武漢爛尾樓業(yè)主 “抱團(tuán)停貸”,律師:可能影響征信或被強(qiáng)制執(zhí)行
劉永海
爛尾樓不是新詞了,過(guò)往幾十年也偶有出現(xiàn),但像現(xiàn)如今大面積廣泛發(fā)生的情況還實(shí)屬罕見(jiàn)。這種現(xiàn)狀給各方帶來(lái)的沖擊是巨大到無(wú)法想象的。開(kāi)發(fā)商肯定是因?yàn)閷?shí)在無(wú)以為繼才導(dǎo)致這類情況發(fā)生;業(yè)主現(xiàn)在都到了要集體抱團(tuán)停貸的地步,以中國(guó)人的隱忍程度和社會(huì)文化背景而言,可想而知已經(jīng)測(cè)試到了底線;隨之而來(lái)的是銀行類金融系統(tǒng)也將受到巨大沖擊。這一切因何而得:1、房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性及其明顯,在中國(guó)的宏觀調(diào)控指導(dǎo)下,政策積極時(shí)大家可以雞犬升天,政策消極時(shí),輕則皮開(kāi)肉綻,重則灰飛煙滅。2、國(guó)家的發(fā)展路徑對(duì)房地產(chǎn)的嚴(yán)重依賴,又對(duì)宏觀調(diào)控的選擇產(chǎn)生重要影響,基于發(fā)展的需求,也在不斷測(cè)試行業(yè)上限,一旦發(fā)現(xiàn)無(wú)法繼續(xù)延續(xù),那前期的極限挑戰(zhàn)必是帶來(lái)一地雞毛。所謂恒大融創(chuàng)這些昔日明星,是時(shí)代的寵兒,也是政策的炮灰。3、對(duì)于中國(guó)百姓而言,因?yàn)槠鋫鹘y(tǒng)的居住觀念,以及部分受市場(chǎng)引導(dǎo)的投機(jī)行為,也必然成為被動(dòng)的市場(chǎng)參與者,成為盛宴散去的悲歡映照。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將成為未來(lái)研究中國(guó)發(fā)展過(guò)程的重要參考,也是調(diào)整國(guó)家發(fā)展模式,解放思想深化改革的重要切入。以此看來(lái),經(jīng)濟(jì)、政治體制的改革之路深遠(yuǎn)悠長(zhǎng),把行業(yè)的發(fā)展盡可能的回歸市場(chǎng),合理得當(dāng)妥善謹(jǐn)慎的使用調(diào)控,讓市場(chǎng)引導(dǎo)發(fā)展,反饋給參與主體真實(shí)的信息,也許是我們更好的選擇。
胡華成
最近一段時(shí)間,爛尾樓的消息逐漸多了起來(lái),也讓人們開(kāi)始意識(shí)到原來(lái)真的有很多人買到了爛尾樓,而且有很多人還無(wú)奈住進(jìn)了爛尾樓!
6月18日,有媒體報(bào)道了住了23年?duì)€尾樓的業(yè)主們。他們是1997年在廣州澳洲山莊購(gòu)買了房子,合同規(guī)定的交房日期是1998年。沒(méi)想到的是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,房子也就爛尾了。爛尾之后,有一些房子基本已經(jīng)完工,有些業(yè)主也就勉強(qiáng)住了進(jìn)來(lái)。一不小心已經(jīng)過(guò)了23年,這一批買房的人大多已經(jīng)退休。
7月9日,鳳凰網(wǎng)又關(guān)注到了爛尾8年的西安易合坊小區(qū)。有的人是在2011年買的房,有的是在2013年買的房,結(jié)果到了2015年正式停工,到現(xiàn)在沒(méi)有任何復(fù)工的跡象。
易合坊的房子要比澳洲山莊更差勁,因?yàn)檫@里沒(méi)有水電,沒(méi)有電梯。有一個(gè)業(yè)主在孩子還沒(méi)有上小學(xué)的時(shí)候買的房,現(xiàn)在孩子已經(jīng)長(zhǎng)得比自己都高了,孩子也沒(méi)能住上新房。
就在今天,搜狐旗下的焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)報(bào)道,武漢綠地光谷星河繪(簡(jiǎn)稱:星河繪)全體業(yè)主在7月10日聯(lián)名向銀行發(fā)布了《停貸告知書》。
據(jù)了解,星河繪是在2020年12月開(kāi)盤的,半年時(shí)間開(kāi)盤九次,每一次都成功告罄,預(yù)售回款達(dá)到了48億元,至少賣出去了2428套房子。平均每套房子的價(jià)格在200萬(wàn)左右。
合同的交房日期是在2022年12月31日前,可是目前項(xiàng)目的完成量不到35%,更關(guān)鍵的是,樓盤從去年8月開(kāi)始停工,目前已經(jīng)停工11個(gè)月左右。樓盤肯定不能在合同約定日期之前完工交付,開(kāi)發(fā)商違約的可能性是100%。
眼看著自己辛辛苦苦買的房子爛尾,業(yè)主們也在兩個(gè)月前同開(kāi)發(fā)商、市房管局等單位會(huì)談接近10次,仍然存在著7.25億元重點(diǎn)監(jiān)管資金被挪用的情況。
相關(guān)銀行也存在著違規(guī)放貸的情況,在樓盤還未封頂之際,四家銀行就私自放貸,銀行對(duì)此存在監(jiān)管失責(zé)的問(wèn)題。
鑒于以上情況,全體業(yè)主決定從2023年1月開(kāi)始停止還房貸,直到房子驗(yàn)收合格交付。
雖然我們不是星河繪的業(yè)主,但是從星河繪業(yè)主的《停貸告知書》中得知這些業(yè)主們的無(wú)奈,畢竟200萬(wàn)的房子并不是普通家庭能夠承受的,大概率需要掏空6個(gè)錢包才能買上一套房,結(jié)果突然間爛尾了,這讓那些掏空了積蓄買房的人該怎么過(guò)呀?
其實(shí),星河繪只是集體停貸的一個(gè)代表。據(jù)金融界不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)至少有14個(gè)爛尾樓出現(xiàn)了業(yè)主集體停貸的現(xiàn)象。其中涉及鄭州、武漢、商丘、景德鎮(zhèn)等城市。
根據(jù)已經(jīng)知道的14個(gè)樓盤發(fā)布的《停貸告知書》,一共有4.6萬(wàn)戶家庭被影響。項(xiàng)目的總價(jià)款為347億,資金缺口高達(dá)61億元。
據(jù)樂(lè)居新媒體統(tǒng)計(jì),在這些停貸的樓盤中涉及到了一些知名房企,包括:恒大、世貿(mào)、名門等。
從理論上來(lái)看,業(yè)主們擅自停貸是一種非常危險(xiǎn),甚至是違法的行為,但是業(yè)主們是有據(jù)可依的。根據(jù)央行2003年出臺(tái)的文件顯示,商品房必須在主體結(jié)構(gòu)封頂之后才能發(fā)放個(gè)人貸款。
在銀行資金轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商之后,實(shí)行??顚S玫牟呗?,銀行具有監(jiān)管的責(zé)任。而實(shí)際上,銀行并沒(méi)有盡到自己的責(zé)任,這也是爛尾樓出現(xiàn)的根本原因。因此,銀行本身就存在著巨大的責(zé)任,銀行也需要為自己不負(fù)責(zé)的態(tài)度買單,不能讓業(yè)主全盤承擔(dān)損失。
理論是理論,現(xiàn)實(shí)是現(xiàn)實(shí)。據(jù)業(yè)內(nèi)律師指出,爛尾樓類似的判罰大多是判銀行勝訴。因?yàn)榉ㄔ赫J(rèn)為業(yè)主是與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了購(gòu)買合同關(guān)系,房子爛尾,業(yè)主可以追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。然而業(yè)主與銀行簽訂的是貸款合同,換句話說(shuō),不管房子爛尾不爛尾,你都欠我這么多錢,還是要還的。
當(dāng)然大家也不要過(guò)度悲觀,因?yàn)檫€是有一部分業(yè)主勝訴的,最終不需要再償還剩下的貸款。
如何提高勝訴的概率呢?我們可以先與開(kāi)發(fā)商解除買賣合同,之前的首付就當(dāng)是打了水漂,自認(rèn)倒霉。在解除買賣合同之后,這就意味著購(gòu)買目的沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。我們?cè)倥c銀行通過(guò)訴訟的方式停止還貸,法院一般是予以支持的。
律師指出,業(yè)主們集體發(fā)布的《停貸告知書》是沒(méi)有任何法律效力的,因此想要停止還貸,還是要通過(guò)正規(guī)司法途徑來(lái)解決。
總的來(lái)說(shuō),業(yè)主集體停貸的行為肯定會(huì)給銀行帶來(lái)一定的壓力,這也讓他們?cè)谝院蟮馁Y金監(jiān)管中更加嚴(yán)格,否則容易造成雙輸?shù)木置妗?/p>
柏文喜
樓盤爛尾無(wú)法交付,從來(lái)都是房地產(chǎn)預(yù)售制下各地城建領(lǐng)域和房地產(chǎn)行業(yè)的老大難問(wèn)題。隨著此輪行業(yè)調(diào)控引發(fā)去杠桿和降低周轉(zhuǎn)速度,尤其是去年下半年以來(lái)樓市的急劇下滑,在眾多知名頭部民營(yíng)房企排隊(duì)暴雷的情形之下,各地停工爛尾項(xiàng)目又在急劇上升,而旨在防止項(xiàng)目爛尾的預(yù)售資金監(jiān)管的強(qiáng)化與不當(dāng)執(zhí)行,在很大程度上又催生了更多項(xiàng)目的停工爛尾。爛尾項(xiàng)目業(yè)主自然也就成了不得不千方百計(jì)維權(quán)的苦主,而業(yè)主維權(quán)之下能夠成功復(fù)工的項(xiàng)目并不多,因此鄭州集中了最多博士碩士的那棟“人才樓”在一眾高知業(yè)主努力之下的復(fù)工,自然也就成了新聞。
按說(shuō)預(yù)售制下應(yīng)該有著完善的行業(yè)監(jiān)管與市場(chǎng)淘汰機(jī)制,以防止項(xiàng)目資金挪用、濫用、非法轉(zhuǎn)移等可能造成的爛尾問(wèn)題,那些出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司及其主要負(fù)責(zé)人要么被市場(chǎng)無(wú)情淘汰而再無(wú)法再進(jìn)入行業(yè),要么涉及監(jiān)管失職的機(jī)構(gòu)和人員也會(huì)受到相應(yīng)的制裁而不再發(fā)生監(jiān)管缺失。但事實(shí)上,住房短缺時(shí)代從香港引入的預(yù)售制,在高周轉(zhuǎn)模式所推動(dòng)的行業(yè)大發(fā)展與造富運(yùn)動(dòng)中,還與行業(yè)的強(qiáng)政府關(guān)系特征、與土地財(cái)政緊密相連。當(dāng)政府一手緊握地根、一手緊握銀根而以土地財(cái)政為核心目標(biāo),將房地產(chǎn)行業(yè)搞成強(qiáng)政府控制且自身還扮演著行業(yè)監(jiān)管角色,在行業(yè)卻進(jìn)入魚龍混雜與全國(guó)性、公司化、規(guī)?;l(fā)展時(shí),行業(yè)監(jiān)管自然也就變成選擇性執(zhí)法特征明顯的可軟可硬、可公關(guān)和可俘獲的了,而市場(chǎng)機(jī)制所具備的天然的篩選與淘汰功能也就只能靠邊站,大量的爛尾樓和苦主的出現(xiàn)也就成了必然結(jié)果。
監(jiān)管部門雖然肩負(fù)行業(yè)監(jiān)管之責(zé),但是在出現(xiàn)爛尾樓之后卻從未見(jiàn)過(guò)哪個(gè)地方政府因?yàn)楸O(jiān)管失職而被追究過(guò)責(zé)任。在監(jiān)管賦權(quán)來(lái)自于上級(jí)并缺乏追責(zé)體制的情況下,爛尾樓受害者的維權(quán)訴求雖然也屬于監(jiān)管部門的法定職責(zé)范圍,但并未構(gòu)成這些監(jiān)管部門工作的原始動(dòng)力,敷衍塞責(zé)與得過(guò)且過(guò)自然也就成了監(jiān)管常態(tài),而對(duì)于房企預(yù)售資金的過(guò)度監(jiān)管與濫用職權(quán)卻往往成監(jiān)管實(shí)踐中的另一面。在當(dāng)前的政府監(jiān)管體制下,監(jiān)管賬戶的資金流動(dòng)聽(tīng)命于政府而非業(yè)主,但是負(fù)有監(jiān)管責(zé)任的政府部門對(duì)于具體的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)未必振梁了解且對(duì)監(jiān)管后果并不承擔(dān)責(zé)任,這種不承擔(dān)后果與不承擔(dān)責(zé)任的監(jiān)管,效果如何,自然也就無(wú)需多言了。
而按揭貸款銀行往往只關(guān)注自身的利益,當(dāng)按揭貸款行與監(jiān)管資金開(kāi)戶行合二為一時(shí),擁有優(yōu)勢(shì)資源的開(kāi)發(fā)商、對(duì)監(jiān)管后果不負(fù)的政府監(jiān)管部門,以及只考慮自身利益的銀行三者相遇,而真正承擔(dān)爛尾后果的注定苦主,也只有買房的業(yè)主與按揭人來(lái)扮演了。如此一來(lái),在行業(yè)流動(dòng)性趨于枯竭,大量房企暴雷的情況下,預(yù)售房源能否獲得市場(chǎng)信心的支持進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)榉科蟮匿N售收入,自然也就毋庸置疑了。因此,目前的行業(yè)困境,以及刺激樓市回暖的不斷邊際強(qiáng)化的調(diào)控政策淪為政策空轉(zhuǎn),這個(gè)今日之果,到底是誰(shuí)種下因,值得大家思量一番。
鄭州爛尾的“人才樓”業(yè)主自救成功只是個(gè)案,并不具備普遍的行業(yè)性借鑒意義。僅依靠業(yè)主的奮力自救,顯然無(wú)法解決爛尾樓問(wèn)題,而房企的“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”、“保交樓”在沒(méi)有外部強(qiáng)力約束的情況下淪為政治正確的空洞口號(hào)卻有著極大的可能,依靠開(kāi)發(fā)商自我道德約束恐怕更是不值一提的笑談。在負(fù)有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強(qiáng)制權(quán)卻對(duì)監(jiān)管后果并不負(fù)責(zé)任的地方政府,以及只顧自私自利卻把控著開(kāi)發(fā)商資金賬戶的銀行不入場(chǎng)的情況下,爛尾樓業(yè)主的維權(quán)似乎也就成了沒(méi)有太多希望的事情,政府當(dāng)前所倡導(dǎo)與力主的“保交樓”自然也就失去了根本依托。難道保交樓、救爛尾,依然只能靠心力交瘁的業(yè)主和按揭貸款人日復(fù)一日的上訪和被迫不斷制造群體事件來(lái)促進(jìn)解決嗎?
顯然,將負(fù)有監(jiān)管責(zé)任、擁有行政強(qiáng)制權(quán)力的地方政府與能管得住錢的相關(guān)銀行拉入“保交房”和“防爛尾”的局中,讓他們成為無(wú)法脫身、無(wú)法免責(zé)的利己主義者,才是當(dāng)今中國(guó)特有的房地產(chǎn)預(yù)售制度下解決爛尾樓問(wèn)題的基本邏輯。而這一邏輯,也是在多年以來(lái)的爛尾樓問(wèn)題化解實(shí)踐與千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)爛尾樓苦主維權(quán)之戰(zhàn)中逐步摸索和生發(fā)出來(lái)的樸素道理。因此,我對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》所報(bào)道的武漢市部分爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”事件表示謹(jǐn)慎的欣賞與支持。中國(guó)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的過(guò)去,方方面面都是多多少少的得利者,而不能僅僅讓掏空了六個(gè)錢包的買房者和按揭貸款人成為唯一的受害者和風(fēng)險(xiǎn)兜底者。
所以,面對(duì)爛尾樓問(wèn)題,我建議已經(jīng)覺(jué)悟的買房者與按揭人團(tuán)結(jié)起來(lái),在“保交樓”和保民生的政治正確之下,以“抱團(tuán)停貸”為條件,與開(kāi)發(fā)商、銀行、監(jiān)管部門充分溝通與協(xié)商,迫使這些角色厘清各自在爛尾樓“制造局”中應(yīng)付的責(zé)任,并各歸其位、各負(fù)其責(zé),促進(jìn)在爛尾樓的復(fù)生復(fù)活前提下各個(gè)角色的各得其所,堅(jiān)決不要作舍身救蛇的農(nóng)夫,并最終讓凱撒的歸凱撒,上帝的歸上帝。
不過(guò),在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)巨變而預(yù)售制度未終結(jié)之前,爛尾樓業(yè)主以“抱團(tuán)停貸”為代表的維權(quán)行為,一切都應(yīng)在法制的框架與前提之下進(jìn)行。因?yàn)閷?duì)于弱小的個(gè)體性的購(gòu)房人、按揭貸款者而言,政府監(jiān)管部門、開(kāi)發(fā)商、銀行都是組織化程度較高并擁有強(qiáng)大政商資源與強(qiáng)力權(quán)力的一方,在這些既是合作者,又是對(duì)手的組織化機(jī)構(gòu)面前,也只有知法守法才能保護(hù)好自己。同時(shí)我也呼吁消費(fèi)者協(xié)會(huì)、房協(xié)以及銀保監(jiān)會(huì)等各方利益的代表機(jī)構(gòu)能夠在新形勢(shì)下以民生為本,從行業(yè)發(fā)展與利益方的角度和高度積極協(xié)調(diào)與斡旋,爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)兼顧各方利益和行業(yè)發(fā)展的和局。
蘭香
打響這一輪“強(qiáng)制潮停貸”第一槍的是景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭,隨后全國(guó)各地多個(gè)樓盤業(yè)主跟進(jìn),因此有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃說(shuō),原來(lái)革命老區(qū)才是是法治的覺(jué)醒的基地,而這背后是這幾年不停出臺(tái)的政策都是討論如何處置、化解房企困境,卻從來(lái)沒(méi)有真正關(guān)注過(guò)作為終端風(fēng)險(xiǎn)承受者的普通購(gòu)房人。近期河南村鎮(zhèn)銀行一案的進(jìn)展,更是說(shuō)明合法權(quán)益只能靠抱團(tuán)施壓而不能靠跪著祈求,因?yàn)楹笳哂肋h(yuǎn)只能得到推脫以及逐一打壓和分化瓦解的結(jié)果。與村鎮(zhèn)銀行儲(chǔ)戶只是想拿回存款類似的是,“揭竿而起”的業(yè)主最主要的訴求就是爛尾的樓盤復(fù)工,什么時(shí)候復(fù)工,他們就什么時(shí)候還貸,這一訴求應(yīng)該說(shuō)非常合理,我們也期待看到正義聲張。
閑野散人
這好像已經(jīng)不是第一起了,這就很可怕,有一有二,就會(huì)有三、四,業(yè)主們掏著所有積蓄,還被鴿子了,結(jié)果貸款還得還,我們的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估呢?就這么急著拿韭菜的利息?
要這些錢干啥?補(bǔ)窟窿?那這個(gè)窟窿誰(shuí)去補(bǔ)?這些受傷的人,誰(shuí)去撫慰,再苦一苦老百姓嗎?
tyk
滑稽,我們的立國(guó)根本是什么?
平頭哥
李大釗說(shuō):“反抗,反抗是我們唯一的出路”!
謝行??
我說(shuō)怎么沒(méi)有評(píng)論,原來(lái)是我來(lái)早了