著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常6月16日在鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)（夏季）云峰會(huì)上建議，在當(dāng)前的內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展模式下，政府應(yīng)該從土地收入中拿出一部分作為代金券（可稱購房券）給一些需要幫助買樓的人。他認(rèn)為，樓價(jià)的上漲是經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志，因此不應(yīng)限制樓價(jià)上漲，但樓價(jià)的過快上漲會(huì)給低收入人群造成買房困難，政府應(yīng)該從土地收入中拿出一小部分補(bǔ)貼或者轉(zhuǎn)移給買房困難者。張五常說“中國鬧市新樓盤樓價(jià)九成以上是地價(jià)，建議某些市民政府要少收一點(diǎn)地價(jià)”。作為制度經(jīng)濟(jì)學(xué)大家，張五常教授的說法咋一看確實(shí)無懈可擊，在邏輯上貌似也是成立的?？墒巧宰魉剂?，就會(huì)發(fā)現(xiàn)他的說法不但存在著邏輯上的巨大BUG,更不要說在現(xiàn)實(shí)中有可能更會(huì)謬以千里了。

當(dāng)香港的房地產(chǎn)模式在改革開放初期被引入內(nèi)地以后，房地產(chǎn)市場化推動(dòng)樓市爆發(fā)出了極大的供給能力，在短短的幾十年里徹底改變了中國內(nèi)地住房的絕對(duì)短缺問題，且以土地財(cái)政和房地產(chǎn)金融支持了中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市發(fā)展的日新月異與飛速進(jìn)步，讓中國光鮮亮麗的城市面貌和卓越的基礎(chǔ)設(shè)施硬件成為世界城市發(fā)展史上的奇跡。房地產(chǎn)香港模式的核心是政府壟斷土地出讓和價(jià)高者得的競爭機(jī)制，這必然也就導(dǎo)致了政府對(duì)于更多的土地出讓金的追求與地價(jià)和樓價(jià)輪番上漲之下緊湊型、高密度的城市形態(tài)。

香港模式被引入內(nèi)地，除了土地出讓的政府壟斷與價(jià)高者得的競爭機(jī)制之外，金融牌照和價(jià)格管治所支持的銀根同時(shí)也被緊握于政府手中，自然也就讓房地產(chǎn)很快成為稅收之外政府攫取社會(huì)財(cái)富的最大利器。如此一來，在讓房地產(chǎn)演變成一種全社會(huì)無法躲避的變相稅收和社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的底層成本的同時(shí)，也成為政府收入最重要的來源之一和支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)政府模式的主要支柱之一。

在房地產(chǎn)成為第二稅收和第二財(cái)政，政府同時(shí)控制著地根和銀根，且有著無限推高地價(jià)房價(jià)機(jī)制而政府又無法推卸國民住房保障責(zé)任的情況下，以類轉(zhuǎn)移支付的方式來解決一部分買不起房的國民的住房保障問題，在基本邏輯和公共財(cái)政倫理上也是成立的。這也就是多年來經(jīng)濟(jì)適用房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃性保障住房等層出不窮且政策力度逐步加大的原因所在。
但是以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為核心的城市發(fā)展觀和以上級(jí)考核為導(dǎo)向的政績觀，必然會(huì)讓更多的財(cái)力和稅收資源導(dǎo)向以產(chǎn)業(yè)培育為核心和以市政建設(shè)為表象的城市發(fā)展上，其結(jié)果自然也就造成了中國內(nèi)地城市化進(jìn)程中特有的土地城市化超過人口城市化的現(xiàn)象，以及城市政府在不斷推高土地財(cái)政收入的同時(shí)卻并無內(nèi)在動(dòng)力將更多的財(cái)政資源投向住房保障方面的問題。如此一來，自然也就讓張五常教授所倡導(dǎo)的以類轉(zhuǎn)移支付的形式來解決低收入人群買房置業(yè)的建議，成了無本之木與無源之水了。

另外，在土地須先轉(zhuǎn)為國有、政府壟斷土地出讓和價(jià)高者得的競爭機(jī)制下，如何利用市場機(jī)制創(chuàng)造更多的賣地收入和保持土地財(cái)政收入的可持續(xù)性，自然就成為各地涉及土地財(cái)政部門的核心課題。至于政治倫理上的限制地價(jià)以限制房價(jià)的訴求，在市場邏輯上實(shí)際上也是不成立的。因?yàn)闃莾r(jià)是基于供需關(guān)系而形成的，樓價(jià)與地價(jià)并無直接關(guān)系，并非地價(jià)低一些樓價(jià)就必然低一些，以為地價(jià)降了就會(huì)樓價(jià)也降，純屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維的一種幻象而已。而對(duì)于樓價(jià)的限制更是對(duì)于市場機(jī)制的粗暴踐踏，只不過是在為了攫取更高的土地出讓收入，在嚴(yán)格控制土地出讓數(shù)量和節(jié)奏的同時(shí)，又不愿意承擔(dān)推升樓價(jià)責(zé)任的耍賴作法而已。期望少收地價(jià)來降樓價(jià)的想法出自張五常教授之口，確實(shí)有些令人匪夷所思。

現(xiàn)有城市發(fā)展模式和房地產(chǎn)發(fā)展模式與機(jī)制之下，必然造成對(duì)于更高的土地出讓收入的追求，而如何更多更貴地賣出土地以獲取賣地收入來支持城市發(fā)展才是各地政府的第一要義。對(duì)于作為國有資產(chǎn)地國有土地出讓少受一些地價(jià)，顯然也存在國有資產(chǎn)流失地風(fēng)險(xiǎn)，是任何人都不愿意和無法承擔(dān)的責(zé)任。因此，張五常教授少收一些地價(jià)的建議，顯然是只限于道德層面的樸素想法，而對(duì)于作為利益中人且高度參與土地市場和樓市并期望攫取最大利益的地方政府而言，顯然也是不現(xiàn)實(shí)的，更是不符合現(xiàn)實(shí)邏輯的。

始終成長和受教育于萬惡的資本主義環(huán)境之下的張五常教授，對(duì)于市場經(jīng)濟(jì)，尤其是制度經(jīng)濟(jì)學(xué)有著開創(chuàng)性的研究，甚至為了深入研究而親自實(shí)踐的《賣橘者言》更是至今讀來依然膾炙人口，另外張五常教授也曾貴為中國改革開放早期的重要建言者與見證者?？墒菑埼宄＝淌诳赡懿⒉怀浞至私庵袊厣氖袌鼋?jīng)濟(jì)與泛市場經(jīng)濟(jì)的差別，此次確實(shí)是以好心，卻為內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展開出了錯(cuò)誤的藥方。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，新房售價(jià)成本構(gòu)成，真正占大頭的是土地成本，一般占單價(jià)的60%-70%，而原材料、建安、人力、管理等費(fèi)用其實(shí)占比比較小。所以，過去20年，房價(jià)上漲主要來源于地價(jià)的推動(dòng)。所以張五常提出拿出地價(jià)一部分補(bǔ)貼購房者情理具在。

從去年起，主管部門實(shí)行集中供地新規(guī)對(duì)房企拿地資金有了新要求，同時(shí)對(duì)土地溢價(jià)限制最高不超過15%，所以流拍+底價(jià)成交成為了主流。今年以來越來越多城市穩(wěn)樓市，調(diào)低土地出讓條件，很多城市的地價(jià)比兩三年前還低。房地產(chǎn)市場抵迷，影響人們購房熱情的，除了“房住不炒”，還有房產(chǎn)稅的預(yù)期，多房者待價(jià)出手，加之人口出生率降低，老齡化導(dǎo)致購房減弱。國家和地方出臺(tái)鼓勵(lì)地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇政策很多，但是終究還是靠市場供需調(diào)節(jié)。如果按張五常提出的建議，國家提供購房券給剛需者，可以看做是住房上的“精準(zhǔn)扶貧”，當(dāng)然地產(chǎn)商也要出點(diǎn)血，原來早拿的地，成本其實(shí)是非常低的，早已賺得盆滿缽滿，剩下的房源拿出一部分配合“精準(zhǔn)扶貧”也未嘗不可。如此讓共同富裕計(jì)劃對(duì)剛需者在住房上得到扶持。當(dāng)然想法雖好，操作起來肯定不是一件容易的事。

張老師，你不怕被禁言么

張五常雖然經(jīng)常以語不驚人死不休引來爭議，但他的這句話的確倒出了中國土地財(cái)政模式的頑疾…

張五常是兩岸三地著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)代表人物之一，被稱為將自由經(jīng)濟(jì)帶到中國大陸的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一，以《佃農(nóng)理論》和《蜜蜂的神話》兩篇文章享譽(yù)學(xué)術(shù)界。張五常于1988年引薦弗里德曼會(huì)見高層領(lǐng)導(dǎo)人，被視作為中國改革開放、推行市場經(jīng)濟(jì)的重要功臣之一。
張五常目前年事已高，已經(jīng)很少能看到張老在媒體上拋頭露面了，此次出來講話主題是與民生息息相關(guān)的房地產(chǎn)。張老提到的核心觀點(diǎn)是中國鬧市新樓盤樓價(jià)九成以上是地價(jià)，并建議某些市民政府要少收一點(diǎn)地價(jià)。
房地產(chǎn)行業(yè)無論在哪個(gè)國家，哪個(gè)地區(qū)都與經(jīng)濟(jì)、民生、金融深度捆綁，世界上大部分金融危機(jī)或多或少都與房地產(chǎn)的有關(guān)，解決住房問題關(guān)系到整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與長治久安。張老提到的現(xiàn)實(shí)情況在香港與大陸都很嚴(yán)峻，也就是土地出讓金占整個(gè)房價(jià)的比重過高，導(dǎo)致房價(jià)居高不下。土地出讓金又與地方財(cái)政深度勾連，土地財(cái)政導(dǎo)致地價(jià)居高不下。張老還提到房地產(chǎn)會(huì)導(dǎo)致財(cái)富差距加大，引發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定。因此，無論是從共同富裕的角度來說，還是從滿足某些底層民眾居者有其屋的美好愿景出發(fā)，政府都需要對(duì)最貧困的部分人減少土地出讓金的收取，這也是一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府應(yīng)該做的，也是對(duì)黨的宗旨——全心全意為人民服務(wù)最好的詮釋。