最近的樓市停貸潮愈演愈烈。相關(guān)統(tǒng)計顯示，截至7月14日，全國已有超過180個樓盤的業(yè)主聯(lián)名集體斷供，涉及地區(qū)包括北京、上海、河南、河北、湖北、湖南、江西、廣西、山西、遼寧、安徽、福建、江蘇、云南等多個省份。
從2021年下半年恒大爆雷引爆房地產(chǎn)危機以來，基本上已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)下了死亡證明書。盡管樓市不會像日本90年代初的泡沫破裂那樣刺激，但房地產(chǎn)泡沫難以為繼或者說正在破裂中已經(jīng)是既成事實。即使行政政策抵得住一時的賣壓，但這只會加大堰塞湖決口時爆破的威力，長遠而言并沒有太大的意義。
中國樓市是個看漲不看跌的市場，形成長期上漲預(yù)期的原因也是來自政府行政政策對樓市的過度干預(yù)，根本原因是樓市與地方土地財政高度關(guān)聯(lián)。一旦樓市崩盤，地方財政破產(chǎn)、地產(chǎn)開發(fā)商倒閉、銀行壞賬飆升，還有全國無數(shù)的購房者面臨巨額浮動虧損甚至房子被銀行收走的風險。如果樓市繼續(xù)高位躺平或者小幅下跌，就會出現(xiàn)有價無市的現(xiàn)象，這時開發(fā)商無法降價回籠資金，可能面臨被團滅的風險。所謂的有價無市，其實就是價格畸形的高，脫離基本面情況，賣的人多，底下卻無人接盤的尷尬，一是民眾預(yù)感到了房地產(chǎn)危機的嚴重，未必敢高位接盤，第二，20多年的房地產(chǎn)發(fā)展，該買房的基本都買了房了，剩下的可能是剛畢業(yè)結(jié)婚的年輕人是剛需購房者，不過近些年結(jié)婚人口也在不斷下降，除去已經(jīng)有房的，真正剛需者已經(jīng)大幅減少。另外，隨著疫情持續(xù)和房地產(chǎn)行業(yè)掉頭向下，民眾普遍捂緊錢袋，更別說還有多少炒房客和非標資金敢在這時殺入樓市的了。
中國和日本經(jīng)濟從發(fā)跡到最終走向可能都會很像，起于投資，終于泡沫破滅，最終由于泡沫的刺破、老齡化危機、轉(zhuǎn)型失敗等等原因，步入長期的停滯期。不同的是，中國政府對經(jīng)濟的掌控要比日本政府更強。未來，一個佛系、躺平和老齡化的中國社會雛形已經(jīng)初步展現(xiàn)，如果沒有改革的勇氣，一切都很難扭轉(zhuǎn)。

最近一周銀行股大跌，市場的解讀普遍是停貸潮恐引發(fā)大面積的資產(chǎn)質(zhì)量問題，實際上這頂多只能算是一個引子。真正引起銀行股下跌的核心邏輯還是貸款利率大幅下行，銀行利差大幅縮小，銀行賴以生存的核心利潤來源不足，且這種趨勢長期看不可逆，從而引發(fā)銀行股的“戴維斯雙殺”。目前國有大行和股份制銀行的市盈率集中在3-4的區(qū)間，對利差依賴相對較小的招商銀行市盈率也只有6，如果按照去年和今年1季度的利潤水平來估值，那銀行股無疑將迎來配置的黃金周。但市場給予的估值不足，核心邏輯無非是不看好銀行未來的盈利能力增長，主要是以下幾點：一是利差收窄且趨勢不可逆；二是房地產(chǎn)行業(yè)的至暗時刻還沒有到來，原有的巨量房地產(chǎn)行業(yè)貸款的不良還未消化（且將繼續(xù)大幅上漲），新的按揭（停供）不良逐步浮出水面（但這塊體量其實占比極小）；三是隨著注冊制的全面推行，金融脫媒趨勢加速，銀行從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出巨量資金無對應(yīng)體量的行業(yè)承接，銀行業(yè)的ToB端業(yè)務(wù)短期內(nèi)會利率內(nèi)卷嚴重，影響銀行盈利能力的提升（長期依然沒問題，畢竟中國以新能源為代表的制造業(yè)有望通過比較優(yōu)勢席卷全球，現(xiàn)在才剛剛開始，未來的吸納能力很強，但那是個長期故事）；四是前期支撐招商銀行、平安銀行等高估值的零售業(yè)務(wù)增長同樣遇到增長瓶頸，主要體現(xiàn)在個人客戶數(shù)的增長速度放緩，零售業(yè)務(wù)的增長進到存量博弈和相互充分競爭的時代（同互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)用戶數(shù)增長放緩是一個邏輯）（城市化放緩，人口增長放緩，能服務(wù)的客戶已經(jīng)服務(wù)到了，）。

那么如今的銀行股值得投資嗎？從投資安全性和收益確定性角度講，非常值得。當前的市盈率只有3-4倍，若銀行將三分之一的利潤用來分行（基本是這個水平），以當前價格購買銀行股，股息率在8-10%左右，假設(shè)銀行未來1年-3年盈利能力只有2021年的50%，那么股息率也能到4%-5%的水平，投資銀行股最差的結(jié)局就是當持有一筆信用債，賺取利息。若股價繼續(xù)下跌，補倉將大幅提升安全邊際并提升股息率。若你的資金量較大，且追求穩(wěn)健，并可以接受1年以上的投資期限，那當前的銀行股是非常值得配置的?？上В蟛糠秩瞬辉敢饨邮芡顿Y收益的慢慢增長，只想追逐本金的快速翻倍，這也是為什么大家熱衷于估值倍數(shù)奇高的科技股、醫(yī)藥股等（話說當前的醫(yī)藥應(yīng)該是2022年下半年確定性最強的賽道了）。

當住房的喜劇，變成爛尾的悲劇，該如何收場，是目前國內(nèi)眾多的爛尾樓相關(guān)方面臨的現(xiàn)實問題。是追究誰之錯，還是解決問題？恐怕出了問題，各方都在考慮該誰承擔責任，風險是否可控。從農(nóng)行、建行布告來看，涉及“保交樓”風險總體可控。但是其他家銀行呢？近期早已沸沸揚揚的城市和村鎮(zhèn)銀行呢？對于總的貸款額占比可能數(shù)額不大，但是絕對的數(shù)字可能也不小，對于某些區(qū)域來說，可能問題也會比較突出。

那么業(yè)主抱團停貸結(jié)果會怎么樣？接下來將面臨什么問題？房子爛尾或延期，業(yè)主停貸，想以此對銀行施加壓力，促進爛尾樓盤的復(fù)工，因為業(yè)主要的是房，可是房子要不到了，業(yè)主不能一個人承擔風險，要轉(zhuǎn)嫁風險，首選是銀行，因為房子無期，可月供照付。

根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定爛尾樓盤的業(yè)主還是有償還貸款的責任，銀行就抵押房產(chǎn)與業(yè)主簽訂了貸款合同，銀行已經(jīng)將貸款付給開發(fā)商。商品房買賣合同是業(yè)主和開發(fā)商之間的合同，樓盤爛尾銀行是不承擔責任的。停貸的業(yè)主會面臨銀行的征信記錄和訴訟，停貸的業(yè)主面臨失信等風險。

其實對于銀行來講，大規(guī)模停貸帶來的是不良貸款，銀行是容許一定的壞賬率，甚至可以把不良資產(chǎn)打包給資產(chǎn)管理公司，降低自身風險。爛尾業(yè)主的停貸問題不僅僅是一個法律問題，而是一個社會問題，是商品房預(yù)售制度帶來的問題。事實是，一群傾其所有買房的普通人，拿不到房子的同時還要不斷的負擔貸款，讓業(yè)主面臨極度困境。

爛尾樓事情可能情況更為復(fù)雜，也不乏存在銀行違規(guī)、房企違規(guī)、監(jiān)管不力等。如果把鍋甩給了各家銀行，則開啟了一種風險轉(zhuǎn)嫁的先例，這對銀行影響也是巨大。爛尾事件，不是一方面的原因，最終如何解決，還是要相關(guān)部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，尋求解決之道，事以致此，需要各方都有個積極解決問題的態(tài)度，畢竟房子問題，關(guān)乎國計民生千家萬戶，不可小視。

在我此前的信托經(jīng)理職業(yè)生涯中，搞過3個河南省的地產(chǎn)項目，一個位于ZK市，一個位于ZM縣，還有一個位于ZZ航空港南港區(qū)。

ZK的項目是個溫州民企開發(fā)的，本世紀初以招商引資的身份拿地八百畝，項目上的骨干本是派駐的溫州人，多年古典酒文化浸潤下已與土著無異。我看項目的時候還是2017年，聽項目總感慨，當年同一批被招商引資的基本都進去了，老板當年那些資金投在哪里不行，非投這么一個鳥不拉X之地——啃了十多年還沒開發(fā)完。

也看了城里的其他樓盤，當時正是恒大、碧桂園橫掃四五六線如卷席的年代，二者產(chǎn)品力在周圍一堆上世紀職工家屬樓般的競品襯托下，實屬摧枯拉朽，豪橫仿歐的售樓處、N柱擎天的噴泉水景就足以鶴立雞群。平心而論，那時候在一個普通的內(nèi)陸北方小城，能住進恒大也確是消費升級了。臨別之時，還慕名看了荷蘭建業(yè)的競品，售樓處胡老板的題詞令我印象深刻，至今沒忘——“讓河南人民都住上好房子！”

ZM的項目是在2019年看的，ZZ、濟南、天津等北方重鎮(zhèn)的樓市景氣指數(shù)巔峰已過。在ZZ外圍，打折賣房已開始不得不為，但更多的人還覺得這只是技術(shù)調(diào)整。道理很簡單，河南省的人太多了，ZZ市的人也太多了，什么樣的樓盤總會有適合的客群；ZZ地處中原，已是國家級中心城市，米字型高鐵線路在此交匯，四通八達、天地廣闊！記得在項目旁的一個小學目睹了放學時刻，排隊的小朋友匯成長龍、穿過紅綠燈十字路口，同行的領(lǐng)導(dǎo)都不禁掏出手機拍照。

這個項目的開發(fā)商屬于港資穩(wěn)健派，收了地頭大鱷的土儲，其融資杠桿比內(nèi)地同行還是收斂很多，彼時出來做非標也是種業(yè)務(wù)恩賜。所以借殼融資、毛地抵押也不是不能忍受。

航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)南區(qū)的項目是在2021年看的，系杭派精工的品牌房企收了當?shù)胤科蟮耐羶Α．敃r感覺港南區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施確實很棒，道路寬闊、綠化工整，但萬事俱備只欠東風——就缺人，打輛網(wǎng)約車再回機場都頗為捉急。在這樣一個人口大省的人口大市，人已不是可無限量無差別供應(yīng)的了。

審批會上領(lǐng)導(dǎo)問了一個問題，特大暴雨引發(fā)的水災(zāi)對區(qū)域市場有無影響。我信心滿滿，短期沖擊不改長期向好。當時有信心的可不只我一人，抵押物的并購對價是6.65億元，知名外部評估機構(gòu)給出的評估價是9.42億元，風控經(jīng)理表示看不下去了，窗口指導(dǎo)壓降到7.28億元……這項目之后，我差不多就開始嘗試切割地產(chǎn)融資項目的工作了，直到這兩天看到“全國業(yè)主發(fā)布強制停貸項目統(tǒng)計表”……地產(chǎn)危機從同業(yè)群里小范圍的悲戚，已演變成家族群里都傳播的恐慌，韭菜再多，也架不住鐮刀這么不可持續(xù)發(fā)展啊。

從信托公司轉(zhuǎn)行到證券公司，個人感慨之一就是真別過度迷戀確定性，此時此刻依然有很多資金苦苦追求高息的“無風險”利率，以為可以一直穩(wěn)穩(wěn)地躺賺戰(zhàn)勝CPI、GDP增速的利得。但固收也好，權(quán)益也好，投的都是概率，安全都是相對的、動態(tài)的、辯證的。

人們在感性上總是以為有波動才有概率，有概率才有風險。實際上那些笨拙的信用資產(chǎn)雖然沒有公允價值的波動呈現(xiàn)，但實際上也每時每刻都在承受著價值的拷問，只不過在最終兌付之際，它才如同開盲盒一樣告訴你究竟是0還是1。如果有一個統(tǒng)一交易市場賦予信托受益權(quán)以流動性，讓集合資金信托份額從持有到期性資產(chǎn)變成交易性金融資產(chǎn)，我相信你也能看到估值波動的上竄下跳、閃崩暴漲。

看不到≠不存在。去年此時，如果問A股指數(shù)腰斬和地產(chǎn)金融泡沫破滅，這兩者在一年后哪個概率更大，你會怎么選？此時此刻，若再問A股指數(shù)腰斬和城投剛兌信仰破滅，這兩者在一年后哪個概率更大，你又會怎么選？

市場上永遠不乏賺取超額收益的機會，投資就是對贏面下注。但若想一勞永逸獲得“安全”且“豐厚”的永動機式紅利，甚至迷信到“蒙眼狂奔”的地步，只能說是生不逢時了。