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福州試點現(xiàn)房銷售

2022-07-21 14:30
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近日福州市永泰縣掛出一幅“商業(yè)+住宅”性質(zhì)的建設(shè)用地,定于8月5日上午拍賣。這塊地價格不高,起拍價僅4000萬元,起始樓面價只有1106元/平方米,溢價率最高不得超20%。一個不起眼的縣城地塊卻意義重大,因為這是福州首宗要求“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地。我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度已實行了整整28年,近年來,東部沿海多地都曾提出或探索試點現(xiàn)房銷售,比如杭州、蘇州等,但目前都偃旗息鼓。 | 相關(guān)閱讀(第一財經(jīng))
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柏文喜

柏文喜

時刻保持行業(yè)新鮮感的地產(chǎn)老兵

為什么商品房預(yù)售制度難以終結(jié),而且在我國不少城市試點現(xiàn)房銷售之后又偃旗息鼓了?

作為住房供應(yīng)短缺時代的產(chǎn)物,中國內(nèi)地的商品房預(yù)售制度從香港引進(jìn),曾極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,在充分利用社會資源擴(kuò)大商品房供應(yīng)的同時,也形成了具有中國內(nèi)地特色的高杠桿高負(fù)債支持下的高周轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展模式。而這種高周轉(zhuǎn)模式一旦遭遇行業(yè)下行,當(dāng)銷售回款不暢或者融資出現(xiàn)問題時,就容易出現(xiàn)企業(yè)流動性困難,乃至發(fā)生現(xiàn)金流斷裂和項目停工停建,造成大量的爛尾樓。

預(yù)售制度其實在不少發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體也同樣存在,但這些國家的預(yù)售制與中國內(nèi)地有著根本的不同。就內(nèi)地房地產(chǎn)預(yù)售制的老師香港而言,所謂的“賣樓花”預(yù)售制度,很大程度上只是樓位預(yù)訂,也就是由買房者按照圖紙繳納少量訂金,且這部分訂金由開發(fā)商與買房者共同委托的律師樓監(jiān)管,而開發(fā)建設(shè)資金主要依靠開發(fā)商向銀行貸款解決,只有在樓盤即將交付時買房人才會開始按揭貸款。如此一來,在項目爛尾的情況下,買房者最多損失的只是訂金而已。但內(nèi)地樓市的按揭貸款是在項目達(dá)到預(yù)售條件時即可發(fā)放,并由地方政府與銀行共同監(jiān)管,而這種監(jiān)管在流為形式審查的同時亦很容易被開發(fā)商的“公關(guān)”俘獲,從而造成事實上的監(jiān)管無效甚至與開發(fā)商的合謀,導(dǎo)致監(jiān)管資金的普遍性挪用和轉(zhuǎn)移。這也是開發(fā)商得以在杠桿之上加杠桿,實現(xiàn)負(fù)債推動下的快速發(fā)展的前提條件。

商品房預(yù)售制度促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)利用社會資源擴(kuò)大市場供給和解決住房短缺問題,而預(yù)售資金監(jiān)管就成為支持預(yù)售制度落地實施的保障。但也正是預(yù)售資金監(jiān)管的不到位和事實上的監(jiān)管失效,給房企創(chuàng)造了挪用項目資金加杠桿以推高企業(yè)規(guī)模的機(jī)會。而杠桿之上加杠桿、明杠桿之下包含暗杠桿所造成的高負(fù)債壓力,自然迫使房企將高周轉(zhuǎn)推向了極致。高周轉(zhuǎn)模式讓房企得以用較少的核心資本獲得了極大的營收規(guī)模的同時,也與地方政府旺盛的土地財政需求達(dá)成了較高的契合度。這一點,體現(xiàn)在作為監(jiān)管部門的地方政府在土地出讓合同中往往載有項目開發(fā)建設(shè)時限這一明顯推高開發(fā)商周轉(zhuǎn)要求的條款之中,反過來也就必然造成地方政府對于開發(fā)商預(yù)售資金監(jiān)管上的流于形式和對開發(fā)商挪用、轉(zhuǎn)移監(jiān)管資金的默許以及有意無意的無視狀態(tài)。

試想想看,如果監(jiān)管得以嚴(yán)格執(zhí)行和資金僅限于本項目使用,怎么會出現(xiàn)那么多的爛尾樓、怎么會出現(xiàn)開發(fā)商的連續(xù)加杠桿和企業(yè)規(guī)模的如此快速膨脹?如果沒有開發(fā)商規(guī)模的迅速膨脹,除了市場供應(yīng)增速下降進(jìn)而導(dǎo)致無法達(dá)到目前的供應(yīng)總量水平之外,自然也就無法產(chǎn)生目前如此之多的土地需求與相關(guān)稅費,地方政府的土地財政也就失去了快速增長的支柱。因此,正是監(jiān)管對于開發(fā)商的默許,甚至是和開發(fā)商自覺不自覺的合謀才造成了預(yù)售制下資金監(jiān)管的失效,與房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式及其所支持的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈,乃至土地財政的飛速發(fā)展。

預(yù)售制下監(jiān)管失效所造就的高周轉(zhuǎn)模式和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場規(guī)模,創(chuàng)造了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所涉及的巨大的投資、建設(shè)、就業(yè)、稅收以及土地出讓金收入規(guī)模,這些自然都成為捆綁于高周轉(zhuǎn)模式所支持的當(dāng)前行業(yè)規(guī)模上的既得利益。如果取消期房銷售制度,甚至只要預(yù)售資金嚴(yán)格監(jiān)管到位的話,就會必然大大壓縮房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)杠桿,進(jìn)而引發(fā)行業(yè)規(guī)模的大幅收縮,而整個產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模的收縮和依附其上的相關(guān)投資、建設(shè)、就業(yè)、稅收和土地出讓金收入下降,也會引發(fā)行業(yè)格局的劇烈調(diào)整和大量壞賬的爆發(fā)。這自然是現(xiàn)有利益格局下相關(guān)利益方所不愿意接受的,這也是商品房預(yù)售制度遲遲無法取消,而預(yù)售資金強(qiáng)化監(jiān)管通常也總是雷聲大雨點小的真正原因,更是不少城市曾經(jīng)試行停止預(yù)售和實現(xiàn)現(xiàn)房銷售卻很快無疾而終的主要原因。但凡要涉及動自己奶酪的事情,試問又有多少人能夠作到?

我國內(nèi)地的商品房預(yù)售制實行了28年,確實已形成一種巨大的行業(yè)慣性和各種利益的深度捆綁,導(dǎo)致目前的既得利益方都無法重回現(xiàn)房銷售制度,以至于現(xiàn)房銷售在很大程度上也就成為只能在口頭上喊喊,而在現(xiàn)實中無法落地的海市蜃樓。但是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生根本性變化的情況下,取消房地產(chǎn)預(yù)售制度的市場條件已然成熟。而且目前的預(yù)售制度在因各方利益糾纏而造成資金監(jiān)管失效且基本無法杜絕,而其所引發(fā)的問題卻十分嚴(yán)重的情況下,也到了不得不取消的時候了。

不過,一旦改預(yù)售制為現(xiàn)房銷售,則會直接導(dǎo)致房企杠桿率的下降和行業(yè)規(guī)模的收縮,在直接影響樓市供給總量的同時,也會引發(fā)來自行業(yè)稅費和土地出讓金收入的巨減,必然也會引發(fā)行業(yè)融投資規(guī)模的下降和建設(shè)規(guī)模的下降,甚至帶來GDP的收縮,因房地產(chǎn)市場規(guī)模收縮而帶來的產(chǎn)業(yè)鏈負(fù)面影響也是不言而喻的。所以預(yù)售制改為現(xiàn)房銷售必須是個漸進(jìn)過程,或者有必要學(xué)習(xí)香港和其他國家的預(yù)售制,將銀行按揭貸款的發(fā)放后置于房屋交付這個節(jié)點前后,讓房企主要依靠向銀行貸款去完成開發(fā)建設(shè),這樣也就不會出現(xiàn)大規(guī)模的項目爛尾了,而且因此引發(fā)的行業(yè)規(guī)模的收縮也會相會緩和和有限,對涉及房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的沖擊和對土地財政的沖擊也會更小一些,如此才具有更加現(xiàn)實的可實施性。

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田律師

田律師

同樣的策略在不同的時期和環(huán)境中會起到不同的效果。5年甚至更早之前“現(xiàn)房銷售”沒有辦法推進(jìn),主要還是因為一方面購房需求端還很旺盛,另一方面開發(fā)商滾動式的償還貸款而隱藏了杠杠壓力。但是自從近期全國300多個爛尾樓斷供事件拉爆房地產(chǎn)最大的雷之后,各個利益相關(guān)方都更冷靜了。

銀行方面即便整體風(fēng)險可控,但伴隨一不小心就得幫開發(fā)商背黑鍋的風(fēng)險明顯升高,未來會傾向于對地產(chǎn)商做更嚴(yán)格的貸款審核。賣地的地方政府更是不能躺平,地產(chǎn)維權(quán)作為群體性事件高發(fā)區(qū),無疑時刻挑戰(zhàn)著其KPI。而現(xiàn)房銷售策略似乎能從根本上解決前兩者的困境。

對地產(chǎn)商而言顯然是最不友好的。但有什么關(guān)系呢,中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了存量時代,新房建設(shè)放緩不過是供需關(guān)系決定的正常結(jié)果。因此,本次福州的試點現(xiàn)房銷售是否受到地產(chǎn)商的認(rèn)可并不重要,重要的是它標(biāo)志著中國房地產(chǎn)行業(yè)終于真正跨入了買方市場。

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