率三大約束，并不斷推出各類專項(xiàng)再貸款工具，引導(dǎo)增加信貸投放，加之美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表節(jié)奏較快，匯率和資本流動(dòng)或?qū)捤尚纬芍萍s。

4. 權(quán)益關(guān)注后周期消費(fèi)，債市謹(jǐn)慎為上
本次5年期LPR利率大幅調(diào)降，一定程度上能夠?qū)χ虚L(zhǎng)期貸款起到促進(jìn)作用。對(duì)于資產(chǎn)配置而言，歷史上降息往往帶來(lái)債券收益率的階段性下行，不過(guò)，本次5年期LPR利率調(diào)整幅度較大，但并未同時(shí)調(diào)降MLF利率，這意味著銀行要消化降息的大部分成本。而在資金成本沒有下降的情況下，加上政策效果著力于帶動(dòng)地產(chǎn)改善來(lái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，對(duì)于債市而言，可能還會(huì)面臨調(diào)整壓力，短期依然建議謹(jǐn)慎為上。相對(duì)而言，權(quán)益市場(chǎng)或更為受益，如果疫情后續(xù)轉(zhuǎn)好態(tài)勢(shì)不改，隨著地產(chǎn)銷售、投資等基本面數(shù)據(jù)得到改善，那么地產(chǎn)企業(yè)“去庫(kù)存”或?qū)?dòng)后周期可選消費(fèi)的改善。

此次5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)也是自2019年LPR定價(jià)機(jī)制改革以來(lái)5年期LPR最大單次降幅，超出市場(chǎng)預(yù)期。

LPR是由具有代表性的報(bào)價(jià)行，根據(jù)本行對(duì)最優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以MLF（中期借貸便利）利率加點(diǎn)的方式報(bào)價(jià)，即“LPR=MLF政策利率+商業(yè)銀行加點(diǎn)”，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。LPR報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)時(shí)將綜合考慮自身資金成本、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和市場(chǎng)供求等因素。LPR會(huì)及時(shí)充分反映市場(chǎng)利率變化。

疫情以來(lái)，2020年4月，1年期LPR下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至3.85%，5年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.65%；隨后LPR連續(xù)19個(gè)月維持不變。直至2021年12月，新一輪降息周期開始，1年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)為3.8%，5年期LPR為4.65%維持不變。2022年1月，1年期LPR為3.7%，5年期LPR為4.6%，分別再次下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)與5個(gè)基點(diǎn)。2022年2月、3月、4月LPR保持不變。2022年5月，1年期LPR為3.7%維持不變，5年期LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)為4.45%。

時(shí)隔3個(gè)月后，LPR啟動(dòng)降息，且是大幅調(diào)降5年期LPR15個(gè)基點(diǎn)。其主要原因是，降低企業(yè)與居民貸款利率，促進(jìn)企業(yè)中長(zhǎng)期貸款與居民貸款，讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)重拾發(fā)展信心。

5月開始，新一輪疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響雖然正在邊際轉(zhuǎn)弱，但大量市場(chǎng)主體、中小企業(yè)的信心仍未恢復(fù)。從經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)，4月份的社融數(shù)據(jù)來(lái)看，不僅同比大幅少增9468億元，存量社融增速下降0.4個(gè)點(diǎn)至10.2%。同時(shí)，嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題已存在較長(zhǎng)時(shí)間，即政策驅(qū)動(dòng)相關(guān)科目強(qiáng)于市場(chǎng)自主融資意愿相關(guān)科目（代表市場(chǎng)主體沒有融資發(fā)展信心）；短期貸款強(qiáng)于長(zhǎng)期貸款（代表需要短期生存經(jīng)營(yíng)資金，沒有長(zhǎng)期項(xiàng)目可投資）的特征。

因從寬貨幣（增加基礎(chǔ)貨幣）到寬信用（實(shí)體使用貨幣），中間隔著一層關(guān)鍵的“寬信心”。當(dāng)前因信心不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)寬信用依舊存在著較大障礙。此次，LPR降息的核心原因便是打通實(shí)體“寬信心”這關(guān)鍵一環(huán)。

此外，5月15日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。

此次降息后，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限幅度可至4.25%。這也將支持居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，刺激總需求，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)。

5月18日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在云南主持召開穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì)中提出，“果斷作為，加大宏觀政策調(diào)節(jié)。已出臺(tái)政策要盡快落到位，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府工作報(bào)告確定的政策上半年基本實(shí)施完畢；各地各部門要增強(qiáng)緊迫感，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，努力使經(jīng)濟(jì)較快回歸正常軌道”。從會(huì)議的相關(guān)表述來(lái)看，宏觀政策邊際寬松立場(chǎng)明確，增量政策工具也正在加速推出。

預(yù)計(jì)，伴隨著宏觀、微觀、產(chǎn)業(yè)等政策密集落地，與集中發(fā)力進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，4月大概率將是年內(nèi)經(jīng)濟(jì)的低點(diǎn)，二季度末經(jīng)濟(jì)將開始逐步走向新一輪復(fù)蘇期。

但是，當(dāng)前大部分市場(chǎng)主體、中小企業(yè)因受到疫情以來(lái)的多輪不確定性事件沖擊，對(duì)未來(lái)發(fā)展的信心依舊較弱。對(duì)此，我們提出以下三點(diǎn)政策建議：發(fā)行特別國(guó)債籌集資金，給中小企業(yè)發(fā)錢；給中低收入群體發(fā)消費(fèi)券；保持資本市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，加快建設(shè)更加成熟的資本市場(chǎng)。

對(duì)于市場(chǎng)主體而言，也應(yīng)重拾信心，走在新一輪經(jīng)濟(jì)周期的曲線之前，抓住長(zhǎng)期確定性的增量機(jī)遇。

LPR不對(duì)稱降息，上一次是1年期LPR降幅大于5年期，現(xiàn)在是5年期降幅大于1年期。
通常情況下，銀行給企業(yè)的流動(dòng)性貸款利率是參照1年期LPR，所以降低1年期LPR會(huì)傾向于理解為給實(shí)體企業(yè)降成本；而銀行的按揭貸款利率是參考5年期LPR，所以降低5年期LPR會(huì)傾向于理解為振興房地產(chǎn)。

回到今天的LPR降息來(lái)看，救房產(chǎn)的態(tài)度是更加明確了，而為什么沒有順便降1年期LPR呢？這大概說(shuō)明決策層認(rèn)為目前實(shí)體企業(yè)信貸需求疲軟的背后原因不是利率高了，而是信心不足/找不到投資方向等其他原因，救實(shí)體穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)預(yù)期是需要用其他的政策工具來(lái)完成。

最后，LPR超預(yù)期大降，擱前兩周，人民幣匯率肯定得又崩一輪，結(jié)果今天人民幣匯率波瀾不驚，只能說(shuō)全球資金終于意識(shí)到，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)很難，但是在這個(gè)比爛的時(shí)候，已經(jīng)是很不錯(cuò)了。

怎么說(shuō)呢，感謝同行襯托唄。

說(shuō)是在看到這次LPR超預(yù)期的下降，很多人都在很詫異，想知道到底發(fā)生了什么，我們又該怎么看這件事呢？
首先，對(duì)LPR超預(yù)期的下降，雖然說(shuō)是超出了大多數(shù)人的預(yù)期，但是實(shí)際上這個(gè)下降是符合大家大部分的想法的，因?yàn)樵诋?dāng)前整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程之中降息實(shí)際上已經(jīng)是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的主旋律了，也是符合國(guó)家政策一直以來(lái)的要求，所以在這樣的情況之下，LPR的下降，實(shí)際上對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的積極意義無(wú)疑是非常明確的，這也是為什么我們看到當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于這個(gè)下降表示了非常歡迎的態(tài)度。
其次，對(duì)于大部分的買房者來(lái)說(shuō)，這次LPR的下降，與大部分買房者和有比較多房貸的人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一件比較好的事情，因?yàn)楫?dāng)前的房貸利率基本上都是以LPR掛鉤為邏輯的。所以在這樣的大背景之下，買房者無(wú)疑能夠用更低的成本來(lái)承擔(dān)房?jī)r(jià)，這對(duì)于當(dāng)前進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向一個(gè)更好的方向發(fā)展，通過(guò)一定程度的金融政策，可以有效的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖，幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)入規(guī)范化發(fā)展的一個(gè)通道之中，這是當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)最大的積極意義。
第三，我們也要關(guān)注到這個(gè)下降可能帶來(lái)的一些國(guó)際市場(chǎng)的影響，當(dāng)前國(guó)際市場(chǎng)實(shí)際上是在加息的市場(chǎng)環(huán)境之中，而我們的市場(chǎng)操作又是偏降息的玩法，在這樣的情況之下，很有可能導(dǎo)致整個(gè)息差水平會(huì)提升。這種息差水平的提升如果比較大的話，很有可能就會(huì)導(dǎo)致資本市場(chǎng)大量的熱錢流出，這無(wú)疑對(duì)于當(dāng)前的A股資本市場(chǎng)是有一定的負(fù)面作用，其中的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑需要我們進(jìn)一步關(guān)注。
第四，從長(zhǎng)期市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)入降息通道之后，實(shí)際上會(huì)進(jìn)一步的推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)的發(fā)展，將會(huì)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步進(jìn)入良性循環(huán)，降低購(gòu)房者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，從而進(jìn)一步的提高整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)效率。而且對(duì)于已經(jīng)有房貸的人來(lái)說(shuō)，進(jìn)入降息通道之后，無(wú)疑生活的成本會(huì)進(jìn)一步降低，從而進(jìn)一步刺激大家有更多的可支配收入，幫助消費(fèi)水平進(jìn)一步提升。

房地產(chǎn)企業(yè)就好像是被病毒封閉在小區(qū)的居民，天天盼望著投喂，央媽天天喊著降息保供，一點(diǎn)起色也沒有?？墒侨バ^(qū)外面看看，不是沒菜沒肉，而是道路不通，運(yùn)力不足，商戶不開（對(duì)房地產(chǎn)融資的各類限制）背后原因是對(duì)病毒心里沒譜（對(duì)行業(yè)的信心喪失）。這時(shí)候但凡能上門送菜的騎手（還能提供融資的機(jī)構(gòu)）還要被居民罵為什么運(yùn)費(fèi)這么貴，菜價(jià)這么貴，要理解一下騎手的苦衷。