房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)怎么走？供給端好掌控，但需求側(cè)難掌握

回顧中國(guó)大陸30多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，每次調(diào)控都是出手的好時(shí)機(jī)，也就是說(shuō)之前調(diào)控期買(mǎi)房子的沒(méi)有虧錢(qián)的，那最近這次的地產(chǎn)調(diào)控會(huì)是一個(gè)例外？還是會(huì)重復(fù)以前的節(jié)奏呢？

至少，截止目前來(lái)看，似乎與之前的大不一樣。最典型的特點(diǎn)：之前調(diào)控的時(shí)候，大型房企是得利者，可以趁著調(diào)控不斷做大規(guī)模。這一次，以恒大地產(chǎn)為代表的幾家著名企業(yè)卻已經(jīng)奄奄一息了。核心問(wèn)題是，它們多大程度上是因地產(chǎn)調(diào)控而引起的？如果沒(méi)有三道紅線、沒(méi)有房住不炒，沒(méi)有租購(gòu)并舉，它們也會(huì)遭遇流動(dòng)性危機(jī)么？或者更進(jìn)一步的說(shuō)，地產(chǎn)行業(yè)的萎縮也許就是一個(gè)大概率事件而已。

有幾個(gè)因素需要著重考量。第一，人口增速降低了。2021年全國(guó)人口只凈增了48萬(wàn)人，只有一個(gè)中等縣城的普通規(guī)模。第二，城鎮(zhèn)化率也處于降速階段了?，F(xiàn)在有的農(nóng)村剩下的人口只有老人、婦女、留守兒童，凡是有條件的人總會(huì)想法設(shè)法把妻兒帶在身邊一起打工，那樣的話，農(nóng)村剩下的就剩老人了。這種情況下，再提農(nóng)村人口大規(guī)模進(jìn)入城市進(jìn)行市民化，除了蒼白無(wú)力，也許就是一廂情愿罷了。第三，大多數(shù)縣城人口近些年一直處于凈流出狀態(tài)。除了離著大城市特別近的縣區(qū)，東部地區(qū)的縣城人口也早開(kāi)始出于入不敷出的狀態(tài)了。不斷遷徙流出的人口也許可以解釋部分縣市區(qū)財(cái)政緊張不斷加劇的原因。在一個(gè)人口不斷流失的地區(qū)，它的GDP、財(cái)政收入是不可能永遠(yuǎn)增加的。北上廣深堅(jiān)不可摧的房?jī)r(jià)，只建立在人口凈流入的現(xiàn)實(shí)支撐之上，除此之外，也許少了什么東西。試問(wèn)，人口凈流入變成凈流出以后，怎么辦？

教育、醫(yī)療固然是不錯(cuò)的吸引力，但是這兩種吸引力只有短時(shí)刺激作用。接受完大學(xué)教育之后、看完疾病之后，它們的吸引力就不大了。我無(wú)意看空任何城市的房?jī)r(jià)，但愿每個(gè)城市可以給在外努力打拼的每一個(gè)人提供溫馨的家園。租或購(gòu)都可以，租購(gòu)并舉的確是一個(gè)暖意融融的政策。雖然我深知落實(shí)這樣的政策會(huì)面臨巨大的壓力。如果租購(gòu)并舉真的落地了，在北京租房也可以在北京上學(xué)，以北京人的學(xué)籍考大學(xué)了么？那要觸動(dòng)多少人的核心利益?。?/p>

再次拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)內(nèi)需，房地產(chǎn)行業(yè)必須是火車(chē)頭。
1.配套政策里面，可能最大的概率就是推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，其中核心工具就是REITS房地產(chǎn)投資信托基金。
2.還是那句老話。我們房地產(chǎn)的需求端，特別是個(gè)人中長(zhǎng)期負(fù)債率不斷增加情況下，如何安全，平穩(wěn)，有序的拉升需求。過(guò)去20年，我們基本上都是從供給端解決問(wèn)題，從供給端塑造各種概念-CBD，地段，學(xué)位，新城區(qū)，地鐵配套。。。等等。
需要，我們從需求端認(rèn)真思考房地產(chǎn)這件事了。

現(xiàn)在的房貸利率和首付已經(jīng)很低了，而且限購(gòu)的城市也越來(lái)越少了，可是房地產(chǎn)消費(fèi)仍然很低迷，其原因還是老百姓的口袋里已經(jīng)沒(méi)有錢(qián)了，試問(wèn)如果有錢(qián)，誰(shuí)不想改善居住環(huán)境。
因此，擴(kuò)大內(nèi)需并不是印發(fā)幾個(gè)文件就能夠真正實(shí)現(xiàn)的，還是應(yīng)該抓住其中的核心，那就是如何在擴(kuò)大消費(fèi)者收入上下功夫，尤其是一次分配，因?yàn)榻^大部分的人，目前的工資水平還是比較低的。
汽車(chē)的消費(fèi)大抵也是如此，在大量的人都在量入為出縮減消費(fèi)的時(shí)候，汽車(chē)的消費(fèi)也不會(huì)有很強(qiáng)勢(shì)的反彈，無(wú)論金融怎么刺激，倒是不如繼續(xù)給消費(fèi)者減免稅款來(lái)的實(shí)惠。

當(dāng)下不是沒(méi)有市場(chǎng)需求，任何產(chǎn)業(yè)都有、關(guān)鍵是老百姓的口袋越來(lái)越緊，這是根本。

中國(guó)繼續(xù)推進(jìn)地產(chǎn)銀行整合，全國(guó)人民加速給銀行打工，銀行一直不變是中國(guó)最偉大強(qiáng)大的企業(yè)家，如果一家企業(yè)最后都懟不過(guò)銀行這一難

恒大是不有救了？