幾個(gè)重要問(wèn)題：
一、準(zhǔn)確地說(shuō)，是優(yōu)質(zhì)房企的政策變化，而不是簡(jiǎn)單意義上的“房地產(chǎn)重大利好”。即：引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企，抑或具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，使其資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。詳細(xì)的講就是：聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，通過(guò)綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

二、從一定意義上說(shuō)，“三道紅線政策”具有“力挽狂瀾”意義。中國(guó)在2020年針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)推出了三道紅線政策，通過(guò)限制房地產(chǎn)企業(yè)的舉債規(guī)模來(lái)遏制該行業(yè)過(guò)度借貸的行為，并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)是產(chǎn)能過(guò)剩，需求收縮 ，風(fēng)險(xiǎn)積聚，必須采取的措施是堅(jiān)持去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿。

三、從總體上看，房?jī)r(jià)仍然過(guò)高。譬如，中國(guó)現(xiàn)在的“房?jī)r(jià)收入比”，是國(guó)際平均水平的2-3倍。

四、央行、銀保監(jiān)會(huì)提及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。手段之一是，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。

五、模式轉(zhuǎn)化。即，改變過(guò)去高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的傳統(tǒng)模式。推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

復(fù)興房地產(chǎn)已經(jīng)被上升到2023年振內(nèi)需、拼經(jīng)濟(jì)的最重要抓手之一，不管你喜不喜歡中國(guó)房地產(chǎn)，這一點(diǎn)已毋庸置疑。

但我以前也說(shuō)過(guò)，“如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售能恢復(fù)到‘自然增長(zhǎng)率’，也就達(dá)到穩(wěn)定行業(yè)的目標(biāo)了。但要想把問(wèn)題企業(yè)老板連帶投機(jī)資本一起撈回來(lái)，可能需要房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升幾十個(gè)點(diǎn)才行，而這種假設(shè)是不存在現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)的。所以要清醒意識(shí)到，一切利好政策都是利好‘優(yōu)質(zhì)’房企的，危機(jī)房企就別跟著炒了?！睂?duì)于未來(lái)的地產(chǎn)投資，投具體項(xiàng)目是一種投法，投主體企業(yè)是另一種投法，精髓還是在于“優(yōu)質(zhì)”二字。

就在剛剛的主要銀行信貸工作座談會(huì)上，上面正式提出“實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃”，具體包括“資產(chǎn)激活”、“負(fù)債接續(xù)”、“權(quán)益補(bǔ)充”、“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，面面俱到、毫無(wú)保留，雖然細(xì)節(jié)未知，但單看這個(gè)框架就是個(gè)全方位、立體式、飽和式的救助計(jì)劃，房地產(chǎn)紓困徹底從保具體項(xiàng)目交付階段邁入到保優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)主體階段。

但要害在于有幸被挽救的企業(yè)必須得“優(yōu)質(zhì)”，“要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，“綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流”，“引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間”。優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)也明確了，一是“專注主業(yè)”，醉心于燒錢造車、實(shí)業(yè)圈地的大概率難逃一劫；二是“合規(guī)經(jīng)營(yíng)”，遍地交付困難、理財(cái)維權(quán)恐怕會(huì)導(dǎo)致有些合規(guī)問(wèn)題不得不查；三是“資質(zhì)良好”，至少在存貨減值、融資外流的勢(shì)頭遏制住后不能還是審計(jì)難產(chǎn)、資不抵債吧；四是“具有一定系統(tǒng)重要性”，2021年的銷售榜單里不進(jìn)個(gè)TOP20也不好自詡系統(tǒng)重要啊。個(gè)人覺得還有一個(gè)亮點(diǎn)在于優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確提出“信用良好”，縱使個(gè)別債務(wù)出現(xiàn)展期、違約，也能得到更始大赦，名不正則言不順，“優(yōu)質(zhì)”的出險(xiǎn)房企有望被堂堂正正地抬進(jìn)ICU做專項(xiàng)呵護(hù)了。

就目前的情況來(lái)看，我還是覺得2023會(huì)是個(gè)階段性的好年景。摩根大通最近有一項(xiàng)預(yù)測(cè)，中國(guó)的重新開發(fā)會(huì)帶動(dòng)澳大利亞的經(jīng)濟(jì)提振1%，洋人都如此振奮，國(guó)人更應(yīng)有信心。

自從今年開年之后，上網(wǎng)搜“房地產(chǎn)重大利好”，這樣標(biāo)題的文章可能一天能出現(xiàn)幾十條。就像三年前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制性政策一天好多條一樣，如今一天之內(nèi)，中央和各地出臺(tái)的房地產(chǎn)放松和利好政策可能也有個(gè)幾十條。

今天出來(lái)的這個(gè)利好，看起來(lái)還是針對(duì)樓市信貸，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的，不過(guò)類似的政策也不是第一次出現(xiàn)，不足為奇。

所以接下來(lái)比較讓人好奇的是，為什么現(xiàn)在樓市一天N個(gè)利好，到處都在促銷，消費(fèi)者們?cè)趺淳褪遣毁I賬，不買房呢？這個(gè)問(wèn)題不解決，搞出再多利好政策可能也是收效甚微。

取消限購(gòu)和限貸政策，加大租賃房的建設(shè)和管理，同時(shí)降低商業(yè)性地產(chǎn)交易的稅率，只有這樣才能根本解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的困境，也能緩解各級(jí)地方政府融資平臺(tái)還本付息的壓力。