厲害國終于又有一項(xiàng)世界第一了！

那就是在全球城市中心區(qū)域房價(jià)最高的前五名城市中，中國以香港、北京、深圳、上海超越首爾，而獨(dú)霸前四名，而在前十名城市中還包括位列第八名的廣州。如果按照距市中心8公里左右的外圍區(qū)域來看的話，排名順序雖稍有不同，但是前五名依然是包括了香港、北京、上海和居于第五名的深圳，而廣州的外圍區(qū)域房價(jià)則居世界第十六位。在趕超世界水平的路上，雖然中國的人均可支配收入和社會(huì)福利水平屈居于后，但是以最多的入榜城市和最領(lǐng)先的排名讓房價(jià)遙遙領(lǐng)先于老牌世界城市倫敦、紐約，真是可喜可賀呀！

如果按照某些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的說法，房價(jià)高是經(jīng)濟(jì)繁榮的表現(xiàn)，交通堵是經(jīng)濟(jì)繁榮的表現(xiàn)，也確實(shí)有一定的道理。但這一說法的前提，是房價(jià)的形成是在要素自由流動(dòng)和完全市場配置的情況下，在不存在明顯的城市交通規(guī)劃人為硬傷的情況下。顯然，將這一說法生搬硬套到中國是不合適的，即使將之從時(shí)間線上加以延長、從空間區(qū)域上加以擴(kuò)大、從決定房價(jià)基本面的人口、土地、金融三要素及其配置的范圍來看，也很難得出中國頭部城市房價(jià)必須世界領(lǐng)先的結(jié)論。

第一、從城市能級(jí)來看，作為公認(rèn)的全球化程度最高的世界城市倫敦和紐約，是最頂級(jí)的全球金融中心，有著更加自由的市場體系和法律制度保障，都是從全球范圍內(nèi)配置資源的，其房價(jià)的支撐要素是全球的經(jīng)濟(jì)、人口與金融資源，因此從邏輯上無論從短期、中期、長期而言都應(yīng)該是世界城市房價(jià)的巔峰。但事實(shí)上無論是其市中心的房價(jià)，還是外圍區(qū)域的房價(jià)，卻都遠(yuǎn)遜于香港、北京、上海、深圳等中國城市。

第二、香港雖然有著排名居于世界前列的自由市場，北京、上海、深圳等坐擁中國這個(gè)世界第一的人口大國和世界第二大經(jīng)濟(jì)體的體量，但因?yàn)楦鞣N人口流動(dòng)限制和限購限售措施的存在，無疑也大大妨礙了要素流動(dòng)，不但讓其相對(duì)于倫敦和紐約這樣的城市而言本來就欠缺世界范圍內(nèi)配置資源的能力，更是讓中國龐大的市場與人口總量在事實(shí)上也難以真正形成對(duì)其足夠的房價(jià)支撐。但實(shí)際上結(jié)果卻恰恰相反，這些城市無論是市中心的房價(jià)，還是外圍區(qū)域房價(jià)，乃至房價(jià)收入比，都名列世界城市的前茅。

難道是經(jīng)濟(jì)學(xué)基本邏輯和任澤平的人口、土地、金融三要素的分析方法出了問題？

其實(shí)，在上述城市房價(jià)形成的經(jīng)濟(jì)學(xué)悖論中，并非經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯與人口、土地、金融三要素分析方法出了問題，而是恰恰是因?yàn)槟承┩獠恳蛩氐慕槿?，改變了房價(jià)形成的邏輯關(guān)系和要素之間的函數(shù)關(guān)系，才導(dǎo)致了這些中國的代表性城市的房價(jià)實(shí)踐與經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯的嚴(yán)重背離。

只要稍稍觀察一下香港、北京、上海、深圳與倫敦、紐約樓市規(guī)則的不同，就會(huì)發(fā)現(xiàn)前者都存在一個(gè)共同點(diǎn)，那就是土地的高度管制和政府控制，這是它們和倫敦、紐約最大的不同。即使在土地規(guī)劃和利用方面存在著或強(qiáng)或弱的不同程度的管制，而且同為土地私有，但是香港土地市場極強(qiáng)的政府管制和土地出讓的政府壟斷則是十分有紐倫港中唯一城市的。而中國內(nèi)地的土地出讓制度不但復(fù)制于香港的土地管制體系，而且加上建設(shè)用地更是政府控制力更強(qiáng)的國有和集體建設(shè)用地，當(dāng)政府成為土地市場的控制者和唯一的供給方，這就徹底改變了土地市場的供求關(guān)系和市場規(guī)則。

在學(xué)習(xí)香港，試圖以市場化方式解決住房供給不足問題的過程中逐步發(fā)現(xiàn)了土地財(cái)政的妙處，尤其在1994年分稅制實(shí)施以后土地財(cái)政成為地方財(cái)力中稅收收入之外的主要來源之后，土地財(cái)政就徹底改變了中國城市化路徑和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。在特有的政績觀和土地財(cái)政的推動(dòng)之下，一方面如何獲取更多的土地財(cái)政收入，另一方面如何用未來的土地財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)負(fù)債發(fā)展以擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模和培育地方產(chǎn)業(yè)，就成為地方政府自然而然、無法掩飾的內(nèi)在沖動(dòng)。

為獲取更多的土地財(cái)政收入，在中央控制金融服務(wù)價(jià)格和牌照的情況下，地方政府自然就會(huì)以控制土地出讓節(jié)奏和涉房貸款準(zhǔn)入條件的方式去努力推高樓市，以擴(kuò)大行業(yè)規(guī)模和樓市總量去爭取多賣地和賣高價(jià)；在土地成為抵押融資品且成為地方擴(kuò)大建設(shè)融資的最好信用創(chuàng)造工具時(shí)，如何持續(xù)推高地價(jià)和避免地價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，就成為地方政府的必然選擇。如此一來，房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)就逐步從解決居民住房需求的市場化方式，演變?yōu)闊o限推高地價(jià)，進(jìn)而謀取更多的土地財(cái)政收入的工具，樓市“限跌令”自然也就成了地方政府維護(hù)土地財(cái)政的必然之舉，尤其是在行業(yè)下行，地方財(cái)政壓力驟增的情況下更是如此。

政府左手控制著地根，右手緊握著銀根，然后又以獲取最大的土地財(cái)政收入為目標(biāo)自肥，土地財(cái)政在實(shí)質(zhì)上就演變成了一種帶有強(qiáng)制性的變相稅收。這種稅收不但沒有法定稅率，而且有著無限推高的強(qiáng)大內(nèi)在動(dòng)力，直到將地價(jià)推向社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承受的極限為止。多年來支持經(jīng)濟(jì)和城市高速發(fā)展的負(fù)債建設(shè)模式的基礎(chǔ)，則是以未來的地方政府可支配收入為前提并以之為抵押的，而由此造成的對(duì)于未來土地財(cái)政收入的大量透支自然也就讓土地財(cái)政列車無法“停車”甚至減速，并不斷將地價(jià)推向新的巔峰和不斷探摸社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)于高地價(jià)的承受極限。

在不斷推高的地價(jià)之下，房價(jià)豈能不水漲船高？至于什么人口、產(chǎn)業(yè)聚集之下的需求支撐，什么金融政策的短期影響，什么中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成長溢價(jià)等等解釋，實(shí)際上都無法擺脫和掩飾欲壑難平的土地財(cái)政不斷持續(xù)推高地價(jià)，進(jìn)而持續(xù)推高房價(jià)的這一巨大力量的作用，直到將房價(jià)推高到樓市交易量過低導(dǎo)致土地出讓困難而引發(fā)土地財(cái)政需求無法承受為止。這才是以北京、上海、深圳、廣州為代表的中國核心城市房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、居民收入水平和資源配置范圍于能力的真正原因。

香港土地出讓的高度政府管制和壟斷制度，是將香港房價(jià)推向極致的最重要原因。但即便如此，香港的金融體系卻是自由開放的，而且香港也以土地收入作為公共支出的主要來源而讓香港成了世界稅收最低的地區(qū)之一，因此香港的高房價(jià)也有經(jīng)濟(jì)繁榮的基本面作為支持。而中國內(nèi)地土地與金融政府雙管制之下的土地財(cái)政，才是將房價(jià)推向脫離經(jīng)濟(jì)和人口基本面的世界極致的直接原因，更何況還有名義稅率最高之一的稅收體系呢。如此之下，經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展能力和公共服務(wù)廉潔程度，自然也就堪憂了。

離譜的房價(jià)，說明了什么？

之前聽過一個(gè)段子，北京上海市中心的一套普通房子（100多平左右），完全可以在紐約和倫敦買到豪宅了。這還是按照普通匯率計(jì)算的，如果按照購買力平價(jià)計(jì)算，在紐約倫敦買完豪宅后，還可以余下一大筆錢。

房價(jià)虛高，只說明一個(gè)問題，北上廣深一線城市的現(xiàn)實(shí)住房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給。這還是在城區(qū)人口密度大大小于紐約、倫敦的情況下發(fā)生的。

城市人口密度小，但卻獲得了全球第一高房價(jià)的支撐，難道這不是一個(gè)奇怪的悖論么？

如果誰能解決了這一悖論，保證可以拿諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。

還有一個(gè)悖論:四五線城市的平均房價(jià)只有一線城市的十分之一，但是一線城市居民的可支配收入絕對(duì)沒有達(dá)到四五線城市居民人均可支配收入的10倍。

如果誰能同時(shí)解釋這兩個(gè)悖論，那肯定是人中之瑞了。

一線城市都是人口體量大的城市，人多，房缺，價(jià)漲。越是大城市核心區(qū)，人口越多，住房越緊張，價(jià)格漲幅越大。發(fā)達(dá)城市，人員流入多，推動(dòng)房價(jià)漲。這在全世界城市化進(jìn)程中是普遍現(xiàn)象。從任澤平的全球大城市房價(jià)排名也可見一斑。

排名中，世界大城市中心高房價(jià)，前十中國占一半。這一方面說明中國人口大國優(yōu)勢，還有更重要的是中國改革開放四十年的大發(fā)展，形成高速發(fā)展的城市中心。高房價(jià)不是哪個(gè)人決定的，是市場供求決定的，所以從另一個(gè)角度看，高房價(jià)也意味著擁有者獲得了高價(jià)值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在城市核心區(qū)域房產(chǎn)稀缺的現(xiàn)實(shí)下，高房價(jià)也意味著未來保值升值空間大。

就目前來看，買房就增值的時(shí)代已經(jīng)過去，但以過去大城市核心房價(jià)走勢做參照，人口流入地區(qū)的房子，發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘泻诵膮^(qū)的房子都不會(huì)低，樓市再不好，大城市核心區(qū)域的房子還是不愁賣。不過房子的本質(zhì)是讓人住的，沒人住，房價(jià)自然不會(huì)漲，想住的人多，房價(jià)就水漲船高。