今年港股最大的IPO來了，而這一主角就是內(nèi)地物業(yè)管理領(lǐng)域的頭部企業(yè)、源自萬科的萬物云。以萬物云的體量和不急于上市的過往，以及系出名門萬科的身世和眾多知名基石投資人捧場(chǎng)的陣勢(shì)，說不受市場(chǎng)關(guān)注那肯定不是真話。

萬科分拆物業(yè)上市，無論對(duì)于萬物云本身的獨(dú)立發(fā)展，還是提升萬物云和萬科的流動(dòng)性，進(jìn)而提升萬科的股價(jià)與市值、支持萬科與萬物云的后續(xù)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)和融資都是十分利好的。因此雖然看起來萬物云在當(dāng)前市況較差的情況下實(shí)現(xiàn)上市貌似有些不劃算，但是在目前看不到行業(yè)轉(zhuǎn)暖時(shí)限而萬科又存在流動(dòng)性壓力的情況之下，萬物云上市至少有助于改善萬物云的資金基本面和提升萬科的流動(dòng)性，有助于化解萬科的流動(dòng)性壓力，總體上還是利大于弊的。這恐怕也是萬物云此次新股發(fā)行比例比較小，只占10%的重要原因之一。

從萬物云招股說明書披露的情況來看，公司獲得一眾明星基石投資者的加持，這似乎是其他物業(yè)公司上市時(shí)很少見的。萬科為萬物云引入明星基石投資者，除了有助于提振市場(chǎng)信心來協(xié)助發(fā)行任務(wù)順利完成之外，對(duì)于萬物云的股價(jià)也將同樣將起到提振和托底的作用。這其實(shí)也是萬物云在不太好的市況下為提升招股效果的另外一個(gè)重要舉措，是招股說明書中格外注重突出這一點(diǎn)的重要原因。

此次萬物云IPO估值約549.72億港元-615.08億港元。按照萬物云2021年20.4億港元?dú)w母凈利潤(rùn)計(jì)算，靜態(tài)市盈率約為26.95倍-30.15倍，這一水平屬于物業(yè)板塊頭部企業(yè)水平，相對(duì)還是較高的，可以以華潤(rùn)萬象生活等來對(duì)標(biāo)。自去年下半年以來，港股物業(yè)股市盈率經(jīng)歷較大滑落，華潤(rùn)萬象生活從100倍下降至目前的約35倍，碧桂園服務(wù)從80倍下滑至目前的約10倍。因此萬物云的估值水平應(yīng)該說還是較為謹(jǐn)慎并留有余地的。

萬物云此次上市特別強(qiáng)調(diào)自己的非房地產(chǎn)與非物業(yè)屬性，更多的傾向于塑造自身的科技公司形象，這也是以“萬物云”來命名萬科旗下這個(gè)大型物業(yè)管理公司的初心。因?yàn)閺奈飿I(yè)管理板塊的業(yè)務(wù)創(chuàng)新角度來看，城市服務(wù)業(yè)務(wù)和科技賦能等方面比較受資本市場(chǎng)關(guān)注。萬物云上市的新故事體現(xiàn)在業(yè)務(wù)規(guī)模更大、業(yè)務(wù)范圍涵蓋了市場(chǎng)化程度更高和更穩(wěn)定的商辦物業(yè)、城市服務(wù)，并且萬物云也更強(qiáng)調(diào)科技屬性、平臺(tái)屬性與互聯(lián)網(wǎng)屬性。無論是以萬物云的體諒還是運(yùn)營(yíng)水平、科技質(zhì)量、成長(zhǎng)性而言，萬物云上市都有助于改善物業(yè)板塊的基本面，提升板塊質(zhì)量與信心，并加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的關(guān)注。

就萬物云所強(qiáng)調(diào)的自身的科技屬性而言，其實(shí)之前很多物業(yè)管理企業(yè)也都打出國(guó)“科技賦能”概念。但現(xiàn)在資本市場(chǎng)不想聽虛幻的故事，而是想要看這些企業(yè)究竟以所謂的科技賦能做出了什么內(nèi)容和對(duì)其運(yùn)營(yíng)有何提升。目前，物業(yè)所做的“科技賦能”還停留在物業(yè)管理的技術(shù)應(yīng)用以及公司運(yùn)營(yíng)層面，而未來會(huì)真正落到整個(gè)行業(yè)生態(tài)之中?？萍汲四芨淖兾飿I(yè)管理行業(yè)的的技術(shù)與運(yùn)營(yíng)之外，實(shí)際上最終還將改變行業(yè)的運(yùn)維方式與行業(yè)生態(tài)，乃至行業(yè)與社會(huì)、與其他行業(yè)的交互方式，但這些都是未來的事情，目前如果過于強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)之不顧是為了烘托本身的股價(jià)與市值而已。

縱觀物業(yè)行業(yè)的頭部企業(yè)，碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬象生活以及排隊(duì)上市的龍湖智創(chuàng)生活、萬達(dá)商管等，相較而言萬物云的不同之處在于業(yè)務(wù)綜合性更強(qiáng)，也更強(qiáng)調(diào)科技賦能與可持續(xù)發(fā)展。雖然后兩者的上市預(yù)期對(duì)萬物云的資金流向在理論上會(huì)有分流壓力，但同屬板塊龍頭股的后兩者可能會(huì)吸引更多資金流向物業(yè)板塊和推推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的關(guān)注度，反而可能會(huì)在板塊內(nèi)部分化效應(yīng)之下對(duì)萬物云股價(jià)產(chǎn)生正向影響。

今年以來，物業(yè)股估值低迷。富途證券研究報(bào)告指出，萬物云上市不可避免地會(huì)造成投資者調(diào)倉。本人認(rèn)為處于物業(yè)股兩端的企業(yè)，也就是股價(jià)表現(xiàn)和未來走勢(shì)更好的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以及股價(jià)低迷、看不到未來的較差企業(yè)，都會(huì)成為被調(diào)倉的重點(diǎn)企業(yè)，前者會(huì)被重點(diǎn)加倉，而后者會(huì)被拋棄，物業(yè)股的估值會(huì)隨著萬物云的上市而分化愈加明顯。

在萬物云登陸港交所之后，龍頭企業(yè)中僅有金地物業(yè)和龍湖智創(chuàng)生活尚未上市，而后者正在推進(jìn)上市進(jìn)程，這也意味著物業(yè)行業(yè)的資本化基本完成。在相對(duì)理性的行情下，接下來物業(yè)股在資本市場(chǎng)上一方面會(huì)加快板塊內(nèi)的分化，另一方面也會(huì)加快物業(yè)板塊內(nèi)的行業(yè)整合，出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)、贏家通吃和一些弱勢(shì)企業(yè)被迫逐步退出的局面。物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)會(huì)更加集中于企業(yè)規(guī)模與成長(zhǎng)性層面，自然會(huì)推動(dòng)行業(yè)整合與并購重組的進(jìn)一步加速，行業(yè)集中度將加速上升。

總是，隨著萬物云的上市，物業(yè)管理行業(yè)可謂開始了一下新時(shí)代。

萬物云招股啟動(dòng)之時(shí)，CEO朱保全在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了這篇題為《今年港股最大的IPO就要來了》的文章，并配文“差市場(chǎng)結(jié)交真朋友”8個(gè)字，頗為耐人尋味。真朋友可能也是真朋友，但有一說一，相比前兩年物業(yè)股的高估值，萬物云此次募股28-32倍的市盈率估值也很合理，可以說是良心價(jià)，所以才吸引了淡馬錫和瑞銀等一眾豪華基石投資者。

估值定價(jià)之外，萬物云招股書值得注意之處是其正在打造的全新業(yè)務(wù)模式——“萬物云街道”模式，是指將公司的在管物業(yè)和設(shè)施同社區(qū)、商企和城市空間聯(lián)系起來，在每個(gè)“萬物云街道”內(nèi)建立一個(gè)本地化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)同運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造新的收入機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)。據(jù)招股書，公司建立的萬物云街道有三個(gè)級(jí)別，服務(wù)范圍分別為3,000至6,000戶家庭；6,000至10,000戶家庭；以及10,000戶以上家庭。截至2022年3月31日，公司指定“萬物云街道”分別為219個(gè)、119個(gè)及121個(gè)。

前幾年受益于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模紅利，房企分拆物業(yè)公司上市一般可獲得更高的估值，尤其是在2020年11月前后正值物企上市的風(fēng)口期，諸多物企股價(jià)達(dá)到峰值。雖然萬物云明顯已錯(cuò)過最佳的上市時(shí)間，但其冠以科技之名，稱上市募資的主要目的是建立“萬物云街道”新模式，助力行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化，以獲取更多的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在“萬物云街道”的建設(shè)中，其將接入公司開發(fā)的AIoT設(shè)備，應(yīng)用BPaaS解決方案。顯然，較之一般的物業(yè)公司，萬物云確實(shí)有更多“講故事”的素材，也帶來更大的估值想象空間。當(dāng)然，到底是搞真科技還是僅搞噱頭，有待時(shí)間驗(yàn)證。

萬物云，作為萬科旗下分拆上市對(duì)物業(yè)管理公司，發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)8億至9億美元，將成為2022年以來港股市場(chǎng)規(guī)模最大的首次公開發(fā)行。鑒于整體市場(chǎng)環(huán)境不太好，今年的港股市場(chǎng)已經(jīng)沉寂了很久，上半年似乎很少看到這樣大規(guī)模的IPO了。從財(cái)務(wù)表現(xiàn)上來看、萬物云的營(yíng)收和增長(zhǎng)情況都不錯(cuò)，以這樣的增長(zhǎng)情況和募資規(guī)模，在正常的市場(chǎng)狀態(tài)下，應(yīng)該上市之后股價(jià)表現(xiàn)會(huì)不錯(cuò)，不過港股市場(chǎng)今年以來一直表現(xiàn)欠佳，這給萬物云上市后的股價(jià)走向帶來了很多不確定性。