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經(jīng)濟(jì)日報(bào):堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞

2022-07-27 09:30
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當(dāng)前我國商品房預(yù)售制的許多問題出現(xiàn)在監(jiān)管方面。與很多國家實(shí)施的購房者按工程進(jìn)度支付款項(xiàng)相比,我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度是在交房之前購房者就支付全款??铐?xiàng)進(jìn)入指定賬戶后,根據(jù)工程進(jìn)度按照相關(guān)比例撥付。問題出現(xiàn)在地方有關(guān)部門和負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)的單位,或是沒有嚴(yán)格按照相關(guān)制度執(zhí)行監(jiān)管,或是執(zhí)行不到位。應(yīng)明確的是,在商品房市場出現(xiàn)一定下行趨勢時(shí),不一定是取消預(yù)售制好的時(shí)間窗口。應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,特別是對可能造成“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管漏洞應(yīng)堅(jiān)決堵住,讓預(yù)售資金監(jiān)管制度更好發(fā)揮正面效應(yīng)。 | 相關(guān)閱讀(澎湃)
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柏文喜

柏文喜

時(shí)刻保持行業(yè)新鮮感的地產(chǎn)老兵

在爛尾樓業(yè)主們?nèi)虩o可忍而“抱團(tuán)停貸”并形成風(fēng)潮之后,預(yù)售制及其資金監(jiān)管問題成為業(yè)界與輿論關(guān)注和質(zhì)疑的焦點(diǎn)。而在鄭州和西安監(jiān)管方正在就監(jiān)管失責(zé)問題與銀行互懟互撕之際,銀保監(jiān)從行業(yè)高度擱置分歧而發(fā)出了各方協(xié)調(diào)保交樓的號召,鄭州國企聯(lián)合地方AMC設(shè)立基金助力保交樓、國務(wù)院常務(wù)委員會(huì)上周決定由建行發(fā)起設(shè)立特別基金助力行業(yè)復(fù)蘇與棚改的決策也讓爛尾樓問題迎來了政策面的一抹亮色,資本市場業(yè)迅即也以房地產(chǎn)板塊的普遍大漲和數(shù)家房企的漲停作出了正面反應(yīng)。

多個(gè)城市之前也曾進(jìn)行過取消預(yù)售制的試點(diǎn),但結(jié)果依然是紛紛維持了預(yù)售制。此次爛尾樓問題引發(fā)“抱團(tuán)停貸”風(fēng)潮之后,呼吁停止預(yù)售制又再次成為輿論話題。如果說之前取消預(yù)售制旨在平抑房價(jià),而此次探討取消預(yù)售制則主要是著眼于防范爛尾樓問題。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為,“你用我的錢,建我的房子,房子沒建好,錢也沒了,所以應(yīng)該取消預(yù)售制,誰有錢誰建樓”,這一說法就非常具有代表性。但是很顯然這只是公眾的看法而已,行業(yè)內(nèi)的聲音還是主張取消預(yù)售制需要緩行,而完善預(yù)售制中的資金監(jiān)管才是關(guān)鍵。

今天,作為財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的權(quán)威媒體,《經(jīng)濟(jì)日報(bào)》發(fā)出了“堵住商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞”的呼吁。細(xì)讀此文,在分析預(yù)售制作用與問題的基礎(chǔ)上,該文認(rèn)為預(yù)售制對于行業(yè)發(fā)展的作用功不可沒,認(rèn)為在當(dāng)前商品房市場出現(xiàn)下行趨勢時(shí)不是取消預(yù)售制好的時(shí)間窗口。該文將爛尾樓問題的成因歸于預(yù)售制下的資金監(jiān)管失范,因此呼吁進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管,特別是對可能造成“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)售資金監(jiān)管漏洞應(yīng)堅(jiān)決堵住,讓預(yù)售資金監(jiān)管制度更好地發(fā)揮正面作用。

我認(rèn)為這篇文章對預(yù)售制作用的認(rèn)知和“爛尾樓”問題的成因分析都比較透徹,對解決問題應(yīng)著眼于加強(qiáng)和完善預(yù)售資金的監(jiān)管的建議,在方向上也完全正確,這些都是值得肯定的。尤其難能可貴的是這篇文章并不回避矛盾,首次以成文的方式變相承認(rèn)了爛尾樓問題的成因主要是預(yù)售資金監(jiān)管不到位的問題,這是以前國家層面的多次官方表態(tài)中都予以繞過和不給明確說法的問題。正因?yàn)橹肮俜綄€尾樓問題的成因在于資金監(jiān)管不到位的刻意回避,也就造成了資金監(jiān)管成為優(yōu)化和完善預(yù)售制時(shí)難以明說和深入探討的話題。

不過這篇文章的不足也是十分明顯的,作者并沒有搞清楚預(yù)售制下的高杠桿高負(fù)債推動(dòng)下的行業(yè)高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式和資金監(jiān)管實(shí)際狀況、乃至監(jiān)管失效之間的關(guān)系,也并未真正搞清楚預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的根源,自然也就無法開出有針對性藥方。如此以來,就讓這篇本來值得稱贊的文章顯得虎頭蛇尾的同時(shí),更流于空調(diào)房里出來的正確而無用的紙上空談了。

其實(shí),中國內(nèi)地的商品房預(yù)售制和將按揭貸款提前至預(yù)售開始時(shí)點(diǎn)的制度設(shè)計(jì),在給房企和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展加杠桿,進(jìn)而憑借高周轉(zhuǎn)模式推動(dòng)房地產(chǎn)市場供應(yīng)總量和行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支持之前房地產(chǎn)行業(yè)和房企那么高的發(fā)展速度的。正是預(yù)售制下作為必要制度配套的資金監(jiān)管,在淪為形式監(jiān)管,甚至在監(jiān)管部門與房企的合謀之下的監(jiān)管失效,才能夠讓更多的應(yīng)監(jiān)管資金逃離監(jiān)管而成為房企杠桿之上加杠桿的重要條件。而這些逃離監(jiān)管的資金在層層杠桿之下推動(dòng)了房企規(guī)模的飛速上升、行業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)大和眾多房地產(chǎn)富豪誕生的同時(shí),也為作為監(jiān)管當(dāng)局的地方政府創(chuàng)造了更多的土地財(cái)政收入、為銀行創(chuàng)造了更多的業(yè)績以及監(jiān)管租金。

如果強(qiáng)化監(jiān)管和嚴(yán)格監(jiān)管而迫使房企和房地產(chǎn)行業(yè)無法繼續(xù)加杠桿,則除了影響房企和行業(yè)發(fā)展速度之外,自然也會(huì)波及監(jiān)管當(dāng)局自身的收益,還會(huì)造成監(jiān)管租金的喪失,這當(dāng)然是作為監(jiān)管當(dāng)局的地方政府與銀行所不愿意的。因此預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的根本原因,在于監(jiān)管當(dāng)局乃利益中人,嚴(yán)格監(jiān)管會(huì)損害自身利益,放松監(jiān)管甚至監(jiān)管失效才更符合監(jiān)管當(dāng)局自身的利益訴求。這樣集監(jiān)管規(guī)則制訂、執(zhí)行和受益者于一身的既是裁判員,又是運(yùn)動(dòng)員的監(jiān)管機(jī)制設(shè)計(jì),不發(fā)生監(jiān)管失效才是不合邏輯的。而且即使在事態(tài)嚴(yán)重引發(fā)領(lǐng)導(dǎo)震怒而啟動(dòng)倒查監(jiān)管失效責(zé)任時(shí),往往也只是抓出一兩個(gè)具體辦事者和負(fù)責(zé)人來“祭刀”,監(jiān)管機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)監(jiān)管失效賠償責(zé)任。君不見,爛尾樓叢生下,又見過幾次監(jiān)管部門和具體執(zhí)行人被追責(zé)的事情呢?

所以,如果這樣的監(jiān)管機(jī)制不改變,監(jiān)管當(dāng)局總是免于被追責(zé)和免于全額賠償監(jiān)管失職的損失,當(dāng)前的商品房預(yù)售制下的資金監(jiān)管制度就必然會(huì)形同虛設(shè)。只不過是在領(lǐng)導(dǎo)重視和輿論壓力大的時(shí)候,資金監(jiān)管可能會(huì)嚴(yán)格一些,而一旦風(fēng)頭過去監(jiān)管就會(huì)再度流于“睜一只眼閉一只眼”的形式監(jiān)管狀態(tài),或者干脆恢復(fù)監(jiān)管方與被監(jiān)管方貓鼠合作的“監(jiān)守自盜”狀態(tài)。因?yàn)槲ㄓ腥绱巳绱?,對于監(jiān)管當(dāng)局而言才是利益最大化的,而風(fēng)險(xiǎn)幾乎是可以忽略不計(jì)的。這樣的事情,擱誰誰不干呢?

因此,預(yù)售制下資金監(jiān)管失效的問題,一方面是當(dāng)前的監(jiān)管機(jī)制本身內(nèi)在邏輯問題所導(dǎo)致的必然結(jié)果,另一方面是監(jiān)管失效不被追責(zé)和不承擔(dān)全額賠償責(zé)任的結(jié)果,這就更加劇了監(jiān)管失效程度和監(jiān)管失效發(fā)生的普遍性。因此,如果要繼續(xù)實(shí)行商品房預(yù)售制,則作為配套制度的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制必須要重新設(shè)計(jì),將規(guī)則制訂、執(zhí)行和監(jiān)督職責(zé)相互獨(dú)立,并將追責(zé)和失責(zé)全額賠償制度充分落實(shí)至相關(guān)機(jī)構(gòu)和個(gè)人。否則,談?wù)撏晟粕唐贩款A(yù)售制下的預(yù)售資金監(jiān)管就始終是一句空話,而預(yù)售制下的資金監(jiān)管就必定是一個(gè)最好的“碩鼠養(yǎng)殖場”。

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馬隨風(fēng)

馬隨風(fēng)

確實(shí),房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道,內(nèi)地房地產(chǎn)市場的這個(gè)預(yù)售制度,是抄了香港的作業(yè),但是從香港預(yù)售到交樓的一系列流程和規(guī)范來看,內(nèi)地的房地產(chǎn)預(yù)售制度屬于作業(yè)沒有抄全,光抄了方便房地產(chǎn)商和銀行回籠資金的前半段,保障消費(fèi)者的后半段給漏了。從現(xiàn)如今各地層出不窮的爛尾樓和停貸風(fēng)潮來看,預(yù)售制度的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)了出來,雖然業(yè)界大有聲音呼吁終止房地產(chǎn)預(yù)售制度,但是現(xiàn)在也有點(diǎn)晚了,買了爛尾樓的業(yè)主們依然在苦苦掙扎,其他潛在消費(fèi)者恐怕再也不敢買非現(xiàn)房了。

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