房地產(chǎn)企業(yè)應實行類金融業(yè)的強監(jiān)管模式

當下，關于預售制和現(xiàn)房制的爭論都沒有觸及房地產(chǎn)業(yè)的本質屬性，根據(jù)國家統(tǒng)計局《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)（服務業(yè)），K門類，行業(yè)編號70，是與金融業(yè)并列的。房地產(chǎn)行業(yè)本質上是一個類金融的行業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，帶動鋼材、水泥等材料行業(yè)、建筑施工、設計裝修等其他行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)商并不直接建房子，它的主要職能本質上就是融資。不管是買地、賣樓花、賣現(xiàn)房，地產(chǎn)商從事的主要工作就是資金融通。

不管實行預售制，還是實行現(xiàn)房制，都改變不了房地產(chǎn)類金融的屬性。預售制下，地產(chǎn)商的杠桿率高一些，所以市場持續(xù)調整下，銷售不暢容易導致暴雷，容易出現(xiàn)爛尾樓；現(xiàn)房制下，地產(chǎn)商的杠桿率名義上會低一些，但地產(chǎn)商不會全額支出建房子的所有資金，定金可能會大比例上升，借款也會增加不少，房子的建設成本會增加很多，從經(jīng)濟效益和全社會融資規(guī)模角度看，現(xiàn)房制下，房地產(chǎn)占用的資金可能反而會更多，因為杠桿率降低了；占用資金的時間會更長，因為銷售回款的耗費時間會增加很多。

現(xiàn)房制可能會減少爛尾樓的出現(xiàn)，但同時也會極大的縮減地產(chǎn)商的產(chǎn)出效率，長期來看，現(xiàn)房制會造成新房供應的短缺。新房短缺在人口流出的城市不算大的問題，但對于人口凈流入的城市而言，住房短缺會導致房價（含二手房）的提升。這對新遷入城市的居民是極為不利的，他們勢必要付出比期房制下更多的住房成本。這一點，不是可能發(fā)生，而是100%會發(fā)生的。

從提升資金使用效率和增加新房供應的角度看，預售制仍是最佳選擇，地產(chǎn)商提升了投資回報率，購房者也會享受較低的房價，這是兩全其美的事情。在房價持續(xù)上漲而銷售順暢的情況下 ，預售制不會造成交房困難。但在市場調整時間過長的情況下，應對地產(chǎn)商進行類金融監(jiān)管，加強地產(chǎn)商資金流動的監(jiān)管，控制資本消耗，嚴格設定凈負債水平。2021年實行的“三條紅線”監(jiān)管是遠遠不夠的，地產(chǎn)商本質上是融資商，應該像銀行監(jiān)管一樣，嚴格資本充足率監(jiān)管，給所有的地產(chǎn)商套上資本無序擴展的“韁繩”，每增加一個項目，根據(jù)項目投資額，必須補充增加相應的資本，也就是“有多少錢，就蓋多少房子”。每家地產(chǎn)商應向監(jiān)管層定期報告流動資金充足度和資本充足率情況。

恒大地產(chǎn)事件將是一個影響深遠的標志性事件，它發(fā)生在我們的城鎮(zhèn)化率還不足70%的情況下，怎么妥善處理這個問題，是一個比較嚴峻的考驗。讓恒大直接破產(chǎn)清算，顯然不是一個最佳選項，因為它牽涉了太多人的“城市生活夢想”。讓夢想窒息，顯然不是普通民眾可以承受的，那也太賈躍亭了。

現(xiàn)房銷售是地產(chǎn)市場走向成熟的一個重要的標志，也是地產(chǎn)企業(yè)能力的一種體現(xiàn)。福州下面一個縣里面一個項目的試水能不能成為整個地產(chǎn)市場的主流，現(xiàn)在判斷還為時尚早。

目前地產(chǎn)企業(yè)都處在水深火熱之中，銷售承壓，融資困難，在此時如果再實行“現(xiàn)房銷售”這樣的激進政策，無疑會是壓倒房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。就如同業(yè)界判斷“房地產(chǎn)稅”短期不會出臺一樣，現(xiàn)在的時機需要的是政府和地產(chǎn)企業(yè)協(xié)力“保命”。

現(xiàn)房銷售在西方發(fā)達國家已經(jīng)是絕對主流，國內(nèi)也一定會通過市場的力量，慢慢地形成一現(xiàn)房銷售為主流的模式，屆時，只有資金雄厚，現(xiàn)房銷售的地產(chǎn)公司才能在買方市場的基本面下生存和發(fā)展。