24日召開的中共中央政治局會議在談及房地產(chǎn)市場時，首次明確提出，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

我們注意到，此次會議沒有強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，相反，卻提出了“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的新說法，于是，有人擔(dān)心，隨著樓市調(diào)控政策的全面退出，會不會重回調(diào)控前“以價促銷”老路，房價也要進入到新的上漲通道，從而刺激廣大居民購房呢？

我們認為，這樣的現(xiàn)象不可能再現(xiàn)。更多情況下，是通過政策的調(diào)整優(yōu)化，釋放被壓制的需求，以及通過這些需求的釋放，提升剛性需求的信心，而不是大家都憋著氣，都在壓著性子等待觀望。過度消費不可取，過度壓制也不可取。住房消費與其他消費一樣，都必須是順其自然，依據(jù)實際情況決定是否購房。

從政策的角度來講，無論對房地產(chǎn)政策做出怎樣的調(diào)整，包括放開一、二線城市的限購限貸限售政策，都很難再像過去一樣帶來房價的快速上漲。要知道，房價已經(jīng)上漲到很高水平，繼續(xù)上漲的空間已經(jīng)極其微小。如果繼續(xù)上漲，只會給居民帶來更大的恐慌和更為緊張的心理，從而徹底放棄購房的欲望和想法，會產(chǎn)生適得其反的效果。因此，政策調(diào)整決不能以推動房價上漲為出發(fā)點，也決不能重回“以價促銷”老路。如果重回“以價促銷”老路，就等于把房地產(chǎn)市場推向絕路，會帶來更大的風(fēng)險、更大的危害，會造成無法收拾的后果。

從居民的角度來看，在經(jīng)歷了長時間的政策調(diào)控以及市場低迷之后，對房價上漲的預(yù)期已經(jīng)很低很低，對房價下跌的預(yù)期則相對增強。在這樣的情況下，即便有些地方出現(xiàn)房價上漲現(xiàn)象，廣大居民也不會因此而恐慌購房。相反，會更加理性對待。因為，今天的購房主要群體——90后、95后、00后，他們的生活觀念比起80后、70后已經(jīng)有了相當(dāng)大的改變，“自我”意識明顯增強，不可能再為了一套住房犧牲自己的生活質(zhì)量、幸福指數(shù)。自然，他們也不會跟隨政策和房價的腳步調(diào)整自己的購房思維。

從現(xiàn)實角度來看，三年疫情的沖擊和影響，以及國際環(huán)境的惡化，就業(yè)、收入增長等都遇到了比較大的壓力，消費預(yù)期受到了比較大的遏制，購房的欲望在相當(dāng)一部分居民的身上從感性轉(zhuǎn)變成了理性，只要條件不成熟，一般不會購房。如果經(jīng)濟恢復(fù)效果好，就業(yè)形勢佳，居民收入增長也穩(wěn)定，購房的欲望會有所增強。反之，會用理性對待購房，不再沖動購房。不能不說，這也是疫情帶來的一種新的變化，一種新的消費態(tài)度，一種更加積極的消費姿態(tài)。

這也意味著，政策的調(diào)整與優(yōu)化，能夠給房地產(chǎn)市場帶來的，主要還是被政策壓制住的剛性需求、投資需求，尤其是投資需求，會在一些消費能力強的重點城市，尤其是一、二線城市有所釋放。不排除一線城市和重點二線城市會出現(xiàn)房價的短期反彈。但是，從中長期來看，房價仍然會處于溫和下跌狀態(tài)。也只有房價溫和下降，才會帶來房地產(chǎn)市場的溫和恢復(fù)。指望政策調(diào)整優(yōu)化帶來房價的快速上漲，繼而推動市場全面復(fù)蘇，是不現(xiàn)實的，也是會帶來負面影響的。

事實也是，政治局會議在首次提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的同時，也給了這句話一定的后綴，亦即“因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！边@是非常重要的一個后綴，也就是說，政策可以調(diào)整優(yōu)化，限購限貸限售等也能放開，但是，必須“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，而不是滿足炒房、投資住房需求，“居住”仍然是房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的首要目標(biāo)，不提“房住不炒”定位，不等于放棄“房住不炒”定位，只是做一些策略上的調(diào)整和強度上的優(yōu)化，滿足剛性和改善性需求的目標(biāo)不會變，炒房仍然需要控制。

也正因為如此，管理層在制定政策時，絕不會不顧一切地放開，也絕不會出臺新的刺激政策。房地產(chǎn)市場要想健康，還是要按照“房住不炒”定位行事，要形成政府、開發(fā)企業(yè)、居民的良性互動，切不可以推動房價上漲、損害廣大居民利益來促進房地產(chǎn)市場恢復(fù)。如果那樣，就是本末倒置了，是萬萬不可取的，也是會有損政府公信力的。在這里，也提醒炒房者和住房過度投資者，丟掉幻想，別寄希望于房價會再度快速上漲，不可能給炒房帶來新的利益空間的。

現(xiàn)在經(jīng)濟圈的現(xiàn)狀就是，經(jīng)濟高層天天開會，開完會就發(fā)布各種文件，要么就是宣布要刺激消費了，要么就是釋放各種信號，具體到底有啥措施，只能大家瞎猜。比如中央政治局現(xiàn)在說了，要適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，然后專家們就猜這是要取消限購了。問題是，現(xiàn)如今除了一線城市以外，其他二線及以下的城市，明里暗里早就取消了限購，現(xiàn)在只剩下了幾個一線城市。但是像北京和上海這樣的一線城市一旦取消限購，勢必對其他城市產(chǎn)生強烈的“虹吸效應(yīng)”，到時候其他城市房價降得更快，后果更加嚴重，這一點高層肯定是要考慮進去的。

說的非常到位，得民心??

地方政府依靠抬高房價賣地、借助城投公司發(fā)債等手段增加財政收入，加上中央政府睜一只眼閉一只眼的監(jiān)管，造就房地產(chǎn)市場和地方債務(wù)成為一個巨大的吸金池，一個史無前例的‘雷’，說句難聽嚴重的話，它幾乎吸盡、毀掉了中國改革開放的成果，是造成躺平、不愿婚不愿育、民營實體經(jīng)濟衰落、年輕人大量失業(yè)等等種種社會嚴重問題的罪魁禍首之首；地方政府自我已無力解決，中央政府也明確“誰的孩子誰養(yǎng)”，不是無心不管，主要是無力，出臺新政策都是圍繞著避免‘爆雷’造成的系統(tǒng)性金融風(fēng)險，不可能使房地產(chǎn)起死回生?？纯春愦筘搨?.4萬億，就知道房地產(chǎn)公司的問題有多嚴重！
如何解決在短短十幾年中，房地產(chǎn)行業(yè)積累的如此龐大的債務(wù)危機，即需要實事求是面對現(xiàn)實真實的情況，又需要決策領(lǐng)導(dǎo)的智慧、勇氣和膽量。