疫情后國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本符合預(yù)期：在積累的消費(fèi)欲望短暫釋放之后，結(jié)構(gòu)性和信心影響的大宗消費(fèi)問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府推動(dòng)下較疫情期間有提升，但整體提振不足。過(guò)去三十年地方政府的土地GDP模式，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的低迷而難以為繼。

結(jié)婚的少了、生孩子的少了、房?jī)r(jià)太高、工作不好找（據(jù)悉青年失業(yè)率已首次突破20%）都是遏制住宅銷售的客觀原因。過(guò)去三十年發(fā)展太快太順，以至于大家無(wú)法想象怎么會(huì)出現(xiàn)1997年香港金融危機(jī)之后房地產(chǎn)崩盤的局面。但現(xiàn)實(shí)的狀況確實(shí)不容樂(lè)觀，如果再加上對(duì)新生兒逐年減少的考慮、再加上對(duì)三線以下城市空心化的考量。

從觀念上也可以看到變化，一方面城市中很多人發(fā)現(xiàn)租房相對(duì)于買房資金利用率更高，反正房產(chǎn)升值的紅利期早已消退；另一方面，越來(lái)越多年輕人不再對(duì)房產(chǎn)抱有執(zhí)念，像馬斯克一樣做個(gè)無(wú)（房）產(chǎn)者，或者房車游住，或者酒店常住也都成了新興的選擇。

團(tuán)購(gòu)買房，本質(zhì)上就是降價(jià)。從四五線城市開(kāi)始，在地方財(cái)政壓力巨大的背景下，如果不加干預(yù)想必很快就會(huì)蔓延開(kāi)來(lái)，悲觀點(diǎn)看進(jìn)而引發(fā)房產(chǎn)全面貶值的情況。

2023年以來(lái)，近20個(gè)城市出臺(tái)了有關(guān)“團(tuán)購(gòu)買房”的相關(guān)政策和活動(dòng)，包括浙江杭州、吉林長(zhǎng)春、新疆烏魯木齊、廣東惠州、福建寧德、安徽滁州等等。
“團(tuán)購(gòu)買房”的核心思維就是：“團(tuán)購(gòu)買房”可以打折，折扣價(jià)格在地方政府允許范圍內(nèi)；并且團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià)格不計(jì)入備案價(jià)跌幅比例。
因此，上述城市中，有城市在“團(tuán)購(gòu)商品住房”的給予團(tuán)購(gòu)折扣和特價(jià)，折扣可以低至8折，具體的折扣點(diǎn)以雙方的買賣合同簽約為準(zhǔn)。
對(duì)此，我們提出兩個(gè)觀點(diǎn)供大家參考：
1、“團(tuán)購(gòu)買房”既貫徹了中央“房子是用來(lái)住的”指導(dǎo)思想，又兼顧了地方政府實(shí)際情況，體現(xiàn)出“團(tuán)購(gòu)買房”辦法的靈活性。
我們是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，中央要求堅(jiān)決貫徹“房子是用來(lái)住的”指導(dǎo)思想。
但是，根據(jù)各個(gè)城市居民對(duì)商品房需求的實(shí)際情況，以及地方政府的財(cái)政情況，所以創(chuàng)新了“團(tuán)購(gòu)買房”的政策。這個(gè)政策在一定程度上與目前地方商品房指導(dǎo)價(jià)和備案價(jià)不太沖突，所以說(shuō)，這是地方政府因地制宜的創(chuàng)新方式。
這種方式和做法，在一定程度上能夠滿足居民購(gòu)房的需求，保持房地產(chǎn)穩(wěn)健、健康地發(fā)展，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸和房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的有序循環(huán)。
2、未來(lái)，是不是會(huì)有更多城市加入“團(tuán)購(gòu)買房”？或者會(huì)有更多創(chuàng)新的“團(tuán)購(gòu)買房”2.0版本、3.0版本？
我們認(rèn)為這個(gè)可能是大概率事件，未來(lái)可能會(huì)有更多的城市加入“團(tuán)購(gòu)買房”，或者有更多的創(chuàng)新推出2.0版本、3.0版本。
房地產(chǎn)是社會(huì)發(fā)展以及城市發(fā)展重要的火車頭，這個(gè)火車頭對(duì)地方政府尤為重要。
地方政府會(huì)在中央政府指導(dǎo)思想的前提下，不斷探索適合地方房地產(chǎn)發(fā)展的新方法、新方式。
這對(duì)我們有哪些影響了？
第一，還是貫徹了“房子是用來(lái)住的”指導(dǎo)思想，支持了剛需性購(gòu)房和改善型購(gòu)買；并在一定程度上遏制了“炒房行為”。
第二，能在一定程度上幫助地方政府緩解財(cái)政困難，讓地方土拍市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銀行貸款和消費(fèi)者購(gòu)房產(chǎn)生有機(jī)健康的循環(huán)。
第三，能在一定程度上保持房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)、健康。讓商品房?jī)r(jià)格更為健康、市場(chǎng)更為穩(wěn)定地發(fā)展，不至于產(chǎn)生價(jià)格的大起大落，不利于整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)的正常、健康和高質(zhì)量的發(fā)展。

雖然這篇新聞里將團(tuán)購(gòu)打折、提高公積金貸款額度和禁止房企私自大幅下調(diào)價(jià)格等等；都?xì)w成樓市支持性政策。但是要我說(shuō)，地方政府不允許房企私自下調(diào)價(jià)格，甚至限制二手房?jī)r(jià)格下限，才是給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)幫倒忙呢。市場(chǎng)情況不好，東西沒(méi)人買自然要降價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不讓降價(jià)，結(jié)果要么是橫盤沒(méi)人買，市場(chǎng)陷入冰點(diǎn)，要么就是交易者通過(guò)各種途徑私下降價(jià)，以限制價(jià)格來(lái)“支持”樓市，其實(shí)并沒(méi)有什么用。

野蠻生長(zhǎng)、狂歌猛進(jìn)后的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)早已虛脫不堪，這也是地方財(cái)政“飲鴆止渴”的后果。