有個“表演性復(fù)蘇”的段子說當(dāng)下的繁忙都是表演。最近我這里得到的信息是：現(xiàn)在去往熱點(diǎn)城市機(jī)票已折扣很少，不少星級酒店已是經(jīng)常性滿房，而大多數(shù)朋友的日常狀態(tài)不是在和甲乙方開會的路上，就是在和內(nèi)部開會提振士氣。據(jù)說，樓市進(jìn)入了小陽春，奢侈品現(xiàn)在要加價才能提貨，北京的大宗交易成交額前兩個月就已經(jīng)超了去年的一半！就這些信息來看，現(xiàn)在的復(fù)蘇應(yīng)該不是“表演”，而是壓抑已久的慣性反彈。

當(dāng)然，負(fù)面的聲音還是不絕于耳。比如有人說現(xiàn)在房產(chǎn)的成交有很多是大換小、中心城區(qū)換外圍，明顯已進(jìn)入存量競爭，這邊的增量意味著別處的減量，在總體供應(yīng)有增無減的情況下，需方的縮減就代表更嚴(yán)峻的競爭，市場價格應(yīng)該很難維持。又比如住建部官宣的“全國房屋存量6億棟”真是一個天文數(shù)字，雖然有人說這個統(tǒng)計(jì)數(shù)字包含了大量農(nóng)村和工業(yè)用房，但仍足以令人警醒：狂飆四十年我們真是蓋了太多房子，隨著人口進(jìn)入負(fù)增長、城市化下半程開始向少數(shù)中心城市聚集，就會有大量房子未來的命運(yùn)就是無人問津，就是沒用的空房！

我們有位Xin使是華北一個四線城市的，這兩年接了當(dāng)?shù)刈畲蟮奈穆肐P的代運(yùn)營。曉蘭姐問他今年的信心如何，他給了一個6分，其中大部分的擔(dān)憂來自在營項(xiàng)目的掉鋪以及對疫情反復(fù)的擔(dān)心，根據(jù)他的反饋，這輪感染當(dāng)?shù)卮_實(shí)走了不少老人，而老人一走年輕人就更沒有回鄉(xiāng)的理由，眼見著人口流失愈發(fā)嚴(yán)重，沒有新興產(chǎn)業(yè)支撐的城市商業(yè)更看不見希望。他看見的希望來自與抖音本地生活團(tuán)隊(duì)的合作，看的見的下沉，也看的見的替代，那可能是他所在城市唯一正向的希望所在。

他的看見讓我聯(lián)想起最近的一期佰仕慧資管Xin課堂，專門做“縣域經(jīng)濟(jì)夜經(jīng)濟(jì)”的錦上添花文旅集團(tuán)創(chuàng)始人劉磊帶給我強(qiáng)烈的顛覆性思考。就在絕大多數(shù)人都選擇跟隨城市的聚集規(guī)律向一二線城市的核心地帶收縮時，他們選擇的卻是反向而行，哪里陷入絕境他們就去哪里，比如北方鄉(xiāng)村，比如東北的收縮型城市。就在別人都把眼光投向所謂的“消費(fèi)升級”和“中產(chǎn)階級的新生活方式”，他們看向的卻是低能級城市的消費(fèi)拉平，做的是回歸鄉(xiāng)土記憶的廟會、趕集。就在別人都在談到哪里找核心地段的核心資產(chǎn)，他們做的甚至連輕資產(chǎn)都不算（房子是臨時搭建的構(gòu)筑物而非可形成固定資產(chǎn)的有產(chǎn)證的建筑物），卻一舉解決了不動產(chǎn)老大難的問題（場景更換難，固定投入重，清租困難，業(yè)態(tài)難以及時更新迭代等），輕輕松松就把城市給更新了！

所以我給他的反饋是：1、切忌高位拿貨，更要回避進(jìn)入拿地開發(fā)，盡快退出重資產(chǎn)（包括所謂“中資產(chǎn)”的二房東模式）；2、資產(chǎn)大勢所趨會集中于國有平臺，他們的困境國家會想辦法，民企的安身立命之處就在內(nèi)容和服務(wù)，要盡快形成自己的IP；3、越是能級低的地方越是需要有制造流量的能力，越需要有接地氣的解決方案，善用在地人才，善挖在地文化，就不愁找不到流量密碼；4、與其相信大牌、大企業(yè)、成熟IP，不如在地好好深挖，主理人都應(yīng)該是在地的，能否找到他們做成真正本地年輕人喜愛的主理人商業(yè)將決定運(yùn)營的成??；5、再小的地方，政府也有必須要投的資金和必須盤活的資源，能解決這樣的痛點(diǎn)，就不愁賺不到2G的錢。

聽完我們的一席話，他說他的信心已經(jīng)從6成變成了9成，感覺原來很多的儲備似乎就是在等今天這個契機(jī)！是啊，只有心慌且命運(yùn)在別人手上的人才會去表演，真的勇士從來不浪費(fèi)自己的生命。信心從來都不是別人給的，再差的時節(jié)，再偏的地方，都充滿著機(jī)遇！2023，我們走著瞧吧。

如果從字面上看，6億多棟建筑物，是棟而不是套，這個數(shù)量真的夠大。但是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)字不全是住宅，還有其他商業(yè)在內(nèi)，所以住宅量也不是那么嚇人。而農(nóng)村住宅面積相比城市里要大。盡管“七普”人均住宅面積較之前提高，但只有真實(shí)的住房結(jié)構(gòu)，也許才能反映住房供需。

其實(shí)房子的問題還是結(jié)構(gòu)問題。按照數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房子總量不少了，只是房子的分布上不夠均勻，缺的是如何通過市場機(jī)制的手段，將閑置的房子現(xiàn)身到市場上，進(jìn)行二次分配。當(dāng)然隨著人口向大城市流動趨勢，一線城市住房因稀缺，上漲空間大，而四五線城鎮(zhèn)因?yàn)槿丝跍p少和流出將影響房價上漲。

未來房地產(chǎn)市場，除了一些老破舊的房子需要拆除，更主要的是在存量房市場上多下功夫，提升居民生活品質(zhì)。當(dāng)然，房地產(chǎn)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)，還有很長的路要走，畢竟城市化進(jìn)程還沒有走完，房地產(chǎn)仍然有巨大的發(fā)展空間，但已經(jīng)告別高速增長時代。

#官方披露全國已有6億棟房屋# 為什么我們已經(jīng)建了6億棟房屋，我們還是買不起房？

目前中國已經(jīng)建設(shè)了6億棟房屋，但買房仍然是非常困難的。主要原因是，房地產(chǎn)的真正有效供給依然不能完全滿足市場的需求。

首先，房地產(chǎn)的供給依然不能完全滿足市場的需求。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民的收入水平不斷提高，越來越多的人有了購買房屋的能力，但是，房地產(chǎn)的供給量沒有得到相應(yīng)的增加，從表面上來說，6億棟房子看上去很多，但是實(shí)際上本身大量的房子都是農(nóng)村自建房以及工廠廠房、辦公樓，真正的城市居民住房其實(shí)還是相對不足的，再加上區(qū)域分布不均衡，真正需求量大的大中型城市地區(qū)房價仍然較高，購買房屋依然困難。

其次，購房者的購買能力不足。隨著人民收入的提高和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的人有購買房屋的欲望。但是，這些年各地房價依然高企，但由于購買能力不足，大多數(shù)人無法購買自己喜歡的住房，也就導(dǎo)致了買房仍然是一件困難的事情。

此外，政策的預(yù)期不明確也是導(dǎo)致買房困難的原因之一。一些地方政府的學(xué)區(qū)政策、落戶政策依然不清晰，影響到購房者的決策，使得買房者在購買過程中無法判斷買房的附加價值，從而導(dǎo)致買房困難。

1.不管是否為住宅用地，因?yàn)槭欠孔泳涂梢宰∪?，而且可以“商改住”，用改革思維放開政策即可。
2.如果住宅比例不高，是否意味這商業(yè)樓、工業(yè)樓也有大量的閑置，這些是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)，說明經(jīng)濟(jì)問題很大。
3.房地產(chǎn)的梟雄們，你們高歌猛進(jìn)的時代一去不復(fù)返，不要指望政府來救，該為你們過去的奢華付出代價了，這是市場的選擇。