一堆爛水果和一個(gè)美麗的果盤之間的價(jià)值差距，通常被用來講述投行的價(jià)值所在。而資產(chǎn)管理公司（AMC），正是將一些問題資產(chǎn)通過甄別、剝離、重整和引入資源，進(jìn)而讓其重新體現(xiàn)市場價(jià)值和恢復(fù)活力的機(jī)構(gòu)。為了化解爛尾樓危機(jī)，鄭州近日以下屬國企聯(lián)合地方AMC直接下場，擬聯(lián)合發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)紓困基金來助力“保交樓“問題，可謂在全國領(lǐng)風(fēng)氣之先。

作為近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口擴(kuò)張和城市發(fā)展都非?？斓闹性谝淮蟪鞘械泥嵵荩哌_(dá)三分之一左右的項(xiàng)目爛尾率，同樣也讓鄭州成為全國范圍內(nèi)的爛尾樓標(biāo)桿性城市。如果說村鎮(zhèn)銀行問題代表了以河南為代表的基層金融生態(tài)的真實(shí)狀況，而以反復(fù)賦紅碼來限制村鎮(zhèn)銀行儲(chǔ)戶合法維權(quán)代表了河南社會(huì)治理與應(yīng)對危機(jī)的地方政府能力水準(zhǔn)的話，則如何化解大量的爛尾樓以及因此引發(fā)的爛尾樓業(yè)主“抱團(tuán)停貸”問題，就成了鄭州地方政府當(dāng)下必須面對的課題。

這不但因?yàn)猷嵵菔杏騼?nèi)大面積的爛尾樓的出現(xiàn)，本身就是地方政府無法回避的責(zé)任，而“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮對于新房市場心理的影響與打擊更是不言而喻。這無疑將危及本來已經(jīng)去化壓力極大的鄭州樓市，更會(huì)讓土地財(cái)政依賴度較高的鄭州雪上加霜。也正是在此重壓之下，鄭州地方政府已無暇顧及下屬的住建部門與監(jiān)管銀行在“爛尾樓”問題上依然相互推責(zé)的互懟來行為，而是直接響應(yīng)銀保監(jiān)會(huì)的號(hào)召親自下場，以國企聯(lián)合地方AMC設(shè)立地產(chǎn)紓困基金解決爛尾樓的問題了。

其實(shí)，自此輪調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)流動(dòng)性困境而引發(fā)不少民營百強(qiáng)房企排隊(duì)暴雷的去年下半年起，行業(yè)主管部門和監(jiān)管部門就一直在呼吁并給予各種行業(yè)政策與金融支持，來引導(dǎo)優(yōu)秀房企以市場化形式進(jìn)行項(xiàng)目并購來試圖化解行業(yè)流動(dòng)性問題，甚至動(dòng)員四大AMC和地方AMC參與出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)盤整來推動(dòng)行業(yè)重整與回暖，以努力促使行業(yè)盡快回到良性循環(huán)的軌道。

但是無論政策層面如何推動(dòng)和如何給予金融支持，除了少數(shù)房企如招商蛇口、華僑城、華潤置地借機(jī)發(fā)行了旨在置換和優(yōu)化自身債務(wù)結(jié)構(gòu)的并購債之外，此項(xiàng)工作在實(shí)質(zhì)上并沒有獲得太大的推進(jìn)。這一方面，是由于并購市場的“二手車”效應(yīng)，使得愿意出讓的項(xiàng)目普遍質(zhì)地較差進(jìn)而失去了并購價(jià)值，而尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算階段的出險(xiǎn)房企對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目一般都存在還想借此翻盤的惜售心理無法實(shí)現(xiàn)使其進(jìn)入并購市場；另一方面，在行業(yè)陷入整體性的流動(dòng)性困境，項(xiàng)目估值在大大下降的同時(shí)往往還背負(fù)著大量的債務(wù)和被設(shè)定了各種優(yōu)先權(quán)，自然讓以項(xiàng)目并購來推動(dòng)行業(yè)重組與實(shí)現(xiàn)行業(yè)流動(dòng)性恢復(fù)的思路就成了鏡花水月。

而AMC的長處，是對不良資產(chǎn)的處置與整理，但AMC發(fā)揮該長處的前提，是獲得出險(xiǎn)房企的資產(chǎn)管理權(quán)。在出險(xiǎn)房企尚未進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，還試圖努力自救和通過重整來恢復(fù)生機(jī)的狀態(tài)下，AMC就只能成為這些出險(xiǎn)房企自救的配角和資源提供者，而無法成為資產(chǎn)處置的主導(dǎo)者，自然也就致使AMC的隆重出場，至今也是一場雷聲大雨點(diǎn)小的空歡喜。也正因?yàn)槿绱?，在今年以來代表性房企銷售去化近乎腰斬、新增暴雷房企不斷而爛尾樓問題日益嚴(yán)重的當(dāng)下，爛尾樓業(yè)主們的“抱團(tuán)停貸”行為，將行業(yè)流動(dòng)性困境之嚴(yán)重狀況徹底揭出進(jìn)而將“保交樓“推向了政治正確的高度，自然也就為無力復(fù)工復(fù)產(chǎn)的房企與項(xiàng)目公司被迫接受AMC的接管，將資產(chǎn)處置與管理權(quán)交給AMC創(chuàng)造了條件。

正是因?yàn)榉科笠揽孔陨淼牧α恳褵o法實(shí)現(xiàn)爛尾項(xiàng)目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)以解決保交樓的問題，地方政府以國企聯(lián)合AMC進(jìn)駐接盤也就成了解決“保交樓”這一社會(huì)問題的可選項(xiàng)。當(dāng)項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)以被動(dòng)或者主動(dòng)的形式轉(zhuǎn)移到AMC方面以后，AMC即可發(fā)揮自身的資產(chǎn)甄別、風(fēng)險(xiǎn)剝離和隔離、資產(chǎn)托管以及重新盤活的長處，以原項(xiàng)目公司的權(quán)益來抵償與化解部分債務(wù)，再通過提供外部增信、AMC自身注資以及引入新的資金等方式恢復(fù)建設(shè)，也就成了順理成章的事情。而鄭州國企聯(lián)合地方AMC發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，正是旨在AMC下場助力“保交樓”提供必要的資金支持。

也只有當(dāng)爛尾樓問題惡化到業(yè)主們的“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮蔓延到危及樓市運(yùn)行和土地財(cái)政，危及到足夠級(jí)別的官員烏紗帽安全時(shí)，作為高周轉(zhuǎn)模式下快速發(fā)展的房地產(chǎn)紅利的最大分享者，與開發(fā)商、監(jiān)管銀行聯(lián)手制造了爛尾樓問題的地方政府，才不得不出手來加以處置。同樣，也只有問題嚴(yán)重到依靠自身無法復(fù)工復(fù)建和無力回天，而又面臨著政治正確無法推卸的“保交樓”任務(wù)時(shí)，開發(fā)商才肯將項(xiàng)目主導(dǎo)權(quán)主動(dòng)或者被動(dòng)交出來，接受旨在“實(shí)現(xiàn)”保交樓“的命運(yùn)安排。

其實(shí)，出險(xiǎn)房企未來的出路也同樣如此，只有當(dāng)其完全失去自救能力而放棄主動(dòng)重整與重組的努力時(shí)，市場出清和行業(yè)重整的機(jī)會(huì)才會(huì)真正到來。也只有到了這個(gè)時(shí)候，市場中從不缺乏的“食腐者“與虎視眈眈的”撿尸人“才會(huì)大量出現(xiàn)。因?yàn)樵敢獬誀€水果的人很少，但是卻很少有人能夠拒絕繽紛而美味的果盤的誘惑。

爛尾樓問題已經(jīng)成為死結(jié)。銀行要業(yè)主還房貸，業(yè)主要開放商蓋樓，開發(fā)商爆雷了或者跑路了。這里面的開發(fā)商有恒大、融創(chuàng)、陽光城、佳兆業(yè)、綠地、新力……這些知名的開發(fā)商都已經(jīng)爆雷了。
恒大集團(tuán)名下的爛尾樓最多，遍布中國30個(gè)省份。去年11月，恒大全國1,322個(gè)建案中，已成交、未竣工的項(xiàng)目面積超過30萬平方米。全國涉及“保交房”約有600萬～800萬套，其中恒大就有140萬套，總資金缺口在2萬億至3萬億。
要回應(yīng)民眾的訴求，就要給這些僵尸企業(yè)輸血，而且是巨額的資金，這些資金來自哪里？國家財(cái)政？顯然不可能。AMC（資產(chǎn)管理公司）的入局似乎標(biāo)志著不良資產(chǎn)變賣將是一種融資方式，但這個(gè)時(shí)候誰會(huì)去接恒大、融創(chuàng)的房子？除非大幅降價(jià)出售，但大幅降價(jià)顯然地方政府不會(huì)同意，想來想去，國有銀行貸款可能還是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的融資渠道，為了國家社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需要，不計(jì)商業(yè)利益，但儲(chǔ)戶的利益又如何保證？總之，這確實(shí)很難辦，只是拆東墻補(bǔ)西墻，但總歸是要先把眼前的危機(jī)度過去再說，因?yàn)榍愤@些業(yè)主的實(shí)在太多。
一方面需要深刻檢討整個(gè)預(yù)售制度，另一方面，需要厘清開發(fā)商、業(yè)主和地方政府官員各自的責(zé)任。預(yù)售制度引自香港的賣樓花制度，但在實(shí)際操作中由于各方無法堅(jiān)決執(zhí)行其中的一些重要步驟，導(dǎo)致預(yù)售制度走向危機(jī)，而香港則幾乎沒有爛尾樓。詳細(xì)一點(diǎn)說，香港在整個(gè)預(yù)售過程中業(yè)主只需付三成的首付款，即使最后爛尾，沉沒成本頂多也就三成首付。而且這三成首付交由律師行嚴(yán)格保管，由此保證了業(yè)主們的利益。待樓建成交付之后，業(yè)主才開始貸款交按揭，把剩下的七成尾款補(bǔ)齊。
國內(nèi)則完全是另一幅景象。開發(fā)商地一批下來，就急著預(yù)售，銀行則準(zhǔn)備房貸，這時(shí)連樓的影子也沒見到，全款已經(jīng)付齊，而且劃到了開發(fā)商的賬戶。這里面涉及到銀行的責(zé)任是提前貸款。第一，中國人民銀行法規(guī)明確要求各商業(yè)銀行，在建筑物沒有封頂之前，不允許發(fā)放貸款。第二，抵押貸款缺少抵押物，本身也違背銀行自己的規(guī)章制度。另外，銀行還有第三方監(jiān)管的責(zé)任，本應(yīng)該監(jiān)控整個(gè)交付過程中的資金安全，卻讓監(jiān)管賬戶名存實(shí)亡，對開發(fā)商提前亮綠燈放行，在法律上這個(gè)責(zé)任應(yīng)該由銀行承擔(dān)。
可實(shí)際上，銀行的第三方監(jiān)管權(quán)被當(dāng)?shù)胤抗芫旨芸?，由于政府部門的積極干預(yù)，監(jiān)管方銀行淪落為命令執(zhí)行者，最終監(jiān)管賬戶資金的流失責(zé)任應(yīng)該由房管局承擔(dān)。對開發(fā)商來說，搞定領(lǐng)導(dǎo)給他開綠燈并不是太難的事，這樣自己高周轉(zhuǎn)、高杠桿的買賣才能繼續(xù)維持下去。時(shí)間久了，這種違規(guī)的行為也就心照不宣了。
對業(yè)主而言，并無太多責(zé)任要擔(dān)，頂多只能說是對這樣明顯的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)存在失察的責(zé)任。但十多年都是這么過來的，業(yè)主自然對風(fēng)險(xiǎn)放松了警惕。另外，他們也忽視了政府堅(jiān)決要整治房地產(chǎn)亂象、降低行業(yè)杠桿風(fēng)險(xiǎn)的決心。
對開發(fā)商而言，當(dāng)然是首要責(zé)任人，整個(gè)行業(yè)應(yīng)該反思幾十年來大躍進(jìn)式的高周轉(zhuǎn)模式，尤其是許家印，盲目擴(kuò)張、好大喜功，對債務(wù)不知敬畏，最終葬送自己的前程不說，也讓千百萬業(yè)主跟著他一起遭殃，這種就是唯利是圖的紅頂奸商，根本配不上企業(yè)家的稱號(hào)。帝國看似無比強(qiáng)大，卻整個(gè)建立在海市蜃樓之上，一旦政府收縮杠桿，銀行不放貸，資金流立馬枯竭，債務(wù)危機(jī)隨之而來。把我最喜歡的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一句話送給大家：要像警惕瘟疫一樣，警惕債務(wù)。

這應(yīng)該是鄭州地方政府針對爛尾樓問題的第一次正面解決問題。作為爛尾樓最多的地區(qū)，除了給爛尾樓業(yè)主賦紅碼以外，之前并沒有看到鄭州地方政府在這個(gè)問題上有什么作為。如今在停貸潮愈演愈烈，風(fēng)險(xiǎn)開始蔓延到銀行體系之后，終于開始了遲來的紓困行動(dòng)。

但是這個(gè)紓困基金身上還有很多疑問，比如與開發(fā)商鄭州地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合設(shè)立該基金的河南資產(chǎn)管理有限公司稱，該基金將“參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作”。但是這么多樓盤要保交房，需要的巨量資金從何而來？這個(gè)紓困基金到底規(guī)模有多大？能夠覆蓋多少樓盤？這些都有待驗(yàn)證。

客觀公正。