未來(lái)五年房地產(chǎn)怎么發(fā)展?定調(diào)來(lái)了
柏文喜
此輪調(diào)控之下房地產(chǎn)行業(yè)久久不能回暖,顯然讓以往的周期思維和不斷加大的邊際寬松政策已然失效。出險(xiǎn)房企重組推進(jìn)幾無(wú)結(jié)果,代表性民營(yíng)房企依然持續(xù)暴雷的當(dāng)今,作為強(qiáng)政策行業(yè)而言,中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的行業(yè)走向如何,成了業(yè)內(nèi)與政策面、市場(chǎng)面共同關(guān)注的話(huà)題。此次二十大報(bào)告,可謂給未來(lái)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展指出了方向:“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。這也就意味著接下來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展在維護(hù)行業(yè)的市場(chǎng)化之外,還將以聚焦保民生為訴求,更加重視住房保障及其多渠道、租購(gòu)并舉的解決方式。
房地產(chǎn)行業(yè)本來(lái)就是以市場(chǎng)解決國(guó)民住房保障的方式之一,是旨在幫助化解政府包辦的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下的長(zhǎng)期住房短缺與供給不足問(wèn)題。但以香港為師的內(nèi)地房地產(chǎn)體系卻只學(xué)習(xí)了香港市場(chǎng)化解決住房問(wèn)題的一面,幾乎完全忘記了作為市場(chǎng)渠道必要補(bǔ)充的國(guó)民住房保障的政府性責(zé)任的另一面,致使內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)完全土地財(cái)政化和變相稅收化,走向了“價(jià)高者得“之下將地價(jià)和房?jī)r(jià)推向極致,進(jìn)而嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的市場(chǎng)空間和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力的行業(yè)末路。
這一學(xué)而不精、學(xué)而不全模式長(zhǎng)期運(yùn)行的結(jié)果,就是在房企普遍以高負(fù)債高杠桿推動(dòng)的高周轉(zhuǎn)之下規(guī)模飛速擴(kuò)張,以及政府以幾乎可以比肩稅收收入的土地財(cái)政,以負(fù)債發(fā)展模式支持了人類(lèi)歷史上最為快速的中國(guó)內(nèi)地的城市化進(jìn)程。其外在表現(xiàn),一方面是一線(xiàn)城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出紐約、倫敦等世界頂級(jí)城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)和相對(duì)房?jī)r(jià),另一方面是高地價(jià)所催生的高密度城市形態(tài)和大廣場(chǎng)、大馬路、高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施的矛盾,以及房企被迫不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式而以西瓜、大蒜、水蜜桃向不具備穩(wěn)定收入而負(fù)債能力極差的農(nóng)民推銷(xiāo)房子以試圖擴(kuò)大市場(chǎng)和搶救自身流動(dòng)性的同時(shí),層出不清的爛尾樓卻催生了“抱團(tuán)停貸“問(wèn)題和大面積的市場(chǎng)蕭條,招商與運(yùn)營(yíng)陷入重重困境的商業(yè)地產(chǎn)。
以市場(chǎng)化方式解決國(guó)民住房問(wèn)題的房地產(chǎn)行業(yè)在逐漸演變?yōu)橥恋刎?cái)政外衣之后,土地財(cái)政內(nèi)在的收入最大化訴求在不斷強(qiáng)化的行業(yè)管控和有形之手緊握的地根與銀根加持之下,在土地財(cái)政成為中國(guó)內(nèi)地極速城市化最大受益人的同時(shí),催生了中國(guó)內(nèi)地憑借房地產(chǎn)快速發(fā)家致富的世界最大富豪群體。依靠購(gòu)房按揭等財(cái)務(wù)杠桿,和借助超發(fā)貨幣所推動(dòng)的房?jī)r(jià)上漲以及依靠城市改造拆遷而獲取資產(chǎn)溢價(jià)的“有產(chǎn)者“,已呈現(xiàn)出要將一線(xiàn)城市核心區(qū)變?yōu)橥梁篮屯林鞘械内厔?shì)。與此相對(duì)應(yīng),在社會(huì)財(cái)富差距因房地產(chǎn)杠桿效應(yīng)而劇烈分化并隨著持續(xù)推高的房?jī)r(jià)和地價(jià),新市民與年輕人則幾乎永遠(yuǎn)失去了”上車(chē)“機(jī)會(huì)。而房地產(chǎn)所附著的財(cái)富效應(yīng)制造的社會(huì)分裂與因此造成的社會(huì)階層無(wú)法躍升的幻滅感,正是引發(fā)Z世代”躺平“思潮泛起的根源。
英國(guó)以殖民者的短期心態(tài)創(chuàng)造了房地產(chǎn)發(fā)展的香港模式,但是在“政府控市“和”價(jià)高者得“的土地一級(jí)市場(chǎng)所覆蓋的住房市場(chǎng)化體系之外,香港還以極簡(jiǎn)極低的稅收體系和政府支持的公屋體系構(gòu)建了自由港運(yùn)行所必須的低稅環(huán)境與民眾基本居住保障制度。即使如此,港式房地產(chǎn)發(fā)展模式的長(zhǎng)期實(shí)施,還是造成了基于是否參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和擁有房產(chǎn)而形成的財(cái)富分化基礎(chǔ)上的社會(huì)分裂,以及產(chǎn)業(yè)空心化所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。而只抄了港式房地產(chǎn)模式一半作業(yè),并無(wú)低稅制與政府托底住房保障體系相配套,卻將土地財(cái)政推向極致的中國(guó)內(nèi)地,在人均收入和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜于香港的情況下,幾乎完美復(fù)制了香港房地產(chǎn)發(fā)展模式的問(wèn)題與負(fù)效應(yīng)。這也是當(dāng)今內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)深陷發(fā)展困境的真正原因。
以土地財(cái)政為內(nèi)核的港式房地產(chǎn)發(fā)展模式,加上低稅體系和公屋體系的配套缺失,在高周轉(zhuǎn)模式所推動(dòng)的行業(yè)規(guī)??焖贁U(kuò)大和地價(jià)與樓價(jià)輪番上漲擠壓下,終于走入了無(wú)法無(wú)限擴(kuò)張行業(yè)規(guī)模和無(wú)法無(wú)限推高地價(jià)房?jī)r(jià)而自我終結(jié)的末路,同時(shí)帶來(lái)的是負(fù)債發(fā)展模式和土地財(cái)政催生下的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)畸高的政府負(fù)債,以及失去”上車(chē)“能力和對(duì)未來(lái)幻滅的新市民與年輕人。這也是去年下半年以來(lái)不斷邊際寬松的調(diào)控政策始終致力于改善性需求,以及房企被迫以各種花式營(yíng)銷(xiāo)降低入市門(mén)檻以企圖”捕獲“入市能力較差的新入市者的真實(shí)原因。但顯而易見(jiàn)的是,在爛尾樓大面積頻發(fā)之下的”保交樓“問(wèn)題尚未有效化解前,行業(yè)信心的修復(fù)和樓市回暖是一件頗具困難的事情。
樓市不振的當(dāng)下讓房地產(chǎn)稅失去了快速落地的契機(jī),況且即使房地產(chǎn)稅能夠順利落地,其所帶來(lái)的新增稅收也無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)當(dāng)前來(lái)自于土地財(cái)政的收入規(guī)模的完全替代。因此在現(xiàn)階段盡量維持土地財(cái)政收入規(guī)模的同時(shí),推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向逐步擺脫土地財(cái)政內(nèi)核的方向轉(zhuǎn)型,才是房地產(chǎn)行業(yè)成功轉(zhuǎn)型和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。因此,在無(wú)法以房地產(chǎn)稅取代和找補(bǔ)現(xiàn)有的土地財(cái)政收入規(guī)模的情況下,為維護(hù)土地財(cái)政不至于過(guò)快下降,補(bǔ)上照抄港式房地產(chǎn)發(fā)展模式作業(yè)中所缺的課業(yè),也就成了維持當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展模式不至于被動(dòng)破局的必然。。而在強(qiáng)政府模式并不支持照抄港式極簡(jiǎn)極低稅收制度這一作業(yè),且僅僅憑借政府資源化解市場(chǎng)化方式無(wú)法解決的國(guó)民住房保障問(wèn)題顯然力有不逮的情況下,多渠道保障、租購(gòu)并舉,租售同權(quán),也就成了補(bǔ)上港式房地產(chǎn)模式另一半的作業(yè)缺失的自然而然的選擇了。
因此,當(dāng)前已經(jīng)處于被默許實(shí)施的多個(gè)地方政府大規(guī)模的商品房回購(gòu)行動(dòng),確實(shí)在很大程度上可以實(shí)現(xiàn)幫助房企去庫(kù)存和恢復(fù)流動(dòng)性以激活市場(chǎng)的同時(shí),又可以解決政府性保障住房的來(lái)源問(wèn)題以補(bǔ)上照抄香港房地產(chǎn)發(fā)展模式所缺的課業(yè),可謂是一舉多得的事情。至于這些房源未來(lái)是以人才房,還是以保租房、廉租房等名義入市,以及政府是以財(cái)政資金直接入市回購(gòu),還是以國(guó)企與平臺(tái)公司回購(gòu),甚或以引導(dǎo)基金模式撬動(dòng)更多更大規(guī)模的市場(chǎng)化資源實(shí)施商品房回購(gòu),只不過(guò)是一個(gè)技術(shù)層面的問(wèn)題了。而這方面,央行已經(jīng)以PSL這種高能金融資源與金融工具的投放來(lái)助力“保交樓“問(wèn)題的解決作出了表率。
尋白羽
在二十大的相關(guān)新聞中,對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的表述自然十分引人注意。畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了這兩年的波動(dòng)之后,看上去已經(jīng)陷入了系統(tǒng)性的衰退。
而在對(duì)未來(lái)五年的定調(diào)表態(tài)中,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)表態(tài),似乎跟之前也出入不大,重申房住不炒,也并不讓人意外,畢竟如今高層針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的表態(tài)中,都會(huì)有房住不炒,這或許是吸取了之前炒作橫行,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的教訓(xùn)。
不過(guò),后面也添了一些關(guān)于保障供給的表述,這或許意味著未來(lái)各地還是會(huì)留有余地,讓各地因城施策。
譚浩俊
二十大報(bào)告在回顧過(guò)去新時(shí)代十年變革的基礎(chǔ)上,規(guī)劃了我國(guó)未來(lái)五年乃至更長(zhǎng)時(shí)期黨和國(guó)家事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)和大政方針。其中,對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的表述是,“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。
這次的表述,在定位和制度建設(shè)方面與十九大報(bào)告完全一致,所不同的是,二十大報(bào)告是從“增進(jìn)民生福祉,提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述房地產(chǎn)問(wèn)題,要求更高、方向更明確、思路更清晰。
兩次報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題表述一致,不僅充分體現(xiàn)了政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,也進(jìn)一步說(shuō)明了“房住不炒”定位和“租購(gòu)并舉”制度的準(zhǔn)確度、成熟度,在接下來(lái)的時(shí)間里,不需要再對(duì)定位、目標(biāo)、方向等進(jìn)行調(diào)整與修正,而只需要把工作重心放在操作層面和實(shí)施環(huán)節(jié)。特別是“租購(gòu)并舉”制度的實(shí)施,要有非常具體的操作辦法與規(guī)程、要有實(shí)實(shí)在在的措施,如資金籌措、土地指標(biāo)、建設(shè)規(guī)模、分配辦法、配套措施等,需要一項(xiàng)一項(xiàng)落實(shí),一步一步到位。
堅(jiān)持“房住不炒”定位,要求比較簡(jiǎn)單。經(jīng)過(guò)五年的探索和實(shí)踐,各方對(duì)“房住不炒”定位都已經(jīng)有了比較深刻的認(rèn)識(shí),都不會(huì)再在這個(gè)問(wèn)題上有反復(fù)。即便當(dāng)下很多地方放松了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,出臺(tái)了鼓勵(lì)購(gòu)房的政策,但在“炒房”問(wèn)題上,仍然是不敢放松的,是緊緊把住這道關(guān)的。否則,就違反了“房住不炒”定位。因此,二十大報(bào)告延續(xù)十九大提出的“房住不炒”定位,也進(jìn)一步印證了定位的準(zhǔn)確與科學(xué),傳遞了更為明確的信號(hào)。購(gòu)房者所以越來(lái)越理性,也是與“房住不炒”定位密不可分的,它讓廣大居民吃了一顆“定心丸”,不擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)在炒作中持續(xù)上漲。
對(duì)“租購(gòu)并舉”制度來(lái)說(shuō),提法和內(nèi)涵都沒(méi)有變,與十九大報(bào)告一脈相承。但是,可以預(yù)料,在落實(shí)的效果方面,未來(lái)五年,乃至更長(zhǎng)時(shí)間,一定會(huì)越來(lái)越好。因?yàn)?,要想增進(jìn)民生福祉、提高人民生活品質(zhì),住房問(wèn)題不解決好,是不完美的,也是很難真正增進(jìn)福祉、提高品質(zhì)的,必須讓廣大居民居有所屋,且住得安心、放心、舒心。
由于堅(jiān)持了“房住不炒”定位,房?jī)r(jià)非理性上漲的問(wèn)題得到了有效解決,廣大居民不需要再通過(guò)大量負(fù)債等手段購(gòu)房,而可以量力而行、量財(cái)而動(dòng)。在這樣的情況下,對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)就提供了比較好的條件,因此,租房會(huì)成為未來(lái)解決住房問(wèn)題的主要載體。中央提出“租購(gòu)并舉”,把“租房”放在前面,也充分說(shuō)明了“租房”的重要,未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng),租房會(huì)成為主流。2021年6月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》,提出加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系,實(shí)際也就完成了住房保障體系的頂層設(shè)計(jì),接下來(lái)需要做的就是按照頂層設(shè)計(jì)方案去落實(shí)。而隨著各項(xiàng)金融、財(cái)稅、土地等配套政策的落地,“租購(gòu)并舉”制度在“租房”這一層面,已經(jīng)邁出了關(guān)鍵一步。
需要引起地方重視的是,雖然二十大報(bào)告沒(méi)有在房地產(chǎn)問(wèn)題上提出新的要求,也沒(méi)有新的提法。但是,這并不是說(shuō)未來(lái)五年和過(guò)去五年對(duì)“租購(gòu)并舉”制度的要求是完全一致的。如果說(shuō)過(guò)去五年是打基礎(chǔ)的話(huà),未來(lái)五年就要開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)了,要向廣大居民推出足夠可供選擇的保障房,包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房,還可以依據(jù)實(shí)際,推出符合保障房要求的其它類(lèi)型租賃房。
值得注意的是,近一段時(shí)間以來(lái),蘇州等具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、財(cái)政實(shí)力的地區(qū),開(kāi)始由政府從開(kāi)發(fā)商手上買(mǎi)房,如果不是與開(kāi)發(fā)商有默契的話(huà),應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。至少,可以將這些住房轉(zhuǎn)化成公租房保障性租賃房,也可以適當(dāng)選擇一些面積相當(dāng)?shù)淖》哭D(zhuǎn)變成共有產(chǎn)權(quán)房,真正解決好中低收入人群和新市民的住房問(wèn)題,也可以用于獎(jiǎng)勵(lì)人才、吸引人才等。
總之,二十大報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的表述,延續(xù)了十九大報(bào)告的主要內(nèi)容,也進(jìn)一步傳遞了房地產(chǎn)市場(chǎng)政策穩(wěn)定、方向明確、定位精確、要求提升的信號(hào)??梢钥隙?,“租購(gòu)并舉”制度的落實(shí)將加速,各項(xiàng)考核辦法與措施也會(huì)更多、更實(shí)、更嚴(yán)格、更規(guī)范。